[克而瑞]富力突圍資金困局

富力突圍資金困局

2008年末，富力高達(dá)123%的資產(chǎn)負(fù)債率一度使公司在賬面上處于“技術(shù)破產(chǎn)”的狀態(tài)。面對(duì)如此窘境，富力不得不重新調(diào)整戰(zhàn)略思路，以爭(zhēng)取現(xiàn)金流為主要任務(wù)的自救行動(dòng)已陸續(xù)展開。

富力之劫一方面是受困于近年大規(guī)模的高檔商業(yè)廣場(chǎng)、酒店開發(fā)所沉淀的150億巨額資金，另一方面則是因?yàn)?007年拿地過猛造成了巨大的資金壓力。

面對(duì)08年的困境，富力頻繁出招。為了控制資金的大量流出，富力還將一些項(xiàng)目的開工權(quán)收歸總公司，放緩?fù)顿Y物業(yè)開工節(jié)奏?，F(xiàn)金流成為09年富力關(guān)注 的焦點(diǎn)。盡管發(fā)行公司債券已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，短期內(nèi)能否發(fā)行還是未知數(shù)。按照富力已落成總值150億的投資物業(yè)，如出售其中的1/3左右將會(huì)有效緩解資金壓 力。而這也是公司2009年業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略會(huì)上管理層認(rèn)為在融資計(jì)劃屢屢受挫的情況下，除了住宅銷售外能夠緩解企業(yè)資金壓力的另一重大舉措。

身陷困局

在2008年前，富力的住宅搭配商業(yè)地產(chǎn)模式頗受贊譽(yù)，但是，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)迅速進(jìn)入調(diào)整期，富力的輕重資產(chǎn)配備模式給公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)帶來沉重負(fù)擔(dān)， 其資金鏈危機(jī)一下子凸顯出來。在2008年末，高達(dá)123%的資產(chǎn)負(fù)債率一度使公司在賬面上處于“技術(shù)破產(chǎn)”的狀態(tài)。富力之劫一方面是受困于近年大規(guī)模的 高檔商業(yè)廣場(chǎng)、酒店開發(fā)所需的巨額資金，另一方面則是因?yàn)?007年拿地過猛造成了巨大的資金壓力。在巨大的資金壓力下，富力試圖通過返A(chǔ)股進(jìn)行融資受 阻，負(fù)面新聞不斷傳出，股份屢遭減持，2008年對(duì)于富力來說幾乎是一場(chǎng)“災(zāi)難”。

突圍困局

由于08年嚴(yán)重的資金鏈危機(jī)，富力陷入破產(chǎn)的傳聞幾近無力招架，為了降低負(fù)債率，富力地產(chǎn)已連番出招：董事回購(gòu)部分資產(chǎn)、計(jì)劃申請(qǐng)發(fā)行A股、內(nèi)部裁 員以及暫停大型商業(yè)項(xiàng)目等。在香港市場(chǎng)上，富力也遭投資者甩賣，遭到國(guó)際投行摩根大通和法巴等大幅減持。面對(duì)此困境，對(duì)于富力來說如何降低資產(chǎn)負(fù)債率、增 加融資成為當(dāng)前重中之重。

富力早在2006年6月，已向中國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交了相關(guān)申請(qǐng)，但受宏觀調(diào)控影響，以及其后暫停A股的IPO上市，故審批至今未有獲批。富力地產(chǎn)在5月底 的股東大會(huì)上，取得股東批準(zhǔn)將發(fā)行A股計(jì)劃之有效期，再延長(zhǎng)1年。而其回歸A股的進(jìn)程現(xiàn)在難以預(yù)測(cè)何時(shí)會(huì)成事，也變得遙遙無期。在此情況下，加速資金回 籠，尋求融資成為其當(dāng)前降低資產(chǎn)負(fù)債率的首要之務(wù)。

突圍行動(dòng)一：降價(jià)銷售加速資金回流

2008年富力實(shí)現(xiàn)銷售收入160億元，同比小幅增長(zhǎng)3.98%。其中上半年僅實(shí)現(xiàn)銷售收入39億，下半年富力調(diào)低了項(xiàng)目售價(jià)，銷售額比上半年暴漲 了2倍多，達(dá)到了121億，是全年銷售額的75%。在巨大的資金壓力下，富力連續(xù)的降價(jià)取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，09年上半年項(xiàng)目持續(xù)降價(jià)的同時(shí)，取得了不 錯(cuò)的銷售佳績(jī)，上半年實(shí)行銷售金額116億。可見富力主要是通過低價(jià)多銷來維持業(yè)績(jī)。相比08年的捉襟見肘，降價(jià)促銷所帶來的現(xiàn)金流量，對(duì)于富力眼下可以 說是暫時(shí)得到了喘息之機(jī)。

突圍行動(dòng)二：放緩?fù)顿Y物業(yè)開工節(jié)奏

儲(chǔ)備大量的商用物業(yè)項(xiàng)目曾是富力地產(chǎn)巨大的優(yōu)勢(shì)，而如今，分布在全國(guó)的這些投資大、回收期長(zhǎng)的將近150萬平方米的待建項(xiàng)目讓富力有些喘不過氣來， 甚至差點(diǎn)成為壓倒富力的最后一根稻草。投資物業(yè)的前期投資較大，在企業(yè)資金壓力明顯的情況下，不宜發(fā)展投資物業(yè)。因此，為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，富力地產(chǎn)做出了更為 根本性的緊急調(diào)整，其中之一就是幾乎全面停止前兩年啟動(dòng)的增加持有型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的整體戰(zhàn)略，總部已經(jīng)回收所有區(qū)域公司新項(xiàng)目的開工決定權(quán)，包括原先準(zhǔn)備開 工建設(shè)的幾個(gè)酒店項(xiàng)目、幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目都已經(jīng)暫緩開工或放緩施工。通過持有項(xiàng)目的開工節(jié)奏放緩，控制資金流出。

突圍行動(dòng)三：尋找多渠道融資

繼5月以10.22億豪奪北京廣渠門10號(hào)地塊之后，幾乎同一時(shí)間，富力集團(tuán)在廣州從化市也通過協(xié)議購(gòu)得價(jià)值7.5億元的80萬平方米土地。09年 市場(chǎng)回暖、有復(fù)蘇跡象，因此時(shí)隔一年后富力再重新介入土地市場(chǎng)。富力近來在土地市場(chǎng)上動(dòng)作頻繁，可能是醉翁之意不在拿地，而是為擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，意在下半年 的A股IPO重啟。

除了不放棄A股IPO，富力還積極尋找其他融資渠道。6月底，富力申請(qǐng)發(fā)行60億元公司債獲批，然而公司債的發(fā)行還面臨很多變數(shù)。 冰封10個(gè)月之久的公司債剛剛有解凍跡象，40只獲批通過的公司債在排隊(duì)等候發(fā)行，能否得到市場(chǎng)的認(rèn)可還是個(gè)未知數(shù)。此次富力公司債是“有條件通過”，證 監(jiān)會(huì)所謂的條件即是"市場(chǎng)情況"。富力公司債變數(shù)猶存，市場(chǎng)表現(xiàn)至關(guān)重要。(未完待續(xù))