??7月6日，《2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東華中區(qū)域測評研究報(bào)告》正式發(fā)布，這是上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第8年發(fā)布該項(xiàng)測評研究成果，也是對華東華中區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的一次盤點(diǎn)。

??本次發(fā)布的測評研究報(bào)告顯示，華東及華中區(qū)域內(nèi)各省市房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)分化格局。銷售金額方面，上海、浙江、江蘇、福建、安徽、湖北、湖南同比正增長，河南同比負(fù)增長；增速方面，僅福建、安徽、湖北增速較上年有所提升。銷售面積方面，上海、江蘇、福建、安徽、湖北同比正增長，浙江、河南、湖南出現(xiàn)負(fù)增長。

??與此同時(shí)，區(qū)域內(nèi)企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、區(qū)域布局、產(chǎn)品升級和改革創(chuàng)新等方面進(jìn)行了積極的探索。

??區(qū)域銷售持續(xù)分化，開發(fā)投資均實(shí)現(xiàn)正增長

??根據(jù)報(bào)告，從華東和華中兩大區(qū)域市場表現(xiàn)來看，2021年兩區(qū)域的銷售情況持續(xù)分化。其中，華東區(qū)域銷售表現(xiàn)好于全國平均水平，華中區(qū)域則弱于全國平均水平。

??華東區(qū)域方面，四省一市商品房銷售面積為45860.3萬平方米，同比增長5.2%，占全國銷售面積的25.6%，占比較上年上升0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額共計(jì)63562.7億元，同比增長10.7%，占全國銷售金額的34.9%，占比較上年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??華中區(qū)域方面，三省商品房銷售面積30406.8萬平方米，同比增長0.9%，占全國銷售面積的16.9%，占比較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額共計(jì)21948.5億元，同比增長2.6%，占全國銷售金額的12.1%，占比較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從各省市商品房銷售面積和銷售金額增速來看，2021年上海、江蘇、福建、安徽、湖北四省一市的銷售面積和銷售金額同比均呈現(xiàn)正增長，其中，湖北兩項(xiàng)指標(biāo)增速均在20%左右。河南銷售面積和銷售金額同比均出現(xiàn)下降；浙江、湖南銷售面積同比下降，銷售金額同比增長。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，七省一市均實(shí)現(xiàn)了同比正增長。從增速來看，湖北、湖南同比增長達(dá)到兩位數(shù)，上海、江蘇、福建、安徽、河南的同比增速均較上年有所下降。

??不過，房屋新開工面積方面，2021年除上海外，華東區(qū)域四省均出現(xiàn)負(fù)增長；華中區(qū)域三省同樣均為負(fù)增長。從下降速度看，浙江、安徽下降速度較快，分別同比下降22.5%和11.5%。

??此外，各省市土地購置情況分化明顯，2021年上海、湖北購置面積同比有所增加；浙江、福建、安徽、河南、湖南購置面積同比均有所減少，其中福建同比下降幅度較大。企業(yè)拿地方面，國企、央企表現(xiàn)較好，民企持續(xù)謹(jǐn)慎，地方平臺托底意愿有所減弱。

??入榜房企規(guī)模差異較大，華東區(qū)域相對穩(wěn)定

??本次測評結(jié)果顯示，華東各區(qū)域中，新城、旭輝、綠地、融信、中駿表現(xiàn)突出，分列上海區(qū)域前五名；浙江區(qū)域中，綠城、濱江、佳源分列區(qū)域前三；江蘇區(qū)域中，弘陽、頤居、朗詩位列前三；福建區(qū)域中，建發(fā)、聯(lián)發(fā)、融僑占據(jù)區(qū)域前三位；安徽區(qū)域中，偉星、皖投、高速地產(chǎn)分列區(qū)域前三名。

??華中各區(qū)域中，建業(yè)、信友、永威憑借在區(qū)域內(nèi)的優(yōu)異表現(xiàn)，位列河南前三；武漢城建、中建壹品、湖北聯(lián)投分列湖北前三；中建信和、長沙房產(chǎn)集團(tuán)、大漢城鎮(zhèn)建設(shè)占據(jù)湖南區(qū)域前三名。

??從榜單變動率情況看，2022年華東區(qū)域榜單變動率相對較小，但較上年變動率有所提高。其中，浙江榜單變動率為10%；江蘇、福建均為30%；上海為33%；安徽為40%。與上年相比，浙江、江蘇變動率與上年持平，上海、福建、安徽較上年有不同程度增長。華中區(qū)域除湖南外榜單變動率相對較高，河南、湖北的榜單變動率均為40%，湖南為10%。與上年相比，湖南變動率降幅較大，區(qū)域格局趨于穩(wěn)定?？傮w來看，受2021年行業(yè)政策及市場影響，華東區(qū)域格局相對穩(wěn)定，華中區(qū)域變化較大。

??此外，華東、華中區(qū)域入榜房企規(guī)模差異較大。華東區(qū)域共有7家房企2021年銷售金額超千億，其中上海有5家，分別為新城、旭輝、綠地、融信、中梁；浙江、福建各一家，分別為：綠城、建發(fā)；江蘇、安徽房企規(guī)模相對較小，未有房企銷售金額超500億。華中區(qū)域沒有房企超500億，規(guī)模最大的依然是建業(yè)，2021年銷售金額為453.6億元，其次是武漢城建，銷售金額為323.5億元。華中區(qū)域入榜企業(yè)中，規(guī)模在100-200億之間的企業(yè)僅有3家，分別為信友、中建信和、大漢城建，約八成企業(yè)規(guī)模在百億以下。總體來看，華東區(qū)域規(guī)模房企數(shù)量雖然較上年有所減少，但整體規(guī)模依然優(yōu)于華中區(qū)域，區(qū)域分化較為明顯。

??企業(yè)發(fā)展趨勢：理性、謹(jǐn)慎、穩(wěn)中求進(jìn)

??測評報(bào)告顯示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)告別白金時(shí)代，房企在銷售規(guī)模、盈利水平等方面均遇到較大挑戰(zhàn)。企業(yè)在積極探索第二增長曲線方面，對于自身多元化發(fā)展的投資經(jīng)營更加理性和有序。對于部分發(fā)展困難的多元業(yè)務(wù)，房企選擇及時(shí)收斂聚焦。從華東華中區(qū)域的典型房企來看，近年來，陸續(xù)有房企剝離收益低、周期長的長租等業(yè)務(wù)板塊，如朗詩將經(jīng)營重點(diǎn)從長租領(lǐng)域重歸主業(yè)。對于發(fā)展前景良好的物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、代建、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，房企則加大投入，如新城、弘陽、綠城和旭輝等。

??從房企經(jīng)營布局情況看，2021年，華東華中房企在投資態(tài)度上更加審慎，在業(yè)務(wù)布局上更偏向鞏固自身核心區(qū)域，在擴(kuò)展目標(biāo)方面，更傾向于高能級核心城市。測評調(diào)查顯示，華東區(qū)域典型房企的銷售收入超過7成來自一二線城市，華中區(qū)域典型房企一線城市的銷售收入占比較少，但85.6%的銷售收入來源于二線城市。

??從拿地情況看，2021年房企的態(tài)度大都偏向于謹(jǐn)慎。在拿地分布上，房企以聚焦優(yōu)勢區(qū)域?yàn)橹?。調(diào)查顯示，華東區(qū)域典型房企7.9%的土地儲備分布在一線城市，57.0%的土地儲備分布在二線城市，35.1%的土地儲備分布在其他城市?？傮w來看，華東區(qū)域房企土儲分布較為平衡。而華中區(qū)域典型房企0.4%的土地儲備分布在一線城市，75.2%的土地儲備分布在二線城市，24.4%的土地儲備分布在其他城市，以區(qū)域深耕為主。

??此外，在產(chǎn)品策略方面，注重產(chǎn)品力提升，提高住戶居住體驗(yàn)，逐漸成為近年來華東華中區(qū)域房企關(guān)注的重點(diǎn)。特別是龍頭房企重視搭建質(zhì)量管控體系，對產(chǎn)品進(jìn)行全生命周期的質(zhì)量管理。在建筑材料方面，提倡綠色采購、綠色建材。隨著疫情反復(fù)，華東華中區(qū)域不少房企更是加大對綠色健康建筑的研發(fā)力度。如新城推出"幸福體驗(yàn)工程"品牌IP活動、綠城的"如意宅"和"安康路"、朗詩升級"自有方舟"產(chǎn)品系、旭輝的HUMAN智慧健康生活體系3.0等。

??隨著生活水平和科技技術(shù)的發(fā)展，人們對居住產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量要求也會愈發(fā)嚴(yán)格。需求的多樣性推動產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，科技化、數(shù)字化、智能化對產(chǎn)品的賦能有利于提高產(chǎn)品品質(zhì)，是華東華中區(qū)域房企在未來需要著重把握的發(fā)展方向。

??附：2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東華中區(qū)域測評榜單