??“差價(jià)4014萬元，4.3折起拍！”“差價(jià)1100萬元，低于評估價(jià)44%”“6.8折，檢漏豪宅！”北京某法拍房從業(yè)者的社交媒體上，這些起拍價(jià)極低、折扣巨大的法拍房吸引著多名意向客戶問詢。

??在阿里拍賣網(wǎng)站上，北京東城區(qū)安定門一套評估價(jià)4271萬元的房產(chǎn)，起拍價(jià)為2391元，在經(jīng)歷了3609次圍觀后，因無人出價(jià)流拍；舊宮一套估價(jià)3000萬余元的房源，起拍價(jià)僅1692萬元，同樣因無人出價(jià)流拍……

??這些碎片化的一角，組成了北京法拍房市場最真實(shí)的光景。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，今年下半年以來，北京法拍房掛拍數(shù)量激增，成交量小幅度上漲。與此同時(shí)，起拍價(jià)低至5折——6折的法拍房源頻現(xiàn)，流拍也不在少數(shù)。

??12月1日——12月3日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者就上述情況采訪了多位法拍房從業(yè)人員、法律人士、房地產(chǎn)專家及法拍房買家。

??“最近法拍房的成交折扣更大了，甚至出現(xiàn)了起拍價(jià)成交的資產(chǎn)?！?聚德鼎盛拍賣有限公司（以下簡稱“聚德鼎盛”）一名工作人員在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)坦言，部分8折房源流拍。

??興業(yè)起航（北京）國際拍賣有限公司拍賣部總監(jiān)程長波也告訴記者，近期，住宅基本上是5折——7折起拍，7折——9折成交居多。由于城六區(qū)和郊區(qū)等區(qū)域不同，撿漏的折扣率也會(huì)有些不一樣。起拍價(jià)成交不算個(gè)例，每天或每隔一天有1套——2套，有些不是城六區(qū)的會(huì)更多。

??上述聚德鼎盛工作人員還透露，目前法拍房市場上剛需客戶占6成以上比例，因?yàn)榍捌诙质袌龅牟环€(wěn)定，導(dǎo)致買房人對于樓市價(jià)格沒有信心，擔(dān)心接盤，所以投資客戶會(huì)在這個(gè)時(shí)候選擇觀望，剛需客戶會(huì)在這個(gè)時(shí)候抄底，以節(jié)省購房成本。

??原先在房地產(chǎn)市場上極易被忽略的法拍房正受到剛需客的關(guān)注，此現(xiàn)象背后，是二手房市場下行與法拍房數(shù)量激增的相互影響。

??剛需客大量入場

??“不是二手房買不起，是法拍房更有性價(jià)比?！?/p>

??在經(jīng)歷了未拍到、拍賣取消、價(jià)格超過預(yù)期等幾次失敗的競拍后，彤彤（化名）終于以市場價(jià)9折的價(jià)格拍下了心儀的房源，節(jié)省下來的費(fèi)用依然可觀。

??她告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，該房源是作為剛需自住的。“在小紅書APP上看到有人買了法拍房，就深入了解了下?！?/p>

??不過，在參與法拍房競拍的同時(shí)，彤彤也對二手房市場持續(xù)關(guān)注著?！岸址亢头ㄅ姆渴峭娇吹?，只不過最后是法拍房成交?！?/p>

??彤彤的買房經(jīng)歷并不是個(gè)例。

??在社交平臺(tái)上，有不少拍到心儀房源的購房人分享著自己的競拍經(jīng)歷。其中，同步關(guān)注二手房、剛需自住是關(guān)鍵詞。

??北京象拍拍信息服務(wù)有限公司（以下簡稱“象拍拍”）總經(jīng)理段成龍向記者表示， 現(xiàn)在的法拍房市場上，投資客和剛需客各占一半。

??上述聚德鼎盛工作人員則表示，目前法拍房市場上剛需客戶占6成以上比例。近幾年，法拍房的客戶群體一直是剛需客居多，多數(shù)客戶選擇以居住或者入學(xué)為前提。但是本身房產(chǎn)就是金融屬性和居住屬性并存的，兩者并不沖突。

??這是一個(gè)巨大的變化。

??實(shí)際上，在過去很多年里，法拍房一直被看作傳統(tǒng)二手房供給的補(bǔ)充渠道，投資客是活躍在這個(gè)市場中的主體。

??根據(jù)此前的公開報(bào)道，有知情人士估計(jì)，在整個(gè)法拍房市場中，職業(yè)投資客及機(jī)構(gòu)能占到80%左右。

??亦有法拍機(jī)構(gòu)表示，中產(chǎn)投資者占到法拍市場的50%左右，這些投資者有一套或者多套房產(chǎn)，有一定的投資理財(cái)觀念；20%的法拍房被職業(yè)投資客拍走，凈利潤大概在15%左右；公司或者其他機(jī)構(gòu)拍下10%——15%，有些公司自用或者長期持有，也會(huì)在法拍市場上淘一些性價(jià)比高的房源；剛需人群買走大概10%——15%的法拍房，因?yàn)槭状沃脴I(yè)者更加謹(jǐn)慎。

??主力購買人群發(fā)生改變，源于交易周期的延長。

??“在2020年撿漏的機(jī)會(huì)還不少，收益也不錯(cuò)。但到了2021年后，由于一些房企‘暴雷’，債權(quán)復(fù)雜、盡調(diào)難度增加。雖然撿漏機(jī)會(huì)仍有，收益也沒有降，但是拍到手后并不是那么好賣了，投資周期變得很長。” 一名曾在 “輔拍”公司任職的人士透露。

??聚德鼎盛的工作人員也告訴記者，對于投資客戶來說交易周期是關(guān)鍵，剛需客戶交易成本是關(guān)鍵。目前市場交易成本降低了，但是交易周期延長了，所以法拍房市場現(xiàn)在是剛需客戶在下手。10月份開始，交易數(shù)據(jù)中多數(shù)都是置換型資產(chǎn)，法拍房的客戶群體和二手房有很大重疊，或者說兩者之間互相轉(zhuǎn)化。

??“法拍房對于剛需客戶來講不僅僅是價(jià)格低，在稅費(fèi)認(rèn)定、貸款額度上都能得到實(shí)惠。因?yàn)榉ㄅ姆勘旧碓趦r(jià)格認(rèn)定上和二手房存在區(qū)別，所以在目前的商貸比例下，法拍房的銀行實(shí)際批貸額度更高，對于剛需客戶來講可以大大節(jié)省首付比例。反觀投資客因?yàn)槎鄶?shù)選擇全款入局，所以這個(gè)優(yōu)勢反而沒什么吸引力。” 他說。

??象拍拍總經(jīng)理段成龍則表示，法拍房市場與二手房市場息息相關(guān)，受二手房市場的影響也很大。在二手房市場行情下滑的情況下，法拍房的價(jià)格也會(huì)受影響。

??成交價(jià)下滑背后

??一組數(shù)據(jù)印證了上述從業(yè)者對法拍房市場的判斷。

??根據(jù)瀚海研究院發(fā)布的法拍數(shù)據(jù)，北京法拍房11月成交房源245套，成交總額為17.34億元，套均成交價(jià)708萬元，成交總金額環(huán)比下降14.58%，套均成交折扣7.7折。

??成交價(jià)下滑背后，是法拍房掛拍量激增與二手房市場下行的雙重影響。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，從市場供求關(guān)系角度分析，如果市場上供應(yīng)的法拍房數(shù)量超過需求，價(jià)格就可能會(huì)下降。

??瀚海研究院發(fā)布的法拍數(shù)據(jù)顯示，2023年11月全國共掛拍法拍房24.2847萬套，環(huán)比上漲99.26%，同比上漲177.35%。其中住宅掛拍10.7068萬套，環(huán)比上漲73.63%，同比上漲121.99%。2023年1——11月累計(jì)總掛拍量115.4612萬套，年度掛拍總量首次突破100萬套。

??北京的法拍房掛拍量同樣值得關(guān)注，2023年3季度，北京法拍房掛牌房源1929套，環(huán)比上漲4.72%，同比上漲1.96%。

??“法拍房掛拍量激增的原因包括，隨著經(jīng)濟(jì)增長放緩和就業(yè)形勢不穩(wěn)定，一些人無法按時(shí)償還房貸，導(dǎo)致房屋被銀行或其他金融機(jī)構(gòu)拍賣;一些開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題，導(dǎo)致部分樓盤無法按時(shí)交付，或?yàn)榻鉀Q自身債務(wù)糾紛拍賣房屋，都會(huì)導(dǎo)致法拍房的增加?！焙幽蠞砷嚷蓭熓聞?wù)所主任付建在接受記者采訪時(shí)表示。

??段成龍向記者闡述了一種近兩年法拍房市場上的新趨勢?！敖衲暌詠?，法拍市場上整棟樓乃至整個(gè)小區(qū)被批量拍賣的現(xiàn)象頻現(xiàn)。以我們服務(wù)的北京區(qū)域?yàn)槔?，這類型的法拍房已占據(jù)市場的20%——30%。這個(gè)占比在過去是難以想象的，過去通常一年才出現(xiàn)一個(gè)?！?/p>

??據(jù)象拍拍統(tǒng)計(jì)，目前位于北京市的麗都悅府、世紀(jì)星城、山水文園、中國鐵建國際城、南新園、石坊院等小區(qū)，以及綠地中央廣場、華英園、艾迪遜、馬坊物流園、超級(jí)蜂巢等商業(yè)地產(chǎn)，均有批量法拍實(shí)施。

??從數(shù)據(jù)上看，北京法拍房掛拍量激增的同時(shí)，法拍房的成交量也有小幅上升。瀚海研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，北京法拍房成交總面積5.19萬平方米，環(huán)比上漲1.66%，連續(xù)3個(gè)月成交量上漲。

??對此，全聯(lián)并購公會(huì)信用管理委員會(huì)專家安光勇分析，疫情對于房產(chǎn)的影響逐漸減弱，加上信貸環(huán)境的寬松，使得一部分因疫情等原因暫時(shí)放棄的購房者重新進(jìn)入市場，帶動(dòng)了法拍房成交量的增長;此外，法拍市場的規(guī)范化和透明化程度提高，也進(jìn)一步推動(dòng)了這一狀況的形成。

??不過，整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與個(gè)人經(jīng)驗(yàn)也存在偏差。

??程長波則表示，法拍房談不上成交量上漲，因?yàn)槊總€(gè)月出來的房源固定。根據(jù)這段時(shí)間的數(shù)據(jù)來看，因防止撤拍立罰高，上個(gè)月成交的房源，反而沒有以往高。

??值得一提的是，市場上有不少聲音認(rèn)為，法拍房的價(jià)格與數(shù)量同樣影響著二手房市場。

??“法拍房市場的活躍便于二手買家談價(jià)，好多購房人開始以法拍房成交價(jià)作為買房參考了?！币幻ㄅ姆繌臉I(yè)人士分析。

??“抄底”勝算幾何？

??在拍賣網(wǎng)站上，北京有眾多區(qū)位優(yōu)異、品質(zhì)極高、起拍價(jià)極低的房源引發(fā)著關(guān)注。這些房源 “抄底”成交的幾率有多大？

??“起拍價(jià)是法院定的，很多起拍價(jià)很低的房子，都是外地法院?！卞７ㄅ木W(wǎng)的工作人員劉偉告訴記者。

??以“網(wǎng)紅小區(qū)”萬柳書院6號(hào)樓的201號(hào)、202號(hào)房源為例，評估價(jià)在7000萬元的房屋，掛拍在2900萬余元起拍，相差超4000萬元。巨大的差價(jià)，在社交媒體上引發(fā)眾多咨詢。

??不過，多位法拍房從業(yè)人員向意向購買者“潑了盆冷水”，萬柳書院太火了，不可能底價(jià)成交的。

??實(shí)際上，在二手房交易網(wǎng)站，萬柳書院常年處于無房可售的狀態(tài)。

??去年5月，阿里法拍網(wǎng)掛牌了萬柳書院14號(hào)樓7層702和4號(hào)樓5層2單元502的房源，經(jīng)過上百輪競拍，最后成交總額高達(dá)1.85億元。其中一套房更是拍出了36.6萬元的單價(jià)，刷新北京法拍市場最高紀(jì)錄。

??例外并非沒有。

??阿里法拍網(wǎng)上，朝陽區(qū)黃廠南里一套評估價(jià)為1200萬元的法拍房，最終以860萬元的底價(jià)成交，差價(jià)超340萬元；海淀區(qū)安寧莊一套接近1300萬元的法拍房以905萬元的起拍價(jià)成交，相當(dāng)于打6.9折……

??程長波告訴記者，起拍價(jià)成交不算個(gè)例，每天或每隔一天有1套——2套，有些不是城六區(qū)的會(huì)更多。

??風(fēng)險(xiǎn)也是值得注意的。

??劉偉提醒，成交價(jià)極低的是個(gè)例，而且可能會(huì)在前期背調(diào)時(shí)發(fā)現(xiàn)一些難處理的問題，所以不建議參拍者自己去拍。

??財(cái)經(jīng)評論員張雪峰表示，“購買法拍房需要注意的風(fēng)險(xiǎn)包括：產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。在購買前需要對房屋進(jìn)行調(diào)查，以免購買后出現(xiàn)不必要的麻煩。”