??“想快速成交，只有‘卷價(jià)格’?！?2月25日，青島市李村板塊一位地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者表示，買方市場(chǎng)下，房東“割肉”賣房成常態(tài)。

??劉靜（化名）就是其中一位，其名下一套85平方米的次新房從今年3月份掛牌至今，不僅沒(méi)有成交，價(jià)格還在短短9個(gè)月內(nèi)降了20%以上。價(jià)格頻頻下探，不少已回落至2017年水平，有當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人甚至作出了“青島二手房?jī)r(jià)跌回6年前”的結(jié)論。

??除了價(jià)格承壓，二手房掛牌量也在持續(xù)增加。據(jù)青島貝殼找房官網(wǎng)信息，在不到1年時(shí)間內(nèi)，青島二手房掛牌量增加超過(guò)15000套。不過(guò)，今年青島二手房的成交量也是過(guò)去5年最高，達(dá)到了64161套（截至12月24日）。

??“市場(chǎng)需求還是有的，主要問(wèn)題是觀望情緒比較重?！币晃磺鄭u市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為，2024年青島二手房市場(chǎng)將會(huì)趨于平穩(wěn)，“小陽(yáng)春”或難以出現(xiàn)。

??7次調(diào)低掛牌價(jià)難尋買家

??掛牌9個(gè)月，青島房東劉靜對(duì)名下這套房的預(yù)期價(jià)一步步被“擊穿”。

??今年3月，為了置換一套更大的房源，劉靜把一套85平方米次新房掛牌，最初掛牌價(jià)格為206萬(wàn)元，該房源位于李滄東部萬(wàn)科如園小區(qū)，買入價(jià)接近180萬(wàn)元。

??促使她做出這樣選擇的是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。

??2、3月份時(shí)，在前期積壓需求集中釋放以及學(xué)區(qū)因素影響下，青島二手房市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。彼時(shí)，市場(chǎng)活躍度很高，2月份、3月份網(wǎng)簽套數(shù)分別環(huán)比增長(zhǎng)超101%和52%，其中3月份二手房網(wǎng)簽量達(dá)到8744套，為全年峰值。

??按照劉靜的設(shè)想，趁著年初市場(chǎng)升溫，要抓緊把這套房子出手，況且掛牌價(jià)不算最高的，且小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)，應(yīng)該可以順利出手。

??但現(xiàn)實(shí)并不像想象的那般美好。從4月開始，青島樓市突然“熄火”，二手房市場(chǎng)也急轉(zhuǎn)直下，看房客戶明顯減少，成交價(jià)格也出現(xiàn)回落。

??因買家出手越來(lái)越謹(jǐn)慎，劉靜不得連續(xù)7次低掛牌價(jià)，最近一次直接降了9.5萬(wàn)元。截至目前，這套房在中介平臺(tái)上報(bào)價(jià)159萬(wàn)元。

??也就是說(shuō)，短短9個(gè)月內(nèi)這套房降價(jià)20%以上。即便如此，依然未能成交。

??經(jīng)手這套房源的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者表示，近幾個(gè)月來(lái)，市場(chǎng)上的房源越來(lái)越多，他接觸到的不少客戶從年初看到現(xiàn)在，都怕“買貴了”?！叭绻皇翘貏e著急要買房，我都不會(huì)催著購(gòu)房者入手了，因?yàn)榭蛻粢裁靼?，買了可能就會(huì)虧?！?/p>

??劉靜的遭遇只是一個(gè)縮影。

??今年以來(lái)，青島多個(gè)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格頻頻下探，不少二手房成交價(jià)格已回落至2017年水平，以至有當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人作出“青島二手房?jī)r(jià)跌回6年前”的結(jié)論。

??“部分區(qū)域的確存在類似情況，但不具有普遍性。優(yōu)質(zhì)的次新房跌幅沒(méi)有這么大。近期市場(chǎng)上愿意做出價(jià)格讓步的業(yè)主比例、讓價(jià)力度均有所增大，市場(chǎng)可以給購(gòu)房者充足的挑選時(shí)間?！扒鄭u鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬在回顧今年青島二手房市場(chǎng)時(shí)說(shuō)，總體看來(lái)，今年市場(chǎng)波動(dòng)比較大。這也是他今年最大的感觸，2~3月份市場(chǎng)很熱，但是熱度來(lái)得快去得也快。

??多位受訪經(jīng)紀(jì)人亦表示，今年是青島二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走低的一年，不少片區(qū)年內(nèi)成交價(jià)格波動(dòng)超過(guò)20%，且在掛牌量不斷攀升的背景下，二手房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期仍在。

??二手房降價(jià)出售頻現(xiàn)，影響了市場(chǎng)整體價(jià)格走勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月青島二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下滑0.6％，同比下跌4.8%。而從整年價(jià)格走勢(shì)看，除去2月、3月價(jià)格環(huán)比上漲外，其余月份均處于下跌態(tài)勢(shì)，截至11月已經(jīng)8連跌。

??市場(chǎng)流通性仍在

??除了價(jià)格承壓，另一特點(diǎn)是掛牌量持續(xù)增加。

??9月份，青島發(fā)布新政解除限售政策后，不少次新房業(yè)主著急“解套”，政策發(fā)布1天內(nèi)二手房掛牌量激增3000多套，有小區(qū)11分鐘之內(nèi)上架20多套房源。

??據(jù)青島貝殼找房官網(wǎng)信息，截至12月26日，貝殼青島平臺(tái)掛牌的二手房數(shù)量為118075套，今年1月底掛牌量為102600套，不到1年時(shí)間掛牌量增加超過(guò)15000套。

??不過(guò)，青島二手房市場(chǎng)流動(dòng)性仍在。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，青島二手房市場(chǎng)今年的成交量達(dá)到64161套（截至12月24日），為過(guò)去5年最高。

??青島全年二手房成交沖高的背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下市場(chǎng)成交很大程度有賴于“以價(jià)換量”。

??“今年青島二手成交價(jià)的確在持續(xù)走低。另一方面，主城區(qū)新盤增量有限，二手房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯。另外，業(yè)主著急賣房會(huì)選擇讓利，或者分?jǐn)傊薪橘M(fèi)，這就降低了客戶購(gòu)房的成本?！必悮ふ曳壳鄭u站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人陳晶認(rèn)為。

??據(jù)了解，現(xiàn)在順利賣房的業(yè)主，一種是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的橫盤后，業(yè)主的心理預(yù)期降低了，能夠理性接受當(dāng)前價(jià)格水平；另一種是“賣一買一”鏈條已啟動(dòng)，急需資金。而這個(gè)過(guò)程中，青島貝殼“優(yōu)鮮賣”及開發(fā)商“以舊換新”模式的推出，也一定程度上縮短了二手房的成交周期，促進(jìn)了交易。

??“進(jìn)入12月后成交量有增長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)一年多的沉淀，客業(yè)雙方都想在春節(jié)前完成買賣，一定程度上提振了成交數(shù)據(jù)。”孫鵬表示，希望明年市場(chǎng)能夠成交量更好一些，給從業(yè)人員更多信心。

??不過(guò)，有觀察人士認(rèn)為，青島二手房市場(chǎng)全面復(fù)蘇尚需時(shí)日?！耙謴?fù)置業(yè)信心，居民就業(yè)和收入預(yù)期改善，市場(chǎng)才能真正回暖?！?/p>

??上述青島市場(chǎng)觀察人士則表示，太過(guò)悲觀亦無(wú)必要，整個(gè)政策層面對(duì)于房地產(chǎn)是持續(xù)利好的態(tài)度，“在‘保交付’的大環(huán)境下，二手房成交機(jī)會(huì)更多，但是成交難度比之前提升了不少，更考驗(yàn)從業(yè)者的專業(yè)性和服務(wù)品質(zhì)。