??近日，備受矚目的首屆中國房地產(chǎn)代建峰會在深圳圓滿落幕。此次峰會由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦（以下簡稱中國房協(xié)），金地管理、中國房協(xié)代建分會承辦，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會支持，以“和合代建”為主題，匯聚了來自政府主管部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，中國房協(xié)、廣東省房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)嘉賓，金地集團、綠城中國、華潤置地、信達地產(chǎn)、福田投控、天健地產(chǎn)、金地管理、綠城管理、朗詩地產(chǎn)、藍城集團、中原建業(yè)、龍湖龍智造、招商建管、建發(fā)管理、旭輝建管、中海管理、萬科城建、騰云筑科、融者共創(chuàng)、東原睿建、鳳凰智拓、中國鐵建、華宇建管、新城建管、金科開管、遠洋建管、恒通建設(shè)、寧夏中房等眾多標桿企業(yè)的核心領(lǐng)導(dǎo)，克而瑞、賽普咨詢、明源不動產(chǎn)研究院、億翰智庫、畢馬威等權(quán)威研究機構(gòu)，以及眾多知名金融機構(gòu)、律師事務(wù)所、產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈企業(yè)及權(quán)威媒體機構(gòu)等300余位嘉賓，共同探討代建行業(yè)的新趨勢、新機遇與新挑戰(zhàn)。

◎首屆中國房地產(chǎn)代建峰會出席領(lǐng)導(dǎo)合影

??峰會精彩紛呈，大咖們匯聚一堂，共同探討代建行業(yè)的未來趨勢與發(fā)展機遇。全程高潮迭起，尤其是圓桌對話環(huán)節(jié)更是成為代建前沿話題的智慧激蕩之地，引領(lǐng)行業(yè)未來發(fā)展方向。

??本次峰會的圓桌論壇由金地管理總經(jīng)理蔡戈鳴主持，邀請來自中國房協(xié)、標桿企業(yè)、金融機構(gòu)、咨詢機構(gòu)、研究機構(gòu)及媒體的資深專家及行業(yè)翹楚，共同探討“代建業(yè)務(wù)如何助力保障房建設(shè)、城中村改造、‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等‘三大工程’”、“代建模式如何賦能房地產(chǎn)紓困項目”以及“代建企業(yè)如何建立服務(wù)體系、提升服務(wù)力”等核心議題。

??當前行業(yè)新機遇與新挑戰(zhàn)并存，哪些領(lǐng)域?qū)⒊蔀榇ㄆ髽I(yè)未來的業(yè)務(wù)增長點？如何在追求經(jīng)濟效益的同時實現(xiàn)社會效益的最大化？在激烈的市場競爭中，如何強化自身的核心競爭力，靈活應(yīng)對并滿足客戶的多樣化需求？每一場圓桌對話都充滿了思想的碰撞和智慧的火花，大咖們以豐富的實踐經(jīng)驗和深刻的行業(yè)洞察，為與會者提供了寶貴的啟示和借鑒，也為代建行業(yè)的未來發(fā)展找到了更多可能的方向。讓我們一起跟隨這些行業(yè)領(lǐng)袖的洞見，回顧他們在圓桌論壇中的精彩瞬間，一探代建行業(yè)的未來發(fā)展。

◎金地管理總經(jīng)理蔡戈鳴主持圓桌論壇環(huán)節(jié)

??圓桌對話一

??聚焦三大工程  探索代建發(fā)展新勢能

??隨著國家對住房保障體系的不斷完善和對城市更新的日益重視，代建業(yè)務(wù)在其中扮演的角色愈發(fā)關(guān)鍵，如何充分發(fā)揮代建業(yè)務(wù)的專業(yè)優(yōu)勢，推動“三大工程”的高效實施，已成為當前行業(yè)熱議的焦點話題。

??在峰會首個圓桌環(huán)節(jié)，中海管理總經(jīng)理安悅東，招商建管總經(jīng)理劉成，深圳前海潤禾投資管理有限公司董事長路強，上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所主任賀倩明，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市更新委員會副主任兼秘書長劉芳，明源不動產(chǎn)研究院院長黃樂，針對“代建業(yè)務(wù)如何助力保障房建設(shè)、城中村改造、‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等‘三大工程’”進行深入探討，紛紛發(fā)表了各自獨到的見解。

◎首屆中國房地產(chǎn)代建峰會圓桌論壇一

??安悅東剖析了代建企業(yè)在“三大工程”建設(shè)中的積極作用和優(yōu)勢。他表示，“三大工程”是改善民生、擴大內(nèi)需、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，對我國房地產(chǎn)行業(yè)乃至城市建設(shè)格局都有重大影響。代建企業(yè)有責任、有義務(wù)、也有能力把“三大工程”做好。通過市場競爭和專業(yè)能力沉淀，代建企業(yè)具備設(shè)計、施工、商業(yè)運營、供應(yīng)鏈等全產(chǎn)業(yè)鏈能力，客戶需求洞察能力，產(chǎn)品品質(zhì)打造能力以及集約化的降本增效能力，通過成熟的管控體系和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，能夠助力“三大工程”建設(shè)，助力政府、助力民生。

◎中海管理總經(jīng)理安悅東

??劉成重點闡述代建在“三大工程”中的市場機會。他認為，非居改保和城中村改造，結(jié)合險資推動保障房的介入和發(fā)展，是代建企業(yè)較大的市場機會。未來城中村改造項目將由政府或城投平臺主導(dǎo)，以拆除重建、綜合整治以及拆整結(jié)合三大實施方式釋放保障性供應(yīng)量，代建企業(yè)通過為委托方提供前期策劃定位、土地路徑梳理、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、綜合整治改造等系統(tǒng)性服務(wù)方案，能夠在保障性住房市場中發(fā)揮重要作用。

◎招商建管總經(jīng)理劉成

??路強從投融方向解析城中村改造的合作模式。他指出“三大工程”與代建的結(jié)合是“恰逢其時”。對于陷入困境的城中村改造項目，他提到兩個難點：重整法律程序難以推進，以及缺乏合適的主體來推動完成。在此情況下，專業(yè)的代建機構(gòu)起到關(guān)鍵作用，能夠發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，將原權(quán)利人、政府、投資人以及項目本身等多方利益訴求形成閉環(huán)，確保各方利益的有機平衡。這不僅有助于解決城中村改造中的難題，也有助于增強投資機構(gòu)和買房者的信心。

◎深圳前海潤禾投資管理有限公司董事長路強

??賀倩明揭示了代建服務(wù)在城中村改造中的關(guān)鍵作用和發(fā)展前景。他指出，城中村改造歷經(jīng)二十年發(fā)展，利潤與空間已發(fā)生顯著變化。原來房地產(chǎn)的盈利模式是低價拿地、快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)，代建模式更加注重項目管理、品質(zhì)管理、成本管理和產(chǎn)品力的提升，通過創(chuàng)造價值來實現(xiàn)盈利。當前，城中村改造聚焦于公共服務(wù)空間、住房建設(shè)和產(chǎn)業(yè)空間三大領(lǐng)域，而代建服務(wù)在其中都發(fā)揮了非常重要的作用。未來，城中村改造將涉及更多方面的利益關(guān)系，包括村民、村集體、物業(yè)廠房等原權(quán)利人，以及政府的相關(guān)職能部門。這使得代建服務(wù)的對象多樣化，利益關(guān)系復(fù)雜化，在這樣的背景下，代建企業(yè)需要具備高超的協(xié)調(diào)能力和資源整合能力，以平衡各方利益，推動改造項目的順利進行。

◎上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所主任賀倩明

??劉芳從城市更新專業(yè)視角，探究宏觀政策對代建未來的影響。她指出，城中村改造已成為城市建設(shè)的“三大工程”之一，并得到了國家層面的重視和部署，改造市場容量非常大，未來一段時間將是代建企業(yè)的主要發(fā)力點。城中村改造不僅有助于拉動投資和經(jīng)濟發(fā)展，還是重要的民生工程，對城市更新發(fā)展具有重要意義，期待代建商在城中村改造中發(fā)揮重要作用。

◎中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市更新委員會副主任兼秘書長劉芳

??黃樂以第三方研究機構(gòu)視角解析代建企業(yè)在其中的機遇。他表示，代建企業(yè)想要把握住這次機會，需要有品牌、整合和創(chuàng)新三大價值。第一，  品牌價值是代建企業(yè)在市場競爭中脫穎而出的關(guān)鍵。第二，整合價值是代建企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量和提高項目競爭力的重要手段。第三，創(chuàng)新價值是代建企業(yè)應(yīng)對市場變化、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。

◎明源不動產(chǎn)研究院院長黃樂

??圓桌對話二

??賦能紓困項目  解碼代建發(fā)展新角色

??在當前房地產(chǎn)市場調(diào)整期，不少項目因資金短缺、運營不暢等問題陷入困境。此背景下，代建模式如何提升項目運營效益，為這些項目提供有效的解決方案？

??代建分會執(zhí)行會長、綠城管理董事會副主席、執(zhí)行董事李軍，龍湖龍智造CEO宋海林，德富資產(chǎn)執(zhí)行合伙人、德研院專委會召集人吳舸，潤厚投資、潤建咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人、潤建總經(jīng)理胡茂生，廣州資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理助理李晨，金地管理副總經(jīng)理王英臣，圍繞“代建模式如何賦能房地產(chǎn)紓困項目”的議題，就代建在紓困項目中的業(yè)務(wù)機會與作用發(fā)表精彩觀點，啟迪困境項目盤活新思維。

◎首屆中國房地產(chǎn)代建峰會圓桌論壇二

??李軍從代建企業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗分享紓困項目業(yè)務(wù)中的難點、堵點和痛點以及應(yīng)對之策。他強調(diào)目前保交樓紓困的業(yè)務(wù)仍面臨諸多瓶頸，需要明確范圍、責任和協(xié)作機制。他提到，首先，要明確什么樣的項目屬于紓困范圍，以及具體的任務(wù)是什么，這需要政府、行業(yè)協(xié)會等多方面的共同努力。其次，責任界定也至關(guān)重要，需要明確誰提供流動性支持，誰來監(jiān)管，以確保責任的清晰認定。最后，分工協(xié)作機制的建立也不可或缺，代建企業(yè)應(yīng)當能夠履行開發(fā)端的管理職責，并在責權(quán)清晰、目標明確的前提下，順利推進項目。

◎代建分會執(zhí)行會長、綠城管理董事會副主席、執(zhí)行董事李軍

??宋海林聚焦紓困業(yè)務(wù)所面臨的挑戰(zhàn)展開深入分享。他提到當前紓困業(yè)務(wù)所面臨的挑戰(zhàn)不容忽視，如債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、現(xiàn)金流盤活難題以及操盤節(jié)奏混亂等，并提出了四個值得思考的方面：一是代建企業(yè)需要審視項目治理結(jié)構(gòu)、決策機制是否與公司狀態(tài)相匹配，以最大化自身價值；二是面對債務(wù)變化，代建企業(yè)需努力使項目盈利，讓各方權(quán)益者滿意；三是如何在有限啟動資金的情況下快速啟動項目，讓項目自我運轉(zhuǎn)起來；四是代建企業(yè)需思考如何在產(chǎn)品端增加亮點、重塑價值，提升項目的口碑和聲譽。

◎龍湖龍智造CEO宋海林

??吳舸從資產(chǎn)重整視角為與會嘉賓帶來紓困項目的瓶頸探討。他指出，紓困資本項目看似市場規(guī)模龐大，但實際操作中卻遭遇諸多難題，其中最主要的問題之一便是缺乏真正的責任人。他強調(diào)，持牌金融機構(gòu)往往對房地產(chǎn)行業(yè)的了解不夠深入，導(dǎo)致在放款時存在一定的盲目性，這在一定程度上加劇了市場風險。在他看來，現(xiàn)在紓困資本在進入市場時也存在類似問題，AMC的銀行思維導(dǎo)致其在處理項目時存在局限性，缺乏對公司和項目的重構(gòu)能力。他認為，要解決這個問題，需要明確誰應(yīng)該對這些項目負責，對重組重構(gòu)計劃負責，對項目的未來負責。

◎德富資產(chǎn)執(zhí)行合伙人、德研院專委會召集人吳舸

??胡茂生則從代建方的角度出發(fā)，強調(diào)了紓困代建操作的難點和挑戰(zhàn)。他認為，紓困項目的關(guān)鍵在于各方對項目的理解和目標未能形成一致意見，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中產(chǎn)生分歧。因此，作為代建方需要對目標項目進行充分調(diào)研，并整合相關(guān)信息，以確保項目的順利推進。同時，他對紓困項目提出了三個關(guān)鍵的思考：首先，要評估項目在不考慮沉沒成本的情況下是否有剩余價值，以及剩余價值是否充分；其次，要確定項目續(xù)建所需的資金如何得到保證；此外，還要考慮資金回收的周期和方式，以滿足紓困投資和前期投資人的需求。

◎潤厚投資、潤建咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人、潤建總經(jīng)理胡茂生

??李晨則從AMC的視角分享了代建紓困領(lǐng)域的互動情況。他表示，隨著代建模式的蓬勃發(fā)展，代建機構(gòu)和AMC之間的對話頻道已經(jīng)趨于一致。AMC不再過分強調(diào)代建機構(gòu)的擔保和兜底責任，而是更加注重其在售價、流速、成本管控等方面的專業(yè)能力。李晨還提到，盡管代建機構(gòu)目前提供的服務(wù)類型基本能夠滿足AMC的需求，但AMC作為代建紓困資金的主要提供者，其資金供給仍不能完全滿足市場需求。

◎廣州資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理助理李晨

??王英臣也分享了代建公司在紓困項目中的角色和作用。他認為，代建公司應(yīng)作為一個支點，利用專業(yè)知識、獨立第三方身份、豐富的經(jīng)驗、高效的團隊以及卓越的品牌，去實現(xiàn)各方利益的再平衡，確保投資方與業(yè)主都能找到滿意的解決方案，通過以時間換空間的策略，動態(tài)解決項目問題。同時，為實現(xiàn)項目順利重啟，代建公司還需實行定制化的服務(wù)模式，如咨詢服務(wù)、單條線加強服務(wù)、接管服務(wù)、監(jiān)管服務(wù)及全周期服務(wù)等，解決不同時間段出現(xiàn)的問題，避免一刀切，以實現(xiàn)項目的重新啟動和順利推進。

◎金地管理副總經(jīng)理王英臣

??圓桌對話三

??剖析服務(wù)本質(zhì)  探究代建企業(yè)發(fā)展新引擎

??代建行業(yè)本質(zhì)上是服務(wù)行業(yè)，在競爭日益激烈的市場中，服務(wù)力已然成為代建企業(yè)脫穎而出的關(guān)鍵要素。

??第三個圓桌對話則圍繞代建企業(yè)如何建立服務(wù)體系、提升服務(wù)力展開，由代建分會副會長、藍城集團總裁許峰，代建分會副會長、朗詩地產(chǎn)總裁黃征，旭輝建管總裁劉冰洋，億翰智庫總裁何慧，畢馬威中國企業(yè)數(shù)字化戰(zhàn)略咨詢主管合伙人李良，一勺言、JUMP大會出品人張杰，分別從多個角度進行觀點交鋒，分享構(gòu)建完善的服務(wù)體系、提升項目服務(wù)質(zhì)量和效率的核心要素，為各代建企業(yè)提供了有益的借鑒。

◎首屆中國房地產(chǎn)代建峰會圓桌論壇三

??許峰圍繞代建方的服務(wù)角色和認知展開分享。他表示，代建服務(wù)面對的對象非常多元，代建方需要精準定位自己的服務(wù)角色以滿足不同委托方的需求。他提出，代建企業(yè)在提供服務(wù)時，需要對自身的角色有清晰的定位和認知：什么時候該做“長工”，什么時候該做“管家”，什么時候做“東家”，什么時候要做“專家”。把真正能為業(yè)主方提供的服務(wù)，通過良好的溝通、交流，以及換位思考，充分地展現(xiàn)出來，最終把產(chǎn)品價值、服務(wù)價值體現(xiàn)到產(chǎn)品和市場當中，才能贏得委托方和客戶的信任，實現(xiàn)多贏。

◎代建分會副會長、藍城集團總裁許峰

??黃征針對B端和C端的不同需求展開分析。他指出，代建業(yè)務(wù)從To B到To C的轉(zhuǎn)化過程，涉及委托方客戶（企業(yè)）和最終用戶（購房或租房者）的不同需求。代建企業(yè)要把這兩方的需求統(tǒng)一起來，用戶關(guān)注的可能是建筑的舒適度，居住的體驗和使用這個房子的性價比；委托方客戶，關(guān)注的可能是這個項目的經(jīng)營，包括成本控制、安全等指標。代建企業(yè)應(yīng)以開放的心態(tài)與各方合作，確保在項目開始之初就與客戶在定位、產(chǎn)品體系等方面達成共識，避免開發(fā)過程中產(chǎn)生分歧。同時，在常規(guī)建造、銷售之外，代建企業(yè)還應(yīng)思考如何給項目提供更多的價值。

◎代建分會副會長、朗詩地產(chǎn)總裁黃征

??劉冰洋從客戶核心訴求點，發(fā)掘代建項目解題路徑。他分享到，代建行業(yè)歸根到底是服務(wù)，“東家思維、當家心態(tài)、管家身份、專家能力”的定位，能更好地推動代建企業(yè)自身進行思維轉(zhuǎn)變、心態(tài)調(diào)整、專業(yè)精進，去更好地為客戶提供服務(wù)。每個客戶和項目都有自己的特點和特性，代建企業(yè)需要通過挖掘客戶最真實的需求，幫助客戶找到底層的核心訴求以及項目的機會點和風險點，從而找到最優(yōu)解題路徑。

◎旭輝建管總裁劉冰洋

??何慧則以專業(yè)機構(gòu)觀察視角，深入解讀代建服務(wù)核心要素。他指出，代建企業(yè)在新時代房地產(chǎn)行業(yè)中需要具備多方面的能力。首先，基礎(chǔ)開發(fā)能力是代建企業(yè)的基石；其次，賦能能力，特別是技術(shù)性賦能，以提升生活、商務(wù)、生產(chǎn)和公共空間的價值。此外，提升向上的咨詢意見能力，以及向下的服務(wù)供應(yīng)資源整合力，能夠系統(tǒng)性鏈接城投公司、政府和金融機構(gòu)等上游資源，并整合下游供應(yīng)鏈，以提供全面服務(wù)；最后，體系化的品牌打造能力，具備獨特的品牌認知和品牌文化，以及進行鏈條化的品牌輸出。

◎億翰智庫總裁何慧

??李良從專業(yè)咨詢機構(gòu)視角，對構(gòu)建代建服務(wù)力體系提出新的見解。他認為，代建企業(yè)應(yīng)更早實現(xiàn)數(shù)字化意識和轉(zhuǎn)型，專注形成自己的一套代建科技體系，把服務(wù)力真正沉淀下來，形成差異化競爭特點。一方面，通過數(shù)字化平臺將代建項目的形態(tài)反饋給業(yè)主和客戶，這不僅能提升客戶體驗，還能有助于吸引更多項目；另一方面，通過前沿式的科技賦能，為這些業(yè)主方提供數(shù)字化支持，也為代建項目的長期運營提供價值。

◎畢馬威中國企業(yè)數(shù)字化戰(zhàn)略咨詢主管合伙人李良

??張杰從行業(yè)的長期觀察者視角，表示代建行業(yè)目前似乎正處于跑馬圈地的階段，這與過去物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展階段有相似之處。代建企業(yè)對于市占率的過度追求，可能帶來一系列的問題，陷入自我設(shè)限的困境。他對代建企業(yè)的服務(wù)力打造提出三點建議：第一，精簡服務(wù)“菜單”，避免冗長、同質(zhì)化的服務(wù)；第二，提煉并突出企業(yè)標簽，突出服務(wù)特色，建立護城河，有利于企業(yè)在競爭中脫穎而出；第三，加強軟實力的培養(yǎng)，包括溝通能力、解決問題的能力等。

◎一勺言、JUMP大會出品人張杰

??展望未來，代建行業(yè)將繼續(xù)面臨新的挑戰(zhàn)和機遇。隨著國家對住房保障體系和城市更新的重視度不斷提升，代建業(yè)務(wù)的市場空間將進一步擴大。同時，隨著市場競爭的加劇和客戶需求的不斷變化，代建企業(yè)也需不斷創(chuàng)新和提升服務(wù)力，以適應(yīng)市場發(fā)展的需求。相信在各方共同努力下，代建行業(yè)將迎來更為廣闊的未來。