??上海豪宅走出了獨(dú)立熱銷行情。

??開(kāi)盤即售罄、100%去化率、單日銷售額99.97億元，成為今年開(kāi)年以來(lái)上海單盤銷售額TOP2項(xiàng)目的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期，給市場(chǎng)帶來(lái)了一份頗為亮眼的成績(jī)。

??4月21日開(kāi)盤的當(dāng)天下午1點(diǎn)，347名購(gòu)房者齊聚上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店3層，根據(jù)搖號(hào)結(jié)果順序選購(gòu)融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期此次推出的204套房源，不到5點(diǎn)，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期宣布清盤，204套房源全部成交，總銷售額為99.97億元。

??4月25日，上海又一豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤，保利旗下高端豪宅項(xiàng)目“保利·世博天悅”開(kāi)盤銷售，單日收金超80億元。

??除了上述兩個(gè)豪宅項(xiàng)目熱銷外，3月底，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開(kāi)盤，更是以196.53億元總銷售額刷新全國(guó)開(kāi)盤紀(jì)錄；4月18日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開(kāi)盤，總價(jià)1.1億元“樓王”開(kāi)場(chǎng)即被選購(gòu)，單日收金70.27億元；公布的積分入圍線達(dá)到113.04分，成為上海推行積分制以來(lái)入圍分第三高樓盤。

??據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海3000萬(wàn)元以上豪宅供應(yīng)已超過(guò)了2017年~2022年的年均供應(yīng)套數(shù)。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海豪宅項(xiàng)目持續(xù)熱銷，在某種程度上說(shuō)明其背后資金的流動(dòng)方向還是比較堅(jiān)挺。

??對(duì)于上海豪宅熱銷，房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為有兩個(gè)方面原因：一是豪宅項(xiàng)目所處位置的稀缺性，二是出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格倒掛情況，買到就賺到，更加激發(fā)了購(gòu)房熱情。

??據(jù)了解，4月21日開(kāi)盤的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期項(xiàng)目，4月18日開(kāi)盤的濱江凱旋門項(xiàng)目以及3月底開(kāi)盤的中海順昌玖里都存在一二手房?jī)r(jià)格倒掛情況。

??以融創(chuàng)外灘壹號(hào)院一期為例，業(yè)主已入住這里三四年，是板塊內(nèi)排名前五的豪宅，目前在鏈家網(wǎng)上的二手房掛牌價(jià)為23萬(wàn)~24萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交價(jià)21萬(wàn)元/平方米。相較本次銷售的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期15萬(wàn)~17萬(wàn)元/平方米售價(jià)，有幾萬(wàn)元的倒掛價(jià)差。

??此次，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期主推建筑面積在255~380平方米房源，甚至還有建筑面積約533平方米的頂奢戶型，單套起步價(jià)3500萬(wàn)元。具體來(lái)看，該批次清一色的大戶型房源中，總價(jià)段4000萬(wàn)~4500萬(wàn)元的房源為銷售主力，共推出72套；總價(jià)段4500萬(wàn)~5000萬(wàn)元的房源60套；總價(jià)段3500萬(wàn)~4000萬(wàn)元的房源僅有14套，此外還有34套總價(jià)段5000萬(wàn)~6000萬(wàn)元的房源和22套總價(jià)段6000萬(wàn)~7000萬(wàn)元房源，總價(jià)1億元以上房源也推出來(lái)2套。

??在這些房源中，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期最大面積戶型為5單元的2701號(hào)房源，單價(jià)達(dá)到22.3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約1.189億元，開(kāi)盤不到3個(gè)小時(shí)就顯示已售狀態(tài)。

??再以上海新天地板塊的“中海順昌玖里”項(xiàng)目為例，其平均單價(jià)低于目前周邊二手房掛牌價(jià)格。據(jù)鏈家網(wǎng)二手房掛牌價(jià)顯示，中海順昌玖里北側(cè)毗鄰的翠湖天地雋薈項(xiàng)目，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格為24.9萬(wàn)元/平方米，東側(cè)的中海系建國(guó)里項(xiàng)目目前掛牌價(jià)為22.1萬(wàn)元/平方米，均高于中海順昌玖里開(kāi)盤均價(jià)17.2萬(wàn)/平方米。

??除了巨大的價(jià)差外，位置也是這些豪宅項(xiàng)目熱銷的一大因素。融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期是上海市黃浦區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，地處上海市黃浦區(qū)董家渡路399弄，東接全球第三大金融中心董家渡金融城，西接塑造了“上海精神”的老城廂，與外灘萬(wàn)國(guó)建筑博覽群、南京路、豫園、世博園為鄰，與地鐵9號(hào)線小南門站一路之隔，距離上海外灘僅約2公里。地塊位置的稀缺性不言而喻。

??“在郊區(qū)別墅和市區(qū)大平層的選擇上，最后我購(gòu)買了上海市區(qū)的大平層項(xiàng)目?！?月24日，在上海市黃浦區(qū)融創(chuàng)外灘壹號(hào)銷售中心辦理簽約手續(xù)的買房人胡陽(yáng)說(shuō)，選擇核心地段大平層除了居住舒適度之外，很大原因看中上海核心地段的增值空間。

??胡陽(yáng)是安徽人，父母經(jīng)商，2000年他從國(guó)外研究生畢業(yè)后來(lái)到上海工作，現(xiàn)在已是落戶的新上海人。

??另一位在融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期簽約的購(gòu)房者則是賣掉了兩套150平方米的住房后，將新家安置在了這里。

??“今年買豪宅的有40%~50%是上海本地人，主要以改善需求為主，尤其是帶有一定優(yōu)化資產(chǎn)配置的購(gòu)房者，很多都是把手里一兩套房齡較長(zhǎng)的老房子賣掉，合力置換一套優(yōu)質(zhì)且有很強(qiáng)產(chǎn)品力的房子?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示，另有20%~30%的買房人分別來(lái)自杭州、寧波、無(wú)錫、南通、溫州等地，隨著今年上海購(gòu)房政策的松動(dòng)，包括內(nèi)蒙古、西北區(qū)域的高凈值人群也有在上海配置住房資產(chǎn)。

??“目前市場(chǎng)上出手買房的多為改善性客群，賣掉舊房后重新進(jìn)行資產(chǎn)配置；另外，上海中心城區(qū)一二手房有一定倒掛空間也是他們出手的重要因素。”上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦表示，購(gòu)房者不用擔(dān)心資產(chǎn)貶值問(wèn)題。

??豪宅熱銷是否代表上海樓市整體回暖？上述房地產(chǎn)行業(yè)分析人士認(rèn)為，豪宅熱銷在整體樓市中并不具有代表性，整體樓市行情與宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有較大關(guān)系。

??據(jù)上海鏈家研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，上海全市共成交新建商品房5370套，環(huán)比增長(zhǎng)299%，同比下降41%；成交金額594億元，環(huán)比增長(zhǎng)440%，同比下降3%；套均總價(jià)1105萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)35%，同比增長(zhǎng)65%；成交均價(jià)86050元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%，同比增長(zhǎng)41%。

??另外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在債務(wù)問(wèn)題背景下，融創(chuàng)項(xiàng)目的售罄不僅證明了市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，也向外界展示了企業(yè)在面對(duì)挑戰(zhàn)時(shí)的應(yīng)對(duì)能力和產(chǎn)品實(shí)力，“這也說(shuō)明企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間的差異性，雖然融創(chuàng)在整體層面面臨一些風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，但只要推出的產(chǎn)品具有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，就能夠獲得市場(chǎng)青睞。這與房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制比較像，‘只看項(xiàng)目，不看企業(yè)’，有助于企業(yè)和市場(chǎng)的恢復(fù)發(fā)展?！?/p>