??“截至目前，‘以舊換新’意向登記已超過(guò) 3700 組，有效登記達(dá)到3044組，完成新房意向認(rèn)購(gòu)數(shù)量達(dá)到365組。”5月8日，南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理王胡浩向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，自活動(dòng)公告發(fā)布以來(lái)，每天都有不少人前來(lái)咨詢、認(rèn)購(gòu)。

??4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布了關(guān)于開(kāi)展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)公告，活動(dòng)期間，換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%。“以舊換新”于4月27日啟動(dòng)，將在今年12月31日結(jié)束，首批試點(diǎn)限額2000套。

??南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“南京安居集團(tuán)”）是南京市政府批準(zhǔn)成立的大型國(guó)有全資集團(tuán)公司，是此次“以舊換新”試點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

??值得注意的是，此次“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)與去年南京推行的“賣舊換新”活動(dòng)有所不同。去年的活動(dòng)以“代售”形式開(kāi)展，據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，市場(chǎng)反響平平；而此次活動(dòng)則由國(guó)有企業(yè)直接收購(gòu)二手房，更加直接和高效。這種“收購(gòu)”模式有效解決了二手房置換周期長(zhǎng)的痛點(diǎn)，讓市民能夠快速實(shí)現(xiàn)住房升級(jí)，也因此獲得了市場(chǎng)的積極關(guān)注。

??“國(guó)企有籌建保障房、安置房的任務(wù)，手上也有新盤在售，將居民置換需求與保障房、安置房籌建、新盤去化結(jié)合起來(lái)確實(shí)是一條好路徑?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有江蘇南通（如皋、海安、啟東）、南京、無(wú)錫（梁溪區(qū)）、揚(yáng)州、蘇州（太倉(cāng)、相城區(qū)），及河南鄭州、安徽宣城等超過(guò)54個(gè)城市表態(tài)或已經(jīng)開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)，從各地推出的“以舊換新”模式看，包括代售、舊房換購(gòu)、回購(gòu)收儲(chǔ)、發(fā)放換新補(bǔ)貼、舊轉(zhuǎn)保5種操作模式。

??存量住房“以舊換新”怎么換？

??按照計(jì)劃，南京首批試點(diǎn)限額2000套，這是近期地方推進(jìn)的“以舊換新”活動(dòng)中，一次性釋放房源量較多的城市。

??試點(diǎn)范圍包括位于南京市玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)主城六區(qū)，房源條件必須是住宅，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等；存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰，狀態(tài)為可交易，不存在抵押、擔(dān)?；虿榉獾绕渌豢芍脫Q狀態(tài)。

??本次提供的2000套換購(gòu)住房則分布在14個(gè)樓盤，大部分是期房，少部分是現(xiàn)房，均為南京安居集團(tuán)旗下或參股開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤，以100平方米或以上房型為主，符合改善型住房的需求。

??“目前房源庫(kù)里的 14 個(gè)樓盤房源大部分是在主城六區(qū)，也有不在主城六區(qū)的房源，如江北新區(qū)核心區(qū)樓盤?！蓖鹾票硎?，客戶可以根據(jù)自己的需求以及承受能力選擇，有的客戶覺(jué)得江北新區(qū)將來(lái)的規(guī)劃前景更好，環(huán)境更舒適，是可以把主城六區(qū)的房子換成江北新區(qū)的房子的。

??在價(jià)格方面，換購(gòu)人在主城六區(qū)的二手房將根據(jù)具體位置、房齡等因素，由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如市民的二手房評(píng)估價(jià)是100萬(wàn)元，他可以選擇符合這個(gè)價(jià)格、面積合適的新房；如果想購(gòu)買位置更好、品質(zhì)更高的房子，在二手房評(píng)估總價(jià)較低的情況下，個(gè)人手里有積蓄或者銀行貸款也是可以購(gòu)買的。

??在“以舊換新”過(guò)程中，居民需要承擔(dān)的費(fèi)用主要是與房屋交易相關(guān)的稅費(fèi)，如契稅、增值稅以及個(gè)人所得稅等，具體的稅率和計(jì)算方式根據(jù)南京市相關(guān)稅收政策以及每套房子的具體情況確定。除此之外，市民無(wú)需承擔(dān)其他額外的手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)或評(píng)估費(fèi)。

??“對(duì)于收購(gòu)過(guò)來(lái)的二手房，目前計(jì)劃將作為租賃住房，對(duì)外租賃運(yùn)營(yíng)?！蓖鹾票硎尽?/p>

??市民在參與“以舊換新”活動(dòng)，如果換取的新房是期房，對(duì)于需要一年或一年半才能交付入住的，為確保在過(guò)渡期內(nèi)有穩(wěn)定的居住場(chǎng)所，南京安居集團(tuán)會(huì)把在居民手里收購(gòu)過(guò)來(lái)的二手房，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)繼續(xù)租賃給需要繼續(xù)居住在原有房屋中的居民。

??對(duì)于房屋目前空置的客戶，南京安居集團(tuán)在收回房屋后將會(huì)對(duì)外租賃；對(duì)于房屋已被出租的情況，在參與“以舊換新”活動(dòng)達(dá)成以后，業(yè)主需要與現(xiàn)有租客解除租賃合同，確保交易過(guò)程的合法性和規(guī)范性。對(duì)于希望繼續(xù)租住該房屋的租客，可以讓該租客與南京安居集團(tuán)重新簽訂租賃合同，避免租客因?yàn)榉课萁灰锥枰峒业穆闊?/p>

??“在存量房源足夠大，且存量二手房源具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、小戶型優(yōu)勢(shì)、學(xué)位優(yōu)勢(shì)的情況下，確實(shí)可以滿足保障房、安置房籌建的需求。二手房業(yè)主置換以后，可以實(shí)現(xiàn)住房升級(jí)，可謂一舉多得。”李宇嘉表示。

??存量房評(píng)估價(jià)公正性如何保障？

??從目前反饋來(lái)看，南京市的“以舊換新”活動(dòng)受到了廣大市民的熱烈關(guān)注與積極參與。

??“截至目前，咨詢量3000多組，主要咨詢渠道包括線上咨詢、線下電話來(lái)訪和現(xiàn)場(chǎng)接待。”王胡浩表示，在“南京房產(chǎn)微政務(wù)”微信公眾號(hào)，“房幫寧”平臺(tái)上的“寧換新”意向登記報(bào)名小程序中，已有超過(guò)3700組意向登記，經(jīng)核實(shí)后有效登記達(dá)3044組。

??同時(shí)，已經(jīng)有365組通過(guò)意向認(rèn)購(gòu)的方式鎖定對(duì)了價(jià)格、房型和面積等都比較滿意的房源。在認(rèn)購(gòu)樓盤房源時(shí)，還設(shè)置了不等的意向認(rèn)購(gòu)金鎖定房源。

??“由于置換工作量較大，這樣有便于篩選出置換意愿強(qiáng)烈的客戶。”王胡浩表示，當(dāng)對(duì)評(píng)估價(jià)格不滿意則可以隨時(shí)終止活動(dòng)，并且意向認(rèn)購(gòu)金會(huì)全額返還，沒(méi)有任何額外費(fèi)用。

??“從目前的咨詢情況來(lái)看，市民關(guān)注的焦點(diǎn)主要集中在房屋所在區(qū)域和性質(zhì)是否能參加’以舊換新‘活動(dòng)、房屋按揭問(wèn)題、房屋價(jià)值評(píng)估的公正性、新房樓盤位置及配套設(shè)施情況等方面?！蓖鹾票硎?，針對(duì)這些疑問(wèn)，我們通過(guò)公告和宣傳材料詳細(xì)解釋政策內(nèi)容和適用范圍，確保市民能夠清晰了解，如關(guān)于屋按揭問(wèn)題，市民在簽訂四方協(xié)議前需先還清房屋按揭貸款。

??另外，在各個(gè)城市“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)中，對(duì)于存量房的價(jià)值評(píng)估是否公正？也是市民普遍關(guān)注的問(wèn)題。

??針對(duì)這一情況，南京的“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)在二手房評(píng)估工作過(guò)程中，從信用好、業(yè)務(wù)強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)組成的名單庫(kù)中隨機(jī)抽取3家評(píng)估機(jī)構(gòu)，分別對(duì)擬收購(gòu)的存量住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估，取排序中間的評(píng)估值作為最終收購(gòu)價(jià)格，換購(gòu)人無(wú)需承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用。

??“此次‘以舊換新’活動(dòng)本身也屬于是一種市場(chǎng)行為，主要是為市民多提供一種選擇，可以選擇將舊房出售給國(guó)有企業(yè)，從而簡(jiǎn)化改善居住條件的流程。同時(shí)，市民是有權(quán)利根據(jù)評(píng)估價(jià)格決定是否接受下一步交易的?！蓖鹾票硎?。

??在交易過(guò)程中，如果市民對(duì)評(píng)估價(jià)格和新房均表示滿意，將由換購(gòu)人、南京置新資產(chǎn)管理有限公司（南京安居集團(tuán)旗下全資公司）、新建商品住房開(kāi)發(fā)公司、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心簽訂四方協(xié)議，明確交易步驟、各方權(quán)責(zé)及資金監(jiān)管流轉(zhuǎn)等事項(xiàng)。最后，將正式簽訂存量房買賣合同和新建商品房認(rèn)購(gòu)合同，標(biāo)志著交易完成。

??此外，在“以舊換新”交易中，資金監(jiān)管的全過(guò)程都是由房產(chǎn)局進(jìn)行監(jiān)管。首先由售后方執(zhí)行公司將舊房的房款打入到房產(chǎn)局監(jiān)管賬戶中，當(dāng)購(gòu)房者選購(gòu)新房并確定交易價(jià)格后，監(jiān)管賬戶中的資金會(huì)根據(jù)交易金額和購(gòu)房者的支付方式（如現(xiàn)金支付或按揭貸款）進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)移和支付。在這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)心資金被挪用或產(chǎn)生其他風(fēng)險(xiǎn)。

??南京“以舊換新” 聚焦收購(gòu)模式

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日，全國(guó)已有超過(guò)54個(gè)城市表態(tài)支持住房“以舊換新”。

??從各個(gè)城市“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)來(lái)看，由國(guó)資平臺(tái)“收購(gòu)”舊房的模式不在少數(shù)，只是部分城市對(duì)二手房的收購(gòu)范圍和限制要求較高，如部分城市只針對(duì)一兩個(gè)區(qū)，未覆蓋到主城范圍內(nèi)；還有部分城市對(duì)二手房有面積、房地營(yíng)商限制等。

??對(duì)于這些城市的推進(jìn)效果，南京安居集團(tuán)在推出“以舊換新”政策之前進(jìn)行了充分的調(diào)研和學(xué)習(xí)。

??南京安居集團(tuán)參考了河南鄭州、江蘇太倉(cāng)（海安）、無(wú)錫梁溪區(qū)以及安徽宣城等多個(gè)城市成功的經(jīng)驗(yàn)和做法，更加全面地了解“以舊換新”實(shí)施情況和可能遇到的問(wèn)題，同時(shí)也對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了預(yù)判和準(zhǔn)備后，制定出了更加符合南京市實(shí)際情況的政策方案。

??事實(shí)上，南京在去年就已試點(diǎn)過(guò)“代售”模式，主要是由開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)合作，為二手房賣家提供房源推廣和銷售服務(wù)，在推進(jìn)中依然難以有效解決交易周期長(zhǎng)的問(wèn)題。

??此次南京安居集團(tuán)施行的“收購(gòu)模式”有效地解決了二手房置換周期較長(zhǎng)的痛點(diǎn)，通過(guò)國(guó)有企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)直接收購(gòu)市民手上的二手房省去了中介環(huán)節(jié)，既降低了交易成本，又加快了交易速度。對(duì)于賣家而言，可以直接獲得現(xiàn)金回報(bào)，無(wú)需等待。

??對(duì)于“以舊換新”的成交周期情況，王胡浩表示，“以舊換新交易涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，包括登記、看房、意向認(rèn)購(gòu)、評(píng)估、價(jià)格確認(rèn)、購(gòu)房者考慮時(shí)間、四方協(xié)議的簽訂以及后續(xù)買賣合同的正常流程等，由于評(píng)估工作量大，具體的交易周期還需要進(jìn)一步觀察和確認(rèn)?！?/p>

??王胡浩對(duì)記者表示，“目前，南京安居集團(tuán)剛剛開(kāi)始進(jìn)行評(píng)估工作，首批成交的完成情況將會(huì)為后續(xù)交易的周期提供參考和依據(jù)?！?/p>

??對(duì)于南京“以舊換新”下一步推進(jìn)情況，王胡浩表示，“目前，南京安居集團(tuán)的首要任務(wù)是確保首批成交順利進(jìn)行，首批成交完成后，將進(jìn)行整個(gè)流程的復(fù)盤和總結(jié)，找出可能存在的問(wèn)題和不足之處，并根據(jù)實(shí)際效果和市場(chǎng)反饋來(lái)調(diào)整和優(yōu)化整個(gè)試點(diǎn)策略和方向。”