??深圳新版規(guī)則及公攤?cè)∠皇乱l(fā)熱議。

??近日，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱“新版規(guī)則”）對(duì)“公攤面積”作出新規(guī)定，將過(guò)去計(jì)入“公攤面積”的兩大部分——避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計(jì)容積率建筑面積”。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。

??事實(shí)上，最近一段時(shí)間，佛山、惠州、南京等城市均推出針對(duì)住宅用地的計(jì)容面積和公攤新規(guī)。

??對(duì)此，不少購(gòu)房者表示：“真正的減少或者取消公攤面積肯定是好的，就怕開(kāi)發(fā)商會(huì)從其他地方把這部分錢找補(bǔ)回來(lái)。雖然現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介都一直強(qiáng)調(diào)都是有備案的，不會(huì)亂算，但具體怎么算的我們也不清楚?！?/p>

??公攤是客觀存在的，如架空層、避難層、電梯井等，這些部分雖然不直接用于居住，但對(duì)于整棟建筑的安全和正常使用是必不可少的。一位長(zhǎng)期從事建筑設(shè)計(jì)的業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，取不取消公攤面積沒(méi)有實(shí)際意義。公攤面積的成本是實(shí)際存在的，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)將這些成本納入考慮范圍內(nèi)。如果公攤面積不計(jì)入購(gòu)房者直接支付的面積內(nèi)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)通過(guò)其他方式將這些成本收回。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，是否取消公攤面積不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是取消公攤計(jì)入容積率、公攤到底由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、公攤透明度、公攤的成本和房?jī)r(jià)關(guān)系以及和建設(shè)成本的差距有多大，這才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。

??多地嘗試提高得房率

??資料顯示，目前一般多層住宅的得房率為88%~95%，小高層板樓住宅的得房率為85%~88%，高層板樓住宅的得房率為78%~85%。

??在深圳新版規(guī)則發(fā)布之前，去年10月，江蘇南京就對(duì)部分設(shè)施納入容積率計(jì)算進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)還要求生活陽(yáng)臺(tái)最小進(jìn)深不得小于1.5米。近期惠州、肇慶、佛山、福州、長(zhǎng)沙、南京等地也出臺(tái)相似新規(guī)，減少公攤面積，優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則，鼓勵(lì)房企提升房屋使用率。

??5月13日，惠州明確，在新出讓住宅用地規(guī)劃管理上，面積小于3萬(wàn)平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫(kù)的建筑面積，不計(jì)入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。

??廣東省肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)容要求，自5月1日起，新供地的住宅小區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃條件中明確配建的公共配套設(shè)施，如中小學(xué)校、幼托、社區(qū)服務(wù)站、公共廁所等，可不計(jì)入容積率，但建成后應(yīng)無(wú)償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場(chǎng)、公共綠地、重要景觀帶，因規(guī)劃要求封閉的陽(yáng)臺(tái)一半計(jì)入容積率。建筑物屋頂?shù)奶菸?、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房不計(jì)入容積率。

??值得注意的是，肇慶市還明確了商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，并在銷售場(chǎng)所醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容與套內(nèi)面積單價(jià)保持一致。

??據(jù)了解，肇慶市是目前全國(guó)率先實(shí)施住房公攤面積信息及計(jì)算方式現(xiàn)場(chǎng)公示的城市。

??此外，2002年就規(guī)定以套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)的重慶，無(wú)論是新房還是二手房，目前市場(chǎng)上都是以建筑面積計(jì)算，物業(yè)費(fèi)用也是按照建筑面積計(jì)算。

??公攤面積的透明化

??公攤面積最早源于20世紀(jì)50年代的香港，由李嘉誠(chéng)首創(chuàng)。由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價(jià)格高昂，房產(chǎn)商想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅珨偯娣e便由此而來(lái)。

??不過(guò)，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。

??根據(jù)目前施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)商品住房公攤面積普遍在20％~30％。

??“取消或減少公攤面積并不一定能夠直接降低購(gòu)房成本，總房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，受供求關(guān)系、政策調(diào)控、地段、建筑質(zhì)量等多種因素的影響。”上述業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，無(wú)論是否計(jì)入公攤面積，其設(shè)施的建設(shè)成本對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是固定的。只是公攤面積的計(jì)算方式更多地影響的是購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)看到的價(jià)格和面積數(shù)據(jù)，以及他們對(duì)于房屋性價(jià)比的直觀感受。但從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，他們的建設(shè)成本并不會(huì)因?yàn)楣珨偯娣e的計(jì)算方式有所改變。

??浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙接受相關(guān)媒體采訪時(shí)同樣表示，這一動(dòng)作對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房成本影響并不大?！笆欠袢∠珨倢?shí)際上只是計(jì)算方式的差異，總體來(lái)說(shuō)，房子的總價(jià)不會(huì)有太大變化?！狈督p舉例表示，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以建筑面積來(lái)賣單價(jià)可能是2萬(wàn)元/平方米，取消公攤后價(jià)格可能就調(diào)到2.5萬(wàn)元/平方米。

??清華大學(xué)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)、教授尹稚曾撰文表示，在房屋總價(jià)值不變的情況下，按照什么樣的面積去作價(jià)銷售，只是一個(gè)“算法游戲”。

??李宇嘉認(rèn)為，“公攤?cè)∠?，開(kāi)發(fā)商在面臨成本增加時(shí)，可以通過(guò)空間集約利用、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、功能改善和產(chǎn)品創(chuàng)新等多種方式來(lái)應(yīng)對(duì)，并可能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新和提高吸引力，從而讓購(gòu)房者愿意支付溢價(jià)。此外，政府也可以通過(guò)降低地價(jià)、提供稅收優(yōu)惠等方式來(lái)減輕開(kāi)發(fā)商的成本壓力?！?/p>

??“其實(shí)相比于是否取消公攤面積，我們更關(guān)心測(cè)算公攤面積的透明化。開(kāi)發(fā)商在測(cè)算公攤面積的時(shí)候，沒(méi)有業(yè)主或者第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，購(gòu)房者往往不清楚公攤的面積到底有哪些、有多大面積，僅知道購(gòu)房本上的公攤面積數(shù)?！币晃毁?gòu)房者表示。

??還有購(gòu)房者在公開(kāi)平臺(tái)表示，物業(yè)公司服務(wù)的只是住宅的公共面積，并不提供入戶服務(wù)，但是物業(yè)費(fèi)卻按照每戶的建筑面積收費(fèi)；小區(qū)一些公區(qū)并沒(méi)有提供供暖，但是收費(fèi)依舊按照建筑面積收費(fèi)，這是否合理。

??“取消公攤面積并不是解決問(wèn)題的根本途徑，關(guān)鍵在于建設(shè)成本和房?jī)r(jià)審核中，需要明確區(qū)分哪些成本應(yīng)納入房?jī)r(jià)由購(gòu)房者承擔(dān)，哪些成本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或政府承擔(dān)，購(gòu)房者能清楚地知道公攤面積的具體構(gòu)成、計(jì)算方法以及相關(guān)的成本是關(guān)鍵問(wèn)題。也有效減少開(kāi)發(fā)商在公攤面積的計(jì)算上存在模糊或誤導(dǎo)的情況?！崩钣罴伪硎?。