??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）5月17日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)市場基本情況顯示，1－4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%；新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%；新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%。

??國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長劉愛華在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，今年以來，各地區(qū)因城施策，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，從4月份房地產(chǎn)領(lǐng)域主要數(shù)據(jù)情況看，房地產(chǎn)繼續(xù)處于調(diào)整期。下階段，要按照中央政治局會議精神，切實(shí)貫徹落實(shí)黨中央決策部署，結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大?

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，該指標(biāo)總體處于跌幅略大區(qū)間。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資23392億元，下降10.5%。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，房地產(chǎn)投資信心已經(jīng)接近兩年處于負(fù)增長局面，至今并未改善。一方面，土地供應(yīng)規(guī)模縮減，房企待開發(fā)土地減少，加上當(dāng)前新房銷售市場并未改善，房企新開工意愿一直處于低位。另一方面，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)竣工增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，帶動開發(fā)投資降幅難以轉(zhuǎn)變。430中央政治局會議提出去庫存的政策方向，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資信心有改善空間，但由于開發(fā)投資已經(jīng)很長時間處于相對低位，房企投資謹(jǐn)慎性較強(qiáng)，短時間難以大幅度恢復(fù)。

??從房屋施工、新開工和竣工面積看，1－4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積687544萬平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面積480647萬平方米，下降11.4%。房屋新開工面積23510萬平方米，下降24.6%。其中，住宅新開工面積17006萬平方米，下降25.6%。房屋竣工面積18860萬平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面積13746萬平方米，下降21.0%。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，房屋新開工面積指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)31個月下跌態(tài)勢，近期一些企業(yè)為控成本或考慮后續(xù)市場，在開工方面節(jié)奏有所放緩。當(dāng)前各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制積極推進(jìn)，對于改善房企開工能力具有積極的作用。下一步在營商環(huán)境優(yōu)化、“早開工早預(yù)售”等方面會有積極的政策。另外，竣工數(shù)據(jù)下降主要是因?yàn)樽罱鼛啄晖顿Y拿地端下降導(dǎo)致。各地依然把保交樓或保交房工作積極推進(jìn)。尤其是“保交房”概念出現(xiàn)，要求各地提高質(zhì)量，不光要符合工程標(biāo)準(zhǔn)，也要符合居民住新房的實(shí)際需求。

??從到位資金情況看，1－4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34036億元，同比下降24.9%。其中，國內(nèi)貸款5583億元，下降10.1%；利用外資9億元，下降46.7%；自籌資金11736億元，下降10.1%；定金及預(yù)收款10002億元，下降37.2%；個人按揭貸款4953億元，下降39.7%。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，資金到位情況還需要夯實(shí)相關(guān)基礎(chǔ)。除銀行貸款、融資協(xié)調(diào)機(jī)制外，購房市場的提振也非常關(guān)鍵。各地對于資金的關(guān)注確實(shí)要強(qiáng)化，尤其是要將債務(wù)預(yù)警和化解等進(jìn)行結(jié)合。?

??遇冷，單月銷售面積下跌逾四成

??新建商品房銷售方面，降幅有所擴(kuò)大。尤其是單月銷售面積降幅達(dá)到了四成以上，需要引起重視。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

??從單月情況來看，環(huán)比和同比均處于下降態(tài)勢。根據(jù)中房網(wǎng)測算，4月份新建商品房銷售面積為6584萬平方米，環(huán)比下降41.73%，同比下降14.38%；新建商品房銷售額為6712億元，環(huán)比下降37.79%，同比下降27.08%。?

??嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，全國將有新一輪積極去庫存的政策配套。同時近期杭州臨安、云南大理對新房項(xiàng)目進(jìn)行收購，即落實(shí)了“以購代建”模式，其有助于庫存數(shù)據(jù)的更好去化。

??庫存方面，盡管商品房待售面積連續(xù)兩個月下降，但去庫存工作依然艱巨。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月末商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積39088萬平方米，增長24.5%。

??各線城市房價同環(huán)比降幅均有擴(kuò)大

??房價方面，4月份商品住宅銷售價格總體持續(xù)下滑，同時跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，“以價換量”趨勢加速。

??國家統(tǒng)計(jì)局同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，2024年4月份70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有6個和1個，比上月分別減少5個和持平；同比上漲城市分別有5個和0個，比上月分別減少6個和持平。

??國家統(tǒng)計(jì)局表示，房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。

??另據(jù)易居研究院測算，4月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.6%，同比漲幅為-3.5%；二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.9%，同比漲幅為-6.8%。

??具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份上海以環(huán)比0.3%的漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑，太原和遵義以0.2%的漲幅緊隨其后；寧波以環(huán)比1.8%的跌幅位居第一，重慶、廣州和廈門并列第二，環(huán)比跌幅均為1.3%。同比方面，僅西安、上海、成都、杭州和三亞保持上漲，天津和太原持平，其余城市均處于下跌態(tài)勢。

??二手住宅價格方面，僅昆明一個城市環(huán)比上漲，漲幅為0.2%；煙臺（-1.8%）、溫州（-1.7%）和廈門（-1.7%）位居跌幅前三位。同比方面，無城市上漲。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來，市場形勢出現(xiàn)了新變化，迫切要求有更精準(zhǔn)更高效的去庫存政策以穩(wěn)定房價和預(yù)期。近期一系列利好政策，已經(jīng)在部分城市中得到積極反饋，這也恰說明去庫存正出現(xiàn)積極信號。預(yù)計(jì)近期還會有系列重磅政策，對于去庫存和穩(wěn)房價工作具有積極的作用。

??同時，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房市場繼續(xù)處于去泡沫的關(guān)鍵期，這一過程符合供求關(guān)系邏輯。近期需要關(guān)注的是，一些房東出售二手房后并不急于購置新房，后續(xù)在“賣舊”和“換新”方面需要有新的機(jī)制和措施。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場利好政策頻頻出臺，4·30中央政治局會議釋放新信號“去庫存”，核心城市密集松綁限購、推出“買房可落戶”等，甚至還有部分地區(qū)開始收購存量房來改善市場供求關(guān)系，但由于長時間市場信心的不足，無論是成交量還是價格，目前并未出現(xiàn)明顯改善跡象。市場“買漲不買跌”的心態(tài)下，房價持續(xù)下行確實(shí)會在一定程度上加劇購房觀望情緒，行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束，市場恢復(fù)需要時間。預(yù)計(jì)短期價格仍然缺乏穩(wěn)定上漲的動力，5月新房和二手房價格總體持續(xù)下跌，但環(huán)比跌幅有可能出現(xiàn)收窄或趨穩(wěn)態(tài)勢。