??從買(mǎi)房送家電、送裝修，到送黃金、送戶(hù)口，房企促銷(xiāo)已不止于這些常見(jiàn)手段，開(kāi)始在更吸睛、更具噱頭的營(yíng)銷(xiāo)上下功夫。

??8月9日，招商蛇口南京公司發(fā)布一則消息，旗下項(xiàng)目招商局中心臻境推出了“買(mǎi)房送私人飛機(jī)”活動(dòng)。所謂“送私人飛機(jī)”，是指8月1日~8月28日，購(gòu)房贈(zèng)送的價(jià)值20萬(wàn)元私人飛機(jī)大禮包，內(nèi)含飛行員執(zhí)照、 100小時(shí)總飛行時(shí)長(zhǎng)（每年10小時(shí)），以及私人飛機(jī)5%產(chǎn)權(quán)。

??“只要在本月認(rèn)購(gòu)期內(nèi)簽約，付完15%首付就能參與活動(dòng)，每周有10個(gè)飛機(jī)大禮包名額?！睂?duì)于大禮包兌換執(zhí)行細(xì)節(jié)，招商局中心臻境置業(yè)顧問(wèn)表示并不清楚，仍須進(jìn)一步協(xié)商。“很少有購(gòu)房者兌換大禮包權(quán)益，一般是折現(xiàn)抵扣房款?！?/p>

??據(jù)置業(yè)顧問(wèn)透露，招商局中心臻境最后一棟樓加推，共計(jì)104套房源，主力143平方米四居戶(hù)型，除20萬(wàn)元活動(dòng)大禮包外，再贈(zèng)送4600元/平方米標(biāo)準(zhǔn)的精裝包。價(jià)格方面，其表示案場(chǎng)價(jià)格每平方米4.5萬(wàn)~4.6萬(wàn)元，具體房?jī)r(jià)可至售樓處詳聊，仍有下調(diào)空間。

??根據(jù)官方數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目自2022年開(kāi)盤(pán)至今，累計(jì)簽約90.97億元，伴隨該項(xiàng)目最后一批壓軸房源釋放，至此招商局中心臻境所有新房房源全部推出。

??花式賣(mài)房頻出

??在“買(mǎi)房送飛機(jī)”活動(dòng)推出前，招商局中心臻境已憑借“免費(fèi)贏19.9萬(wàn)元?dú)W洲家庭游”活動(dòng)獲得了較大關(guān)注。

??活動(dòng)細(xì)則明確，歐洲家庭游活動(dòng)僅限7月1日~8月12日認(rèn)購(gòu)且簽約招商局中心臻境143平方米戶(hù)型的購(gòu)房人參與。作為項(xiàng)目7月限定成交禮，活動(dòng)權(quán)益以19.9萬(wàn)元等額優(yōu)惠包進(jìn)行發(fā)放，用于143平方米房源總價(jià)折算時(shí)使用。

??從“免費(fèi)歐洲家庭游”到“買(mǎi)房送飛機(jī)”，不同主題的月度促銷(xiāo)活動(dòng)，成為招商局中心臻境博關(guān)注、促成交的“流量密碼”。在招商蛇口南京公司發(fā)出的報(bào)道中，明確活動(dòng)效果“超凡火爆”“在南京激起千成浪”“成為街頭巷尾熱議的話題”等。

??易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“買(mǎi)房送飛機(jī)”與“西瓜換房”“買(mǎi)房送豬肉”“買(mǎi)房免費(fèi)坐地鐵”等廣告本質(zhì)上并無(wú)不同，體現(xiàn)的都是營(yíng)銷(xiāo)焦慮，通過(guò)一些比較新奇的營(yíng)銷(xiāo)廣告來(lái)吸引人。雖然此類(lèi)廣告沒(méi)有違背公序良俗，但尺度一大，就失去了誠(chéng)意，且因?yàn)闊崴旬a(chǎn)生了一些輿情事件。

??4個(gè)月前，招商蛇口推出的購(gòu)房“買(mǎi)一送一”促銷(xiāo)活動(dòng)就曾引發(fā)市場(chǎng)熱議。推出促銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目為北京招商璀璨公元，其在清明節(jié)推出限時(shí)促銷(xiāo)，購(gòu)買(mǎi)其項(xiàng)目77平方米兩居室的客戶(hù)，將免費(fèi)獲得一套位于山東煙臺(tái)的108平方米海景現(xiàn)房。

??據(jù)悉，該活動(dòng)除了獲得煙臺(tái)海景度假房外，促銷(xiāo)內(nèi)容還包括三亞雙人游套票、豪華游輪套票等大獎(jiǎng)。不過(guò)在活動(dòng)推出后，因市場(chǎng)談?wù)摱冗^(guò)高，已叫停“買(mǎi)一送一”活動(dòng)。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)頻率增大，花樣也越來(lái)越多，說(shuō)明蓄客壓力在加大。這些花式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)背后，折射的是當(dāng)前樓市供求關(guān)系的重大轉(zhuǎn)變，供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)下，盡管各地一直在持續(xù)加大救市力度，首付比例和房貸利率均處于歷史最低水平，但購(gòu)房者仍保持觀望。

??以南京招商局中心臻境為例，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目自2022年6月以來(lái)累計(jì)入網(wǎng)4769套，合計(jì)30.63萬(wàn)平方米，可截至2024年8月14日，尚有3177套未售，整體去化率僅33%。

??銷(xiāo)售壓力暗涌

??當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，招商蛇口南京多個(gè)項(xiàng)目亦開(kāi)啟花式促銷(xiāo)活動(dòng)，比如推出工抵房、特價(jià)房、贈(zèng)送家電車(chē)位等，多種大力度優(yōu)惠活動(dòng)，使得部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目維持一定熱度，但整體承壓明顯。

??比如2020年11月開(kāi)盤(pán)的越城天地中心，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目入網(wǎng)總套數(shù)454套，銷(xiāo)售近4年僅成交234套，去化率不足52%；位于浦口區(qū)的雍寧府，2019年4月入市，至今仍有超近三成房源尚待銷(xiāo)售。西江瑞府、鐘山峰景等多個(gè)入市超3年的老盤(pán)，均面臨超千套房源難去化困境。

??項(xiàng)目銷(xiāo)售相繼失利，招商蛇口南京公司業(yè)績(jī)壓力倍增。

??2024年上半年，中指研究院發(fā)布的南京房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷(xiāo)售榜中，招商蛇口權(quán)益銷(xiāo)售額26.67億元，榜單上雖位列第三，但其與第一仍有較大差距，僅為保利權(quán)益銷(xiāo)售額的一半。

??縱向?qū)Ρ葋?lái)看，招商蛇口南京公司今年業(yè)績(jī)也遠(yuǎn)不及往年。根據(jù)中指研究院2024年與2023年上半年榜單，招商蛇口權(quán)益銷(xiāo)售額分別為26.67億元、46.73億元，近乎翻倍的銷(xiāo)售差距，讓招商蛇口南京公司業(yè)績(jī)焦慮進(jìn)一步蔓延。

??南京，是招商蛇口城市布局的重心之一。去年9月上任招商蛇口董事長(zhǎng)的蔣鐵峰，最早就在招商局地產(chǎn)南京公司。2007年~2016年，蔣鐵峰先后擔(dān)任招商地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理，2012年晉升為南京公司總經(jīng)理。2016年年初，這位在南京做了4年總經(jīng)理的蔣鐵峰晉升為招商蛇口華東區(qū)域總經(jīng)理。

??憑借過(guò)硬的實(shí)力，蔣鐵峰一路晉升，直至去年上任招商蛇口集團(tuán)董事長(zhǎng)。可以說(shuō)，南京是蔣鐵峰在招商蛇口內(nèi)部成長(zhǎng)的起點(diǎn)。

??今年4月，蔣鐵峰面向投資者交出履職后的第一份“成績(jī)單”前，南京公司以總價(jià)23.5億元、樓面價(jià)35835元/平方米拿下南京一宗核心地塊，同時(shí)南京公司以去年當(dāng)?shù)亓髁夸N(xiāo)售榜TOP2的成績(jī)，被視為蔣鐵峰的意外之喜。

??但隨著業(yè)績(jī)嚴(yán)重縮水、銷(xiāo)售壓力倍增，南京公司的驚喜將如何延續(xù)？

??有消息披露，近期原江南區(qū)域總經(jīng)理張濤，調(diào)任產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部任總經(jīng)理；而江南區(qū)首的職務(wù)，則由蘇南公司總經(jīng)理朱鳴宇接棒。此前張濤分管南京公司，伴隨張濤調(diào)任產(chǎn)業(yè)園板塊，南京公司總經(jīng)理一職也將隨之調(diào)整。

??新城市總經(jīng)理上任后，南京公司后續(xù)如何發(fā)展，拭目以待。