??2024年9月26日，中央政治局會議首次定調“促進市場止跌回穩(wěn)”，季度末信貸政策迎來多項調整，主要包括LPR及房貸利率、首付比例、存量房貸降息等方面。

??9月29日，上海率先調整住房限購政策，揭開一線城市新一輪限購松綁的序幕，隨后廣州全面放開限購，深圳住房限購政策也迎來松綁。

??9月30日晚間，一線城市最后一個北京也發(fā)布調整政策，五環(huán)內非北京戶籍家庭社保年限“5改3”，五環(huán)外非北京戶籍家庭社保年限“5改2”，首付首套不低于15%，二套不低于20%。

??從4個一線城市政策對比來看，廣州成為本輪調控中第一個全面取消限購的一線城市，上海、深圳和北京則有針對性地優(yōu)化調整住房限購政策，其中深圳調整力度更強，上海和北京調整不及預期。

??2024年三季度，地方需求端調控繼續(xù)放松，全國約145個城市出臺約196次新政，政策出臺頻次與二季度基本持平，但9月底力度明顯較高，體現“促進市場止跌回穩(wěn)”的施政決心。

??我們認為9月26日的政治局會議對房地產乃至經濟都會有長遠的影響，未來房地產行業(yè)止跌回穩(wěn)可期。

??2024年僅剩下最后三個月，在整體市場信心修復的過程中，如何“止跌回穩(wěn)”將成為四季度乃至全年的關鍵課題。

??本期國慶特別策劃，將從政策、業(yè)績、土地、市場、融資、物業(yè)、租賃、城更等多個方面，全面復盤前三季度筑底情況，以期預判行業(yè)未來走向。

??2024年9月26日，中共中央政治局召開會議。會議指出，要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式。

??從歷次政治局會議的表述來看，此次政治局會議首次明確“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”。

??不僅如此，對比過往政治局會議中房地產的表述，此次對房地產方面的要求更加具體，且可操作性更強。如調整住房限購政策，降低存量房貸利率等。

??政治局會議定調后，2024年9月29日，上海、廣州、深圳齊出房地產新政。9月30日晚間，北京跟進，從4個一線城市政策對比來看，廣州如預期成為首個全面取消限購的一線城市，上海、北京微調限購不及預期，深圳力度明顯更大。

??1、北京降首付，非北京戶籍家庭五環(huán)內“5改3”、五環(huán)外非北“5改2”

??2024年9月30日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產相關政策的通知，成為一線城市中最后一個政策調整的城市。主要涉及降首付、限購、公積金等。

??第一，非北京戶籍家庭3年社?？少I五環(huán)內，2年社保可買五環(huán)外，特殊人才1年。對非京籍家庭購買五環(huán)內住房的，社?；騻€稅繳納年限由“購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”調減為“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”；購買五環(huán)外住房的，進一步調減為“購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上”。符合北京經濟社會發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購房，明確為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

??第二，首付比例降至首套15%、二套25%。將商業(yè)性個人住房貸款首套房貸最低首付款比例由不低于20%下調至不低于15%，二套房貸由不低于35%（購買五環(huán)內住房）、不低于30%（購買五環(huán)外住房）統(tǒng)一下調至不低于20%。

??第三，京籍二孩以上家庭購房的，公積金可貸款額度上浮40萬元。京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

??第四，取消普通住房和非普通住房標準。

??第五，調整通州區(qū)住房限購政策。居民家庭購買通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

??從政策內容來看，北京依然是一線城市中限購最嚴的城市，此次調整也相對保守，不及預期。

??2、上海降首付，外環(huán)外限購“3改1”、居住證+3年社保可享滬籍待遇

??9月29日晚間，上海率先調整住房限購政策，主要涉及限購、限貸、稅費減免等三方面。

??第一，非滬籍1年社?？少I外環(huán)外、居住證+3年社?？上頊?，滬籍臨港可多買一套。非滬籍買外環(huán)外社保年限由3年降為1年，另外，非滬籍居民原本最多只能買1套，而現在只要居住證積分達標且滿3年社保，以家庭為單位最多可以買2套，多孩家庭最多可以買3套。滬籍居民的購房政策在現有基礎上，增加了可以在臨港多買一套的選擇。

??第二，首付比例降至首套15%、二套25%。首套房首付比例由原本的20%降到15%，二套房首付比例由35%降到25%，臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等二套房首付比例由30%降到20%。除此之外，上海還表態(tài)要落實國家關于降低存量房貸利率政策，進一步減輕購房人房貸利息支出。

??第三，增值稅征免“5改2”，取消普宅標準后144平以上住房交易增值稅、個稅、契稅等將下降。一方面，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年，另一方面，將取消普宅/非普宅的劃分標準，也就是原本屬于非普通住宅的144平以上的房源的增值稅、個稅、契稅等交易稅費將降低。

??從政策對比來看，上海曾在2024年5月27日調整過限購及信貸政策，隨后5月28日廣州、深圳同日跟進。（詳見：廣州、深圳跟進！一線城市僅剩北京）

??限購方面，當時上海將非滬籍居民社保年限“5改3”，同時非滬籍單身人士購房區(qū)域，擴大至外環(huán)內二手住房。此次在“5改3”的基礎上，外環(huán)外社保年限由3年降為1年。同時增加了居住證達標且滿3年社?？上響艏?。

??信貸政策方面，5月27日上海將首套首付標準從30%調整為20%，二套首付標準從40%（外圍50%）調整為30%（外圍35%）。此次在之前的基礎上再次下降到首套15%，二套25%（外圍20%）

??從結果來看，此次上海限購政策調整僅與5月28日深圳限購調整相近，信貸政策調整也僅與5月28日廣州政策調整相近，整體不及預期。

??3、廣州成為首個全面取消限購的一線城市，但預期成交提振效果比較有限

??9月29日，廣州發(fā)布新政，宣布自9月30日起，本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。這也意味著，廣州成為4個一線城市中首個全面取消限購的城市。

??實際上，在929新政前，廣州限購政策就是4個一線城市中最寬松的，9月27日南沙區(qū)全面取消限購后，廣州僅有越秀、海珠、荔灣、天河、白云等5個限購區(qū)域，且只對購買120平以下住房進行限購。從這個角度來說，在原本較為寬松的政策框架下，受限購制約的潛在購房需求并不多，因此全面放開限購所能帶來的成交提振效果比較有限，政策的信號意義要大于實際意義。

??4、深圳降首付，取消限價限售，中心區(qū)域社?！?改1”、外圍取消限制

??9月29日，深圳住建局等四部門聯合發(fā)文，提出調整分區(qū)住房限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制、調整個人住房轉讓增值稅征免年限、優(yōu)化個人住房貸款政策等措施。具體來說：

??第一，非戶籍購房社?！?改1”、外圍區(qū)域不再要求社保，戶籍家庭外圍區(qū)域可多購1套。針對于非戶籍居民來說，在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道購房社保年限由3年降為1年，其余區(qū)域不再看社保。戶籍家庭的限購調整并不多，只是將可在外圍區(qū)域多購買一套的人群限定范圍從多孩家庭放寬到全市居民家庭。

??第二，下調首付比例至15%、20%，放松多孩家庭限貸。首付比例由原本的首套最低20%、二套35%調降為首套15%、二套20%，深山合作區(qū)二套為15%。此外，限貸政策向多子女家庭傾斜，多還家庭購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業(yè)務時可適用首套住房貸款政策。

??第三，取消限售。在原有政策體系下，深圳商品住房、公寓需要分別取證滿3年、滿5年才可以轉讓，新政取消了商品住房和商務公寓轉讓限制，取得不動產權登記證書后，即可上市交易。

??第四，取消限價。深圳原本對新房銷售實施價格指導，開發(fā)商申報價格高于周邊同類項目或本項目前期成交價格時，相關部門可以不予辦理價格備案、暫不合法預售許可，而新政后價格由開發(fā)商自主確定并報市場監(jiān)管部門備案，給予了房企充分的自主定價空間。

??第五，增值稅征免年限“5改2”。個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。

??從結果來看，深圳政策力度比上海更大，預計將對提振市場信心和最終交易產生積極作用。尤其是二手房市場影響最明顯。

??在上海、廣州、深圳三個一線城市齊出房地產新政的同一天，9月29日晚，央行中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發(fā)布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，重點涉及：

??第一，適用范圍上，所有加點高于LPR-30BP的存量商貸，無論首套二套均可享受。不同于2023年8月僅限于首套房的存量房貸降息，此次批量降息還惠及二套房借款人，由于二套房原有房貸加點一般高于首套房，二套房借款人此次所能享受到的利率降幅將更大。

??第二，調整幅度上，降為不低于LPR-30BP，京滬深等還要不低于地方加點下限?！冻h》明確批量調整后，存量房貸利率原則上降至不低于LPR-30個基點（3.35%），北京、上海、深圳由于還未取消房貸利率下限，還要不低于地方加點，比如深圳二套房存量房貸利率最多只能降到LPR-5BP。

??第三，時間上，10月底前完成批量調整。要求主要商業(yè)銀行原則上應于倡議發(fā)布當日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細則，及時回應客戶關切。

??此外，為了從根本上解決利率下行周期新老房貸利差擴大等問題，央行將推動完善完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，要點包括以下幾方面：

??第一，允許銀行和借款人自主協(xié)商變更房貸加點，不用等待批量調整。商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾。

??第二，取消重新定價周期最短為一年的限制，能讓存量房貸客戶更快享受LPR下調帶來的利率優(yōu)惠。原本房貸利率的重新定價周期規(guī)定為一年，且大多數定價日為每年的1月1日，這意味著對于存量房貸客戶來說，今年的LPR利率下降，要到來年1月才能轉化為實質性的房貸利率下調。此次取消了重加定價周期一年的硬性限制，將之縮短為季、半年，可以讓存量房貸客戶在降息周期更快享受LPR下調帶來的利率優(yōu)惠，當然LPR利率一旦回到上行周期，存量房貸的跟隨上調也會更加及時。

??除了存量房貸降息以外，央行在9月24日國新辦發(fā)布會上預告的降全國層面二套首付、再貸款支持比例提高100%、續(xù)期“金融16條”和經營性物業(yè)貸款支持等政策也一一落地。

??三個一線城市齊出房地產新政，央行存量房貸降息等細則 發(fā)布，可以說是充分體現了“促進市場止跌回穩(wěn)”的施政決心。

??整體來看，2024年三季度，中央著力于推動房地產行業(yè)中長期平穩(wěn)健康發(fā)展，部署了住房養(yǎng)老金試點等工作，季度末央行等三部委打出政策組合拳，繼續(xù)托底短期樓市。

??同時地方需求端調控繼續(xù)放松，全國約145個城市出臺約196次新政，政策出臺頻次與二季度基本持平，但較去年三季度下降2成。三季度，信貸方面政策調整最為一致且密集，多數城市將限貸套數核算范圍由全市縮小為區(qū)，對于掛牌出售、出租的房屋予以套數核減，允許提取公積金付首付、放寬二套貸款限制等成為標配。

??供給端方面，為了滿足群眾多樣化的改善性需求，支持高品質住宅開發(fā)建設，三季度，24個城市出臺計容新規(guī)。

??如上海、深圳等放開70/90戶型比例限制；減少公攤面積，公共服務設施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計容；放寬半開敞空間半計容比例，調整陽臺進深等約束條件；解除容積率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指標要求；放寬層高限制；優(yōu)化飄窗和設備平臺管控要求；出臺限高令，控制超高層住宅開發(fā)等。

??與此同時，2024年三季度，存量住房收儲進入落地期，保障性住房再貸款支持加碼，各地房源征集公告密集發(fā)布，多城已開啟首批保障性住房配租、配售。

??中央保障性住房再貸款支持加力。9月24日，央行3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風險，有助于提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進而加快地方國企收儲進度。另據央行披露的再貸款發(fā)放進度，截至二季度末，金融機構已經發(fā)放了近250億元租賃住房貸款，人民銀行已審核發(fā)放再貸款資金超過120億元。

??地方收儲加速落地，三季度，22個城市發(fā)文推進收儲工作。大連、長沙、泰安、柳州、蚌埠等多個城市發(fā)布房源征集公告，明確收儲房源的區(qū)位、房源資質、套型面積、房源形態(tài)、配套設施、收儲價格等標準。

??福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等已完成部分房源收儲任務，福州、鄭州等已有保障性住房轉化項目入市。

??從9月底政策連發(fā)來看，如此多重磅政策密集落地非常罕見，可以說是充分體現了政治局會議“促進市場止跌回穩(wěn)”的決心。

??從預期政策效果看，廣州原本的限購政策已很寬松，因此在刺激需求釋放力度有限。深圳、上海新政最全面，涉及“四限”調整和降低交易稅費，將在二手房市場影響更明顯。北京政策松綁不及預期，為一線城市中最保守。

??展望四季度，一線城市“四限”調整之后效果發(fā)酵，市場預期逐步改善，10月整體成交或將止跌企穩(wěn)，而一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有一定的放量空間。