??在“止跌回穩(wěn)”的政策支持下，10月樓市實(shí)現(xiàn)“止跌”，接下來(lái)樓市能否“回穩(wěn)”成為關(guān)鍵。

??從供應(yīng)端來(lái)看，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季結(jié)束，房企11月推盤(pán)積極性有所回調(diào)，不過(guò)，供應(yīng)端明顯“縮量提質(zhì)”，供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍以主城區(qū)改善為主。

??目前市場(chǎng)仍處于脈沖式復(fù)蘇階段，市場(chǎng)將逐漸企穩(wěn)。多個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交環(huán)比預(yù)計(jì)將持續(xù)回升。

??據(jù)CRIC調(diào)研，11月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積620萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%，同比下降52%，絕對(duì)量?jī)H高于2月。

??一線城市供應(yīng)有所回落，同環(huán)比齊跌59%和25%，累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至26%。僅廣州一城環(huán)比持增，增幅高達(dá)58%，因而廣州累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至24%。

??二線供應(yīng)穩(wěn)中微降，環(huán)比下降8%，同比下降51%。三四線供應(yīng)量環(huán)比大增62%，徐州、無(wú)錫、常州等迎階段性放量，而漳州、泉州供應(yīng)普降，市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存階段。

??重點(diǎn)城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出改善為主、剛需為輔的格局，其中改善和高端供應(yīng)占比達(dá)到64%。這意味著11月供應(yīng)端明顯“縮量提質(zhì)”，一線城市順應(yīng)政策利好也適當(dāng)調(diào)整了剛需產(chǎn)品供應(yīng)。

??具體城市來(lái)看，北京、深圳、昆明、天津、常州、長(zhǎng)沙、上海、南京等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在50%以上，北京、上海、深圳等核心一線城市新政出臺(tái)對(duì)剛需客群促進(jìn)作用顯著，因而房企都加強(qiáng)了對(duì)剛需產(chǎn)品的供應(yīng)比例。

??而福州、合肥等高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到73%和45%。

??主城區(qū)仍是典型城市供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域，占比達(dá)到63%。

??其中漳州、合肥、昆明、長(zhǎng)春主城區(qū)供應(yīng)比例達(dá)到了100%，福州、南寧、武漢、無(wú)錫、重慶、鄭州、西安、成都、徐州、青島等主城占比均在7成以上。

??通過(guò)11月市場(chǎng)供應(yīng)，結(jié)合各城市成交特征，預(yù)計(jì)受供給約束影響，市場(chǎng)熱度預(yù)計(jì)小幅回調(diào)，不過(guò)核心城市市場(chǎng)熱度仍將穩(wěn)中有增。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市11月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率31%，較10月環(huán)比下降6個(gè)百分點(diǎn)。

??值得關(guān)注的是，一線城市得益于供給縮量提質(zhì)，并且增加了剛需盤(pán)占比，疊加新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場(chǎng)熱度有望穩(wěn)中有增，11月預(yù)期去化率達(dá)到39%，與去年11月平均去化率41%基本持平。

??CRIC結(jié)合不同城市11月推盤(pán)所處區(qū)域，并依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，多數(shù)城市在10月成交放量之后，11月會(huì)進(jìn)入小幅調(diào)整期，環(huán)比降幅多集中在2成以內(nèi)，仍有多個(gè)城市預(yù)計(jì)環(huán)比漲幅在5%以上，部分城市有望率先量?jī)r(jià)雙穩(wěn)。

??具體到典型22城新房市場(chǎng)來(lái)看，上海、深圳等新政效應(yīng)延續(xù)，新房成交或?qū)⒊址€(wěn)；少數(shù)城市諸如成都、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、青島等預(yù)期新房市場(chǎng)熱度小幅上揚(yáng)，昆明則將量?jī)r(jià)雙穩(wěn)，鄭州、福州、廈門(mén)等弱二線城市或?qū)⒊霈F(xiàn)下滑，主要和推盤(pán)結(jié)構(gòu)和當(dāng)前低迷的行情走勢(shì)密切相關(guān)。

??再來(lái)看二手房市場(chǎng)，成交仍有望延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，但環(huán)比增幅可能略有收窄。

??具體城市來(lái)看，北京和深圳政策效應(yīng)延續(xù)，其中北京二手房?jī)r(jià)跌幅或?qū)⒂兴照钲趧t延續(xù)高規(guī)模。

??另外，廈門(mén)、重慶、西安、成都和長(zhǎng)春二手房成交也將有所回升。

??10月因核心一二線城市利好新政持續(xù)發(fā)酵，整體成交回歸年內(nèi)高位，11月新房供應(yīng)穩(wěn)中有降，預(yù)期市場(chǎng)熱度相較于“銀十”或小幅回調(diào)。核心一線城市得益于供給縮量提質(zhì)，疊加新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場(chǎng)熱度有望穩(wěn)中有增，多數(shù)城市市場(chǎng)行情大概率回歸理性。