??一、《試點辦法》修訂的背景和依據(jù)

??為穩(wěn)妥有序推進我省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，2019年11月，經(jīng)省農(nóng)村土地制度改革試點工作領導小組同意，省資規(guī)廳印發(fā)《海南省集體經(jīng)營性建設用地入市試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》），對規(guī)范我省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市工作起到了重要作用。但2021年后，新修訂的《土地管理法實施條例》《海南省自由貿(mào)易港土地管理條例》和國家有關文件對深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市工作提出了新的要求。為此，省資規(guī)廳在總結(jié)前期試點工作實踐的基礎上，結(jié)合上位法規(guī)和文件精神，組織對《試點辦法》進行了修訂。

??二、主要修訂內(nèi)容

??修訂后的《試點辦法》共八章四十條，主要修改內(nèi)容如下。

??（一）調(diào)整集體經(jīng)營性建設用地入市范圍。根據(jù)本輪試點“不能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設用地入市”的要求，《試點辦法》調(diào)整集體經(jīng)營性建設用地范圍，明確可以入市的土地僅限于存量集體經(jīng)營性建設用地。同時，根據(jù)自然資源部最新文件規(guī)定，明確可以結(jié)合全域土地綜合整治，將零星、插花小塊存量集體建設用地整治歸并為大塊宗地入市。

??（二）完善入市用途和項目范圍。一是根據(jù)本輪試點“入市土地不能用于商品住宅開發(fā)”的要求，《試點辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地可以按照規(guī)劃入市用于符合國家、海南省產(chǎn)業(yè)政策以及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)外國土空間用途管制、生態(tài)環(huán)境保護要求的項目,包括工業(yè)、倉儲、商業(yè)服務業(yè)、保障性租賃住房以及養(yǎng)老、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、采礦等，但不得用于建設市場化商品住房、安居房。二是為落實《海南自由貿(mào)易港建設總體方案》關于探索小城鎮(zhèn)用地新模式的要求，原《試點辦法》提出各市縣可以試點探索利用除城關鎮(zhèn)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（墟）區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地用于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的自有房屋建設。但兩年多來除文昌市制定細化方案開展探索外，其余市縣缺乏意愿，且為加強風險防控，《試點辦法》將試點范圍縮小在文昌市，同時，考慮農(nóng)村宅基地“一戶一宅”要求，該條款明確其流轉(zhuǎn)對象嚴格限定為本市擁有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格且未享受宅基地分配或者自愿退出已有宅基地的人員，每戶只能購買一處。通過出讓方式取得的集體經(jīng)營性建設用地建設自有住宅的，以及再次流轉(zhuǎn)的，不得再向集體經(jīng)濟組織申請宅基地。

??（三）完善土地入市準備。根據(jù)《海南省自由貿(mào)易港土地管理條例》有關規(guī)定，《試點辦法》新增兩條，一是擬入市交易的農(nóng)村集體建設用地納入年度建設用地供應計劃管理，實行城鄉(xiāng)建設用地市場統(tǒng)一調(diào)控。二是提出可以委托市縣土地儲備中心或其他單位對擬入市的集體經(jīng)營性建設用地實施前期開發(fā)，滿足必要的“通平”要求。

??（四）調(diào)整入市方式。一是原《試點辦法》將作價出資（入股）作為同出讓、出租并行的一種入市方式。但是，《土地管理法》及實施條例、有關文件只明確出讓、出租等作為入市方式，為此，《試點辦法》刪除作價出資（入股）這一入市方式。二是原《試點辦法》提出5畝以下或者零星分散土地協(xié)議出讓政策，部分市縣提出廉政風險較高，市縣總體持審慎態(tài)度，為此刪除該政策，并明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地協(xié)議出讓（出租）范圍參照國有建設用地執(zhí)行。三是根據(jù)自然資源部有關文件規(guī)定，明確鼓勵采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期等供應方式。

??（五）完善入市程序。一是依據(jù)《土地管理法實施條例》《海南省自由貿(mào)易港土地管理條例》規(guī)定，細化實化入市程序，具體優(yōu)化為：申請、提出規(guī)劃條件及要求、地價評估、入市方案編制、入市方案表決、入市方案核對、公告及交易、簽訂成交確認書及公示、簽訂書面合同和三方監(jiān)管協(xié)議、不動產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)，使其要求更加具體、程序更具操作性。二是考慮入市并非行政審批，將此前“入市方案審批”修改為“入市方案核對”。在入市交易環(huán)節(jié)，根據(jù)我省“土地超市”制度，要求擬入市的集體經(jīng)營性建設用地由市縣資規(guī)部門錄入“土地超市”統(tǒng)一管理、統(tǒng)一發(fā)布。三是根據(jù)自然資源部有關文件規(guī)定，新增簽訂三方監(jiān)管協(xié)議要求。明確簽訂三方監(jiān)管協(xié)議和簽訂入市交易合同同時進行，三方監(jiān)管協(xié)議由市縣（區(qū)）人民政府和交易雙方簽訂。

??（六）優(yōu)化土地增值收益調(diào)節(jié)金提取方式。此前試點辦法關于土地增值收益調(diào)節(jié)金提取方式為“入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益的一定比例計提”。現(xiàn)考慮市縣很難計算土地取得成本和土地開發(fā)支出的工作實際，結(jié)合財政部、原國土資源部印發(fā)的《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》有關規(guī)定，增加一個簡易計提土地增值調(diào)節(jié)金的新方式，即“無法核定本市縣入市土地取得成本的，可根據(jù)土地征收或土地收儲的區(qū)域平均成本情況，制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的平均成本，或制定按成交總價款一定比例征收調(diào)節(jié)金的簡易辦法，經(jīng)市縣人民政府批準后執(zhí)行”。

??（七）加強入市后開發(fā)利用管理。根據(jù)國家有關文件以及自然資源部辦公廳、國家市場監(jiān)督管理總局辦公廳印發(fā)的《集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓監(jiān)管協(xié)議》有關規(guī)定，《試點辦法》新增規(guī)定，市縣資規(guī)、發(fā)改、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)境、工信、住房城鄉(xiāng)建設等相關主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應按職責加強對集體經(jīng)營性建設用地的開發(fā)利用監(jiān)管，督促使用權人依法依規(guī)使用土地。簽訂三方監(jiān)管協(xié)議的，由市縣（區(qū)）政府有關部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則對約定事項實施監(jiān)管。同時，根據(jù)《海南省自由貿(mào)易港土地管理條例》第六十八條規(guī)定，《試點辦法》明確縣級以上資規(guī)、住房城鄉(xiāng)建設、稅務、市場監(jiān)管等主管部門應加強涉地股權轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。