??北京，2024年10月17日 - 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》。戴德梁行聯(lián)合瑞思不動產(chǎn)金融研究院發(fā)起 “中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)查研究”，并得到了北大光華張崢教授研究團(tuán)隊(duì)的支持。

??第五期中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研邀請到不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)機(jī)構(gòu)與行業(yè)專業(yè)共97家，包括境內(nèi)外房地產(chǎn)基金公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、新加坡及中國香港上市REITs管理人等，旨在通過分析受訪者對不同城市各類資產(chǎn)在大宗交易市場中的專業(yè)判斷，并結(jié)合新加坡、中國香港REITs以及中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在收購內(nèi)地物業(yè)時公開披露的交易信息，為不動產(chǎn)大宗交易和公募REITs資產(chǎn)定價提供參考基準(zhǔn)。

??投資人聚焦一線城市及周邊區(qū)域，產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健性驅(qū)動投資趨勢

??北京、上海各類資產(chǎn)受投資人關(guān)注的比例最高，體現(xiàn)了市場對北、上兩座城市的投資偏好；非一線城市因其經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和相對較高的投資收益率，正逐漸成為投資者的新焦點(diǎn)。關(guān)注度最高的前5名城市或區(qū)域分別為杭州、成都、蘇州、大灣區(qū)（廣、深除外）及南京。

??長租公寓/服式公寓因其穩(wěn)定的市場需求和政策支持，在所有資產(chǎn)類型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海。公募REITs的引入有利于實(shí)現(xiàn)長租公寓/服務(wù)式公寓的“投融管退”，從而帶動其交易關(guān)注度的提升。從投資者類型來看，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)私募基金為長租公寓/服務(wù)式公寓投資的主力軍。此外，對比疫情前，投資人對酒店業(yè)態(tài)的信心有所增強(qiáng)。

??甲級寫字樓、商務(wù)園區(qū)的機(jī)構(gòu)關(guān)注度下滑，交易以自用買家為主

??甲級寫字樓和商務(wù)園區(qū)的機(jī)構(gòu)關(guān)注度下滑，以及交易活動向自用買家傾斜，表明市場正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變化。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，機(jī)構(gòu)投資人與自用買家對辦公物業(yè)的投資邏輯有明顯差異，市場從前幾年以機(jī)構(gòu)投資者為主，轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前以自用買家為主，尤其是那些尋求穩(wěn)定辦公環(huán)境和長期資產(chǎn)持有的企業(yè)，更傾向于直接購買甲級寫字樓、商務(wù)園區(qū)。這些買家通常更注重物業(yè)的長期價值和戰(zhàn)略適配性，而不是短期的市場波動。雖然市場整體面臨挑戰(zhàn)，但自用買家的活躍為市場提供了新的視角和機(jī)遇。

??購物中心、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)關(guān)注度顯著提升

??隨著疫情影響的減退和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的陸續(xù)上市，投資者對零售物業(yè)的興趣顯著回升，恢復(fù)至疫情前的信心水平。此前，投資者對零售物業(yè)的投資熱情主要集中在一線城市。隨著公募REITs的推出，預(yù)計(jì)將顯著增加投資者對新一線及二線城市零售物業(yè)市場的興趣，從而提高這些城市零售物業(yè)交易的活躍度和市場流動性。這一變化不僅為投資者提供了更多元化的選擇，也為非一線城市的零售物業(yè)市場注入了新的活力。

??倉儲物流關(guān)注度下降，數(shù)據(jù)中心、工業(yè)廠房關(guān)注熱度提升

??投資人對不同細(xì)分業(yè)態(tài)的區(qū)域選擇也有明顯差異，在四個主要的一線城市中，北京關(guān)注度最高的工業(yè)類資產(chǎn)為數(shù)據(jù)中心，而上海關(guān)注度最高的則為工業(yè)廠房，深圳和廣州關(guān)注度最高的為倉儲物流資產(chǎn)。在本次調(diào)研中，工業(yè)廠房的投資關(guān)注度顯著提升。隨著大模型和云計(jì)算需求的激增，數(shù)據(jù)中心作為關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施，正迅速成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。2024年，投資人對倉儲物流業(yè)態(tài)的關(guān)注度有明顯回落，主要由于全國部分區(qū)域倉儲物流供過于求，租金和出租率均出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致投資人對該業(yè)態(tài)的信心不足。

??投資人認(rèn)可長租公寓/服務(wù)式公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

??調(diào)研結(jié)果顯示上海、北京核心區(qū)甲級寫字樓的資本化率在所有城市及區(qū)域中為最低，分布為4.5%-5.6%、4.6%-5.6%，長租公寓/服務(wù)式公寓的資本化率緊隨其后，上海和北京分別為4.6%-5.5%和4.7%-5.5%。

??對于大多數(shù)資產(chǎn)而言，賣方對價格的心理預(yù)期明顯下降。對于一線城市，倉儲物流資產(chǎn)買賣雙方重合部分為5.1%-5.8%，比往年有大幅上升；買賣雙方對數(shù)據(jù)中心資本化率的預(yù)期仍有一定差距，對于一線城市，數(shù)據(jù)中心資本化率在7.2%-8.6%之間；工業(yè)廠房資產(chǎn)的資本化率區(qū)間位于倉儲物流與數(shù)據(jù)中心之間，對于一線城市，工業(yè)廠房資本化率在5.5%-6.1%。

??對于未來一年資本化率的變化趨勢，絕大多數(shù)受訪者表達(dá)了相對謹(jǐn)慎的態(tài)度，給出上升的判斷，但對于一線城市的長租公寓/服務(wù)式公寓，受訪者普遍認(rèn)為資本化率將保持穩(wěn)定。

??資本化率是不動產(chǎn)權(quán)型基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品定價中的重要一環(huán)

??截至2024年9月，市場上已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共45支，其中不動產(chǎn)類項(xiàng)目共27支。底層資產(chǎn)主要為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房、倉儲物流、保障性租賃住房以及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

??內(nèi)地公募REITs定價過程通常經(jīng)歷三個階段，發(fā)行前基于底層資產(chǎn)的運(yùn)營預(yù)期折現(xiàn)后得到一個資產(chǎn)的估值；其后網(wǎng)下投資人依據(jù)該估值結(jié)果并結(jié)合自身對該資產(chǎn)及產(chǎn)品的了解和判斷給出報(bào)價區(qū)間，再由公募基金管理人和發(fā)行人確定REITs上市的發(fā)行價格；最后上市之后，由眾多投資人的自由買入賣出，會形成即時的二級市場價格?？梢姲l(fā)行時的資產(chǎn)估值是后續(xù)定價及二級價格的“基石”，而根據(jù)內(nèi)地REITs指引要求的以收益法作為主要的估值方法，則反映了對資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)的看重，與REITs“輕主體信用、重運(yùn)營表現(xiàn)”的產(chǎn)品定性契合。因此，資本化率作為反映資產(chǎn)本身運(yùn)營回報(bào)率的指標(biāo)，將其作為參考是不動產(chǎn)權(quán)型基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品定價中的重要一環(huán)。

??戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管、董事總經(jīng)理陳家輝表示，1014號文的發(fā)布標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行步入常態(tài)化，REITs市場在不動產(chǎn)大宗交易中的價格發(fā)現(xiàn)和價值引導(dǎo)作用日益凸顯。戴德梁行發(fā)布2024年度不動產(chǎn)資本化率調(diào)查研究結(jié)果，旨在為不動產(chǎn)及REITs市場的持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資產(chǎn)定價“錨”。

??戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理、北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，戴德梁行連續(xù)發(fā)布第五期《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》，我們衷心感謝參與此次調(diào)研的97家機(jī)構(gòu)和行業(yè)專家。我們期待與大家共同促進(jìn)中國不動產(chǎn)金融行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

??戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部高級董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，REITs市場與不動產(chǎn)大宗交易市場相輔相成，從長期來看REITs對不動產(chǎn)大宗交易具有價格發(fā)現(xiàn)以及價值引導(dǎo)的功能。我們希望通過本次調(diào)研不動產(chǎn)大宗交易Cap Rate水平，在中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場快速擴(kuò)容之際，揭示底層資產(chǎn)定價規(guī)律，為國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場長期健康發(fā)展提供有益的參考借鑒。

??戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部副董事、資本化率研究報(bào)告主編張愷玲表示，資本化率體現(xiàn)了投資者對資產(chǎn)回報(bào)的預(yù)期及其對風(fēng)險(xiǎn)和收益潛力的評估。2024年，盡管國內(nèi)無風(fēng)險(xiǎn)利率下降，但不動產(chǎn)市場的租金壓力和交易流動性的降低導(dǎo)致資本化率普遍上升。在此環(huán)境下，長租公寓等抗周期性資產(chǎn)尤其受到投資者的關(guān)注。