??一面是監(jiān)管層不斷出手托舉房企融資，一面是大部分房企仍深陷銷(xiāo)售下滑和新增融資難的困局。

??10月27日，華發(fā)股份公告稱(chēng)完成向特定對(duì)象發(fā)行6.35億股，實(shí)際募資凈額50.42億元將全部用于鄭州、南京等項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。此前一天，金融街控股公告，于近日發(fā)行了2023年度第七期中期票據(jù)，發(fā)行金額10億元，發(fā)行利率3.7%。10月20日，招商蛇口披露完成7億元中期票據(jù)發(fā)行，利率3.1%。

??繼9月發(fā)布不超過(guò)35億元的定增說(shuō)明后，中交地產(chǎn)于10月17日公告將發(fā)行規(guī)模不超過(guò)43億元的公司債券，募集資金擬用于償還到期公司債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金等用途。

??這是10月以來(lái)鮮有的幾筆房企融資公告，也從側(cè)面體現(xiàn)了房企在市場(chǎng)膠著之際的經(jīng)營(yíng)之難。

??“目前高層傳遞的利好政策尚未有效傳導(dǎo)至市場(chǎng)層面，銀行端的融資沒(méi)有打開(kāi)，境內(nèi)債也只有國(guó)企、央企能發(fā)出來(lái)?！蹦吵鲭U(xiǎn)房企內(nèi)部人士透露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企的認(rèn)定就是信用風(fēng)險(xiǎn)太高，所以對(duì)民營(yíng)房企的資金需求基本上就是“惜貸”，出險(xiǎn)房企新增融資基本為零。

??體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資面仍然疲軟。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%。從融資量來(lái)看，房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降9%至3737億元，資產(chǎn)證券化同比下滑49%至495億元，境外債權(quán)融資同比下降72%為325億元。

??另外，剔除已經(jīng)提前贖回部分后到期的境內(nèi)外債券規(guī)模合計(jì)超5220億元，債券發(fā)行規(guī)模遠(yuǎn)不及到期債務(wù)償還規(guī)模，且2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環(huán)比和同比均呈加速下滑態(tài)勢(shì)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)融資面仍處于筑底階段，對(duì)于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信還是偏向支持財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企。在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未完全出清、市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍有待解決。

??“絕大部分房企經(jīng)營(yíng)困難主要在于銷(xiāo)售乏力、融資不暢、監(jiān)管資金過(guò)嚴(yán)?！绷硪怀鲭U(xiǎn)房企內(nèi)部人士告訴記者，“輸血”和“造血”能力都不足，直接導(dǎo)致企業(yè)遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。當(dāng)前市場(chǎng)恢復(fù)和政策見(jiàn)效遠(yuǎn)低于預(yù)期，企業(yè)依舊背負(fù)著層層債務(wù)壓力。

??從同策研究院追蹤情況來(lái)看，40家典型房企融資額連續(xù)4年大幅下滑，2023年前三季度同比去年下滑32%，同比2020年高峰時(shí)期大幅下滑57%。從披露公告的31家房企融資情況來(lái)看，2023年前三季度國(guó)企（13家）融資總額為1985.9億元，占比66%；民企（18家）融資總額為1005.14億元，占比34%。民營(yíng)房企除了海外配股融資和信托貸款渠道稍多外，其他渠道均大幅低于國(guó)企。公司債層面，國(guó)企發(fā)債額是民企發(fā)債額的8倍，以往作為民企融資主要的輸血通道今年幾乎“斷流”。

??同策研究院研究員宋雪梅認(rèn)為，今年房地產(chǎn)行業(yè)的難，第一刀就在融資上。政策層面對(duì)出險(xiǎn)房企的態(tài)度從“誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱走” 到“救援2023”，債權(quán)雙方從“極限拉扯”到“緩和妥協(xié)”，一系列寬松政策后，民營(yíng)房企仍面臨現(xiàn)金流斷流、債務(wù)違約暴雷的風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)企融資額“碾壓”民營(yíng)房企，不同渠道都對(duì)央企國(guó)企開(kāi)放“綠燈”。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在調(diào)研上海、鄭州、深圳幾地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情況后的報(bào)告也指出，“三支箭”將開(kāi)發(fā)企業(yè)納入支持范圍，但受益房企有限。

??“第一支箭信貸融資支持力度不及預(yù)期，授信房企主要是央企國(guó)企，混合所有制及民營(yíng)房企很難獲得授信，或授信額度很少，商業(yè)銀行對(duì)房企整體呈現(xiàn)‘不愿貸、不敢貸、不能貸’的局面?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)為，第二支箭債券融資、第三支箭股權(quán)融資支持范圍有限，僅惠及個(gè)別房企。如新城控股目前在全國(guó)排名第十，尚未出險(xiǎn)，但融資依然艱難，現(xiàn)金流很緊張?？禈蚣瘓F(tuán)在河南本土開(kāi)發(fā)企業(yè)中排名第三，政府又協(xié)調(diào)地方銀行提供專(zhuān)項(xiàng)借款3億元，但實(shí)際只能用1.5億元，另一半被強(qiáng)制留用于支付其在該銀行貸款的利息。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)采納的并非個(gè)案。

??從公開(kāi)市場(chǎng)來(lái)看，除10月僅有幾家房企披露了發(fā)行公司債或中票的動(dòng)態(tài)外，放到全年，民營(yíng)房企中只有碧桂園、龍湖、新城控股、中駿集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝控股、金輝控股等民企通過(guò)中債增擔(dān)保方式發(fā)行了中票。

??另外，再融資市場(chǎng)上保利發(fā)展、招商蛇口、中交地產(chǎn)、陸家嘴、華發(fā)股份、大名城、福星股份7家涉房企業(yè)定增計(jì)劃獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，涉及募資金額約400億元。但是目前只有陸家嘴、招商蛇口、華發(fā)股份的定增落地，募集資金凈額分別為67.44億元、84.28億元、50.42億元，共計(jì)202.14億元，占獲批募資額50%。其余4家雖在年中獲批，但均停滯不前。新城控股、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展等十余家房企定增計(jì)劃仍處在進(jìn)展中，萬(wàn)科、格力地產(chǎn)均終止或暫停A股定增事項(xiàng)。

??“從實(shí)際情況來(lái)看，雖然政策的持續(xù)利好為市場(chǎng)帶來(lái)寬松預(yù)期，但尚未能給房企帶來(lái)足夠多的融資現(xiàn)金流?！? 前述某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士說(shuō)，銀行擔(dān)心還款能力，債權(quán)人擔(dān)心在手資產(chǎn)價(jià)值，但集團(tuán)還在加快推進(jìn)資產(chǎn)處置、延長(zhǎng)債務(wù)期限，包括爭(zhēng)取新的融資來(lái)源等減輕流動(dòng)性壓力，爭(zhēng)取“活下去”。

??另有房企內(nèi)部人士向記者表示，沒(méi)有新增項(xiàng)目成為銀行授信落袋的最大卡點(diǎn)。目前授信額度的落地，需要通過(guò)新增建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行申請(qǐng)。大多數(shù)民營(yíng)房企在這兩年都沒(méi)有新拓儲(chǔ)，新增項(xiàng)目極少，很難通過(guò)新項(xiàng)目獲取增量融資。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)信心依然脆弱，對(duì)于違約房企來(lái)說(shuō)，推動(dòng)債務(wù)重組是自救的重要方式之一。在這期間，有部分房企的債務(wù)重組出現(xiàn)了進(jìn)展，但碧桂園、中駿等民營(yíng)房企也踏入了債務(wù)重組的行列，金地則因管理層變動(dòng)在資本市場(chǎng)遭遇大幅波動(dòng)。

??好消息是，政策組合拳還在接踵而來(lái)。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)房貸利率等一系列需求端的利好政策之后，監(jiān)管層又在融資端釋放出了積極信號(hào)。近日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝再次明確，要一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，并穩(wěn)妥化解大型房地產(chǎn)企業(yè)債券違約風(fēng)險(xiǎn)。

??華泰證券認(rèn)為，部分龍頭房企遭遇階段性流動(dòng)性壓力，使得房企融資環(huán)境進(jìn)一步承壓。期待融資端支持政策能夠與地產(chǎn)需求端和其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策協(xié)同，穩(wěn)定地產(chǎn)需求，進(jìn)而緩解房企現(xiàn)金流壓力。

??業(yè)界也在普遍期待融資端的多重喜訊能徹底打開(kāi)大部分房企的融資通道，“希望能向前邁出一步！”