??2024年房地產(chǎn)融資政策延續(xù)寬松基調(diào)。

??1月中央推行了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，此后各地政府紛紛推進(jìn)落實(shí)。

??3月22日，隨著國務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開，提及優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策等，再次釋放了房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)放松的信號(hào)。

??9月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，央行推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等。

??9月26日，中共中央政治局召開會(huì)議。會(huì)議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??2024年隨著融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)，各地白名單項(xiàng)目逐步推出，融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項(xiàng)目，在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。

??貨幣政策進(jìn)一步寬松下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)做好債務(wù)管理，并利用自身經(jīng)營(yíng)物業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極嘗試REITs、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等融資方式，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)成本。

??雖然自2023年，房企融資支持政策就邊際改善，2024年各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍處于歷史低位，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。

??從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年前三季度的融資總量為3507億元，同比下降29%。從季度表現(xiàn)來看，各季度同比降幅有所收窄，一二季度分別同比下滑了41%及29%，而三季度同比降幅收窄至16%，環(huán)比上升17%，這主要是由于三季度萬科向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了較大規(guī)模的貸款。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本為4.18%，較2023年全年下降較快；這主要是由于2024年僅監(jiān)測(cè)到越秀地產(chǎn)與五礦兩家發(fā)行境外債券，票息均較低?？梢姡壳熬惩鈧蕴幱诒鉅顟B(tài)，僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，故而造成統(tǒng)計(jì)基數(shù)較小，融資成本與往期偏差較大。

??境內(nèi)債券融資成本2.96%，較2023年全年繼續(xù)下降了0.52個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本仍處低位，這主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的保利發(fā)展、華僑城、首開股份等等。受境內(nèi)債券融資影響，2024年前三季度整體新增債券類融資成本2.99%，較2023年全年下降0.61個(gè)百分點(diǎn)。

??從各梯隊(duì)表現(xiàn)來看，2024年前三季度TOP10房企的發(fā)債總量為538億元，同比下降28%，平均TOP10房企的融資額為67億元，從平均發(fā)行量來看是各梯隊(duì)中最高的；從融資成本來看，TOP10房企僅為2.67%，同比略下降了0.26個(gè)點(diǎn)，處于各梯隊(duì)的最低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊(duì)的房企，發(fā)債規(guī)模均發(fā)生大幅下滑，按同期比分別下滑43%及63%；其中TOP51+梯隊(duì)房企的融資成本下降明顯，按同期比下降了1.79個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)門OP51+梯隊(duì)房企發(fā)債較少，且發(fā)債企業(yè)多為國企央企。

??從企業(yè)的性質(zhì)分類來看，2024年前三季度國企、央企的發(fā)債量為1291億元，同比下滑了39%；民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量為155億元，同比大幅下降51%；混合所有制房企發(fā)債量為77億元?？梢钥闯龈黝惙科蟮陌l(fā)債量均出現(xiàn)了一個(gè)大幅的下滑，但民企發(fā)債量下降更快。在此背景下，央國企發(fā)債的占比自2020年出現(xiàn)了大幅上升，2024年前三季度更是升到了85%，達(dá)到歷年最高點(diǎn)。

??而從成本上來看，國企、央企2024年前三季度的融資成本為2.81%，而民營(yíng)企業(yè)則為3.8%，兩者之間的差距收窄至約1個(gè)百分點(diǎn)；此外混合所有制房企的融資成本出現(xiàn)了較大上升至4.26%。在當(dāng)前融資環(huán)境下，有充足抵押物及其他增信措施的優(yōu)質(zhì)房企更能夠在政策扶持中受益，同時(shí)也能夠獲取更多的低息借款。

??從融資結(jié)構(gòu)來看，2024年前三季度融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到91%，相比2023年全年繼續(xù)提升。從融資量來看，2024年前三季度房企境內(nèi)債權(quán)融資按同期比下降了15%到3785億元。

??此外資產(chǎn)證券化同比下降51%，境外債權(quán)融資同比下降76%。值得注意的是，自三條紅線出臺(tái)后，永續(xù)債也納入了負(fù)債監(jiān)管，房企發(fā)行永續(xù)債熱情消退，永續(xù)債發(fā)行占比持續(xù)下降，自2022年至今均未有發(fā)行。

??從境外發(fā)債的規(guī)模變化來看，2024年前三季度境外發(fā)債仍處于冰封態(tài)勢(shì)，雖然2023年四季度境外發(fā)債有410億，但主要是由于融創(chuàng)境外債務(wù)重組所致，并非新增發(fā)行。而境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模也處于下滑趨勢(shì)，2024年前三季度境內(nèi)發(fā)債僅1494億元，同比下降41%，處于歷年較低水平；其中第三季度發(fā)債量為525億元，同比下滑34%，下降幅度有所收窄，環(huán)比上升了。

??2024年，隨著融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)，各地白名單項(xiàng)目逐步推出，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤在國新辦發(fā)布會(huì)上介紹稱：在各方的共同努力下，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制取得了良好效果。截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過5700個(gè)，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的帶動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷擴(kuò)大。預(yù)計(jì)未來貨幣政策環(huán)境持續(xù)寬松，房企融資相對(duì)收益。

??從債務(wù)到期來看，2024年前三季度房企債券到期規(guī)模達(dá)3895億，而發(fā)行規(guī)模僅有1509億；其中一二季度房企到期債券規(guī)模均超1300億，第三季度債券到期超1000億，償債壓力較大。此外由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年。若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，更多已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。

??當(dāng)前，貨幣政策進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)做好債務(wù)管理，并利用自身經(jīng)營(yíng)物業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極嘗試REITs、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等融資方式，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)成本，并對(duì)將要到期的債務(wù)及時(shí)削峰。

??對(duì)于并未持有較多經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房企而言，面對(duì)市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)，要適時(shí)適度調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷策略，力爭(zhēng)提升去化速度。

??同時(shí)，也要嚴(yán)格以收定支、加快存貨去化、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、積極培育創(chuàng)新業(yè)務(wù)。加大對(duì)合作項(xiàng)目的管控力度，對(duì)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的合作項(xiàng)目主動(dòng)進(jìn)行管理架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)思路和融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，化解風(fēng)險(xiǎn)。

??9月底，政策端兩大新政利好房企融資。

??首先是9月24日國新辦發(fā)布會(huì)提及，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元；在今年年內(nèi)還將視市場(chǎng)流動(dòng)性的狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次降準(zhǔn)將有效補(bǔ)充中長(zhǎng)期流動(dòng)性，降低銀行負(fù)債成本，同時(shí)房企融資也將受惠。

??隨后是9月26日中共中央政治局指出要加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。隨著新一輪政治局會(huì)議至今所釋放的積極信號(hào)，后續(xù)一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的政策也將加快出臺(tái)。

??我們認(rèn)為，未來房企融資能力還將繼續(xù)分化，行業(yè)信用修復(fù)仍需時(shí)間，企業(yè)要珍惜當(dāng)前貨幣寬松環(huán)境。