??2024年4月的最后一天，中共中央政治局會議召開，強調(diào)要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

??同日，北京和天津發(fā)布新政，北京優(yōu)化放寬五環(huán)外購買商品住房限制，允許已擁有住房達到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。天津戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年前4月，全國至少127個省市出臺253次寬松性政策，明顯高于去年同期。但從行業(yè)、新房、二手房、土地市場表現(xiàn)來看，復蘇不及預期。

??從目前來看，我們認為，未來房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松主基調(diào)不變，“三大工程”將進入加速推進階段，供需兩端金融支持也將持續(xù)加力。同時，北上廣深杭等核心城市先后松綁限購，預示地方因城施策空間進一步打開。

??2024年4月最后一天，中共中央政治局會議召開，同日，北京和天津發(fā)布新政。

??從政治局會議來看，在房地產(chǎn)的表述中，新的提法是，要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

??近期多地推出的“以舊換新”政策，便是“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年以來全國范圍內(nèi)至少有超過30個城市表態(tài)參與住房“以舊換新”，其中越來越多的“國家隊”入場參與收購。

??從中共中央政治局會議定調(diào)來看，我們認為未來房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松主基調(diào)不變。

??從北京和天津的新政來看，4月30日北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，明確，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎上，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環(huán)外新購買1套住房。

??4月30日，據(jù)天津發(fā)布公眾號推文顯示，日前，市住房城鄉(xiāng)建設委等三部門印發(fā)《關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

??核心城市先后松綁限購，預示地方因城施策空間進一步打開。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年至今，全國至少127個省市出臺253次寬松性政策，明顯高于去年同期，尤其是剛剛過去的4月，松綁政策出臺頻次為2024年至今相對高位。

??聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：

??第一，北京、上海等城市放松限購，例如北京放寬通州“雙限購”及最新出的2套房京籍家庭可在五環(huán)外新購一套房，上海放寬外環(huán)外單身限購、青浦和奉賢調(diào)降限購社保要求，廣州放開120平以上大戶型限購、支持“租/賣一買一”，深圳落戶即可購房、調(diào)降非戶籍購房社保要求至3年，杭州放開二手房限購；

??第二，廣州、重慶等省市放松限貸，比如廣州將自有住房用于長租或掛牌出售，可核減“限貸”套數(shù)，重慶多孩家庭購買二套房享受首套房貸款政策；

??第三，寧德、陽江等城市放松限價，比如寧德擬取消中心城區(qū)新建商品住房限價，由開發(fā)企業(yè)自行上報備案價格；

??第四，晉江等城市放松限售，例如泉州晉江新購買一、二手住房的，不限售；

??第五，濟南、合肥等省市放松公積金貸款，比如濟南將二套房的最高貸款額度上調(diào)至與首套房一致、多孩家庭和高品質住宅公積金貸款額度分別上浮25%和20%；

??第六，杭州、重慶等城市減免交易稅費，杭州個人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年，不再要求“唯一住房”；

??第七，大連、拉薩等城市發(fā)布購房補貼，比如大連房交會期間購房補貼每平米200元。

??2024年以來，房地產(chǎn)金融支持持續(xù)發(fā)力，供給端，落地融資協(xié)調(diào)機制、放松經(jīng)營性物業(yè)貸款、支持租賃市場發(fā)展，需求端，超預期幅度調(diào)降5年期及以上LPR，助力增量房貸降息、存量房貸減負。

??1月5日，央行、金監(jiān)總局等兩部門推出金融舉措支持住房租賃市場發(fā)展，提到支持商業(yè)銀行向批量購買閑置房屋作為保障性或商業(yè)性租賃住房團體發(fā)放購房貸款。

??1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)文，推動建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，地級以上市主導、建立“可以給予融資項目名單”報送金融機構，對名單內(nèi)項目建立授信綠色通道。1月26日，住建部召開融資協(xié)調(diào)機制部署會，1月末，26個省份的170個城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，南寧等地落地首筆貸款。2月6日，金監(jiān)總局發(fā)文要求，對房地產(chǎn)“白名單”項目合理融資需求“應滿盡滿”。2月20日，全國29個省份214個城市已建立融資協(xié)調(diào)機制，項目“白名單”共涉及5349個項目，57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元。3月9日，住建部部長透露最新進展，全國31個有312個地級以上城市建立了協(xié)調(diào)機制，從上報的白名單看達到了600多個，在這些項目中有82%是民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項目，截至2月底，已經(jīng)通過商業(yè)銀行審批的貸款超過2000億元。

??1月24日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，要求做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。允許發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司存量房地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券，明確經(jīng)營性物業(yè)貸款額度不超過物業(yè)評估值的70%。

??2月20日，央行公布1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。此次降息的節(jié)點基本符合市場預期，但降息幅度遠超預期，25個基點的降幅創(chuàng)創(chuàng)LPR機制設立以來之最。作為利率錨的5年期LPR下調(diào)將直接帶動房貸利率下行，對于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出，對于存量房貸而言，利率也將在重新定價日調(diào)整，有利于減負擔、促消費。

??截止2024年4月22日最新1年期和5年期以上LPR保持穩(wěn)定，連續(xù)兩個月未做調(diào)整。需要注意的是，一季度新發(fā)放個人住房貸款利率3.71%，同比降0.46個百分點，首次低于企業(yè)貸款利率。這意味著，金融政策對房地產(chǎn)市場的支持力度有所加強，尤其是在2月5年期LPR報價單獨下調(diào)25BP之后直接影響到個人住房貸款利率下調(diào)，在“定向降息”的背景下，目前多地房貸利率已降至階段性低點。

??展望未來，中央層面房地產(chǎn)政策將主要聚焦以下幾方面：

??第一，支持各類房企融資，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，“白名單”將持續(xù)擴容，項目貸款投放將全面提速，民營房企項目有望獲得增量支持。

??第二，加大“三大工程”支持力度，并以此為抓手推動構建發(fā)展新模式，央行或將擴大PSL投放規(guī)模，持續(xù)為“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持。

??第三，減免契稅、增值稅、個稅等各類涉房交易稅費，促進住房消費。比如個人購買唯一住房免征契稅，家庭購買第二套或大面積改善性住房，適當減征契稅，再比如縮短住房交易增值稅、個人所得稅征免年限。

??地方房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，未來一二線城市需求側限制性政策將逐步退出，一線或放寬甚至取消非核心區(qū)域限購、多孩家庭適當放寬信貸套數(shù)認定等，二線城市有望全面放開住房交易限制。其余多數(shù)城市加大購房補貼力度、稅費減免、放寬公積金貸款等方面政策仍有一定發(fā)力空間。

??供給側則將圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求優(yōu)化各類政策，比如放寬限價，鼓勵優(yōu)質優(yōu)價，給予開發(fā)企業(yè)更高定價自主權，又比如放開戶型比例要求，放寬郊區(qū)“限墅令”，優(yōu)化容積率計算辦法和限制等，鼓勵住宅產(chǎn)品供給多元化、品質化。

??整體來看，未來中央層面將持續(xù)推動房企融資和“三大工程”相關支持政策落地見效，并有望調(diào)整各類住房交易稅費促進購房消費。

??地方層面，結合住建部部長“充分賦予城市調(diào)控自主權”表態(tài)以及北上廣深杭陸續(xù)放寬限購的示范效應，我們認為二季度因城施策預期加強，一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變。