??繼上海宣布取消普通住宅與非普通住宅標準后，北京也跟進了政策。

??9月30日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市財政局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱“通知”），調(diào)整北京房地產(chǎn)政策，按照國家工作部署及時取消普通住宅和非普通住宅標準等內(nèi)容赫然在列。

??北京現(xiàn)行的主流普通住宅和非普通住宅標準最早于2014年推出，是住房市場短缺、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配時期的一項重要政策，同時也是緊縮性調(diào)控措施的重要組成部分，這一標準在過去10年中對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到了重要作用。然而，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，市場短缺的問題已經(jīng)得到逆轉(zhuǎn)，市場需要更積極和靈活的政策來推動交易，穩(wěn)定價格。

??在此背景下，取消普通住宅與非普通住宅標準的呼聲日益高漲。

??今年7月，黨的二十屆三中全會通過《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》，其中明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

??9月20日，中共北京市委發(fā)布了貫徹《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》的實施意見。其中，“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準”的表述備受關(guān)注。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，“此次取消普通住宅和非普通住宅標準是當前各地房地產(chǎn)業(yè)中國式現(xiàn)代化的一項重要抓手和方向，也充分吻合了供求關(guān)系重大變化、人民群眾住房新需求等導(dǎo)向，也較好地貫徹落實了‘人房地錢’的標準。”

??取消普通住宅標準被放入政策工具箱

??當前，各地區(qū)分普通住宅與非普通住宅的標準不一，多根據(jù)住宅小區(qū)建筑容積率、單套建筑面積、實際成交價格等條件進行劃分。普通住宅與非普通住宅往往在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異。

??通常而言，普通住宅主要指滿足基本居住需求的住宅，容積率在1.0以下，面積適中、價格相對符合居民的購買力，適合大多數(shù)家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建設(shè)標準、更大的面積、更豪華的裝修，具備居住、商業(yè)等不同的用途，比如別墅、高端公寓、花園洋房等。

??2014年10月份，北京實施了《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格有關(guān)問題的通知》，北京享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房須同時滿足三個標準。包括：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低于按該通知確定的價格標準，其中五環(huán)內(nèi)單價低于39600元/平方米或總價低于468萬元，五至六環(huán)之間單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元，六環(huán)以外單價低于23760元/平方米或總價低于280.8萬元，單價或總價其中一個條件符合即可。

??10年來，市場上關(guān)于合理調(diào)整普通住宅和非普通住宅標準的呼聲不斷，希望能夠由此減輕購房者負擔，但始終未有實質(zhì)性改變。

??直到2023年12月14日，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，其中明確，自2024年1月1日起，北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房建筑面積在144平方米（含）以下；5環(huán)內(nèi)住房成交價格在85000元/平方米（含）以下、5至6環(huán)住房成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外住房成交價格在45000元/平方米（含）以下。

??但這次調(diào)整，北京主要對普通住宅的標準，即戶型要求微調(diào)、總價要求放寬，但對容積率沒有作出調(diào)整。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，取消普通住宅和非普通住宅標準，有助于降低居民購房成本，對于改善性住房需求也是重要支持。

??事實上，今年9月份以來，已有多地調(diào)整普通住宅和非普通住宅標準。如9月10日，江蘇省發(fā)文提出，按照國家有關(guān)部署，取消普通住宅和非普通住宅標準。9月15日，山西省明確取消普通住宅和非普通住宅標準，更好地支持改善性住房需求釋放。

??此次北京、上海也相繼明確取消普通住宅和非普通住宅標準，意味著取消普通住宅標準已經(jīng)放入政策工具箱，預(yù)計未來將有更多地區(qū)發(fā)文落實相關(guān)舉措，落實二十屆三中全會精神。

??買賣雙方實質(zhì)性利好

??那么，政策調(diào)整后，將會帶來哪些影響呢？

??在二手房交易中，普通住宅與稅收優(yōu)惠直接掛鉤，其中主要是增值稅。根據(jù)北京現(xiàn)行政策規(guī)定，普宅與非普宅兩者的區(qū)別在于，個人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅。

??對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉分析稱，目前，剛需購房者開始轉(zhuǎn)向二手房和保障性住房，或者租賃。各地二手房交易量開始上升，重點25城二手房交易量占比達到65%，新房全面轉(zhuǎn)向改善型需求。但同時，居民對于住房消費成本比較敏感，非普通住房在貸款利率和稅費上較高。普通住宅契稅較低，如90平方米以下的契稅為1%，90平方米至140平方米的契稅為1.5%。非普通住宅的契稅一般為3%，同時非普通住房的貸款利率會上浮。

??“此次政策調(diào)整，普通住宅和非普通住宅之間因稅費所產(chǎn)生的價格差異將會逐步縮小，買家購房過程中購置非普通住宅的意愿會有所增強?！北本┮晃环慨a(chǎn)中介機構(gòu)人士表示，比如，你要買一套150平方米總價為600萬元的非普通住宅，現(xiàn)在需要繳納契稅18萬元，而如果按照普通住宅現(xiàn)在的標準，就只需要交9萬元，一下子能省下一半的錢。在二手房交易中，北京目前滿兩年及以上的普通住宅，更是免征增值稅及附加稅的。

??嚴躍進則認為，“此次取消普通住宅和非普通住宅標準，最大的影響就是一些豪宅類或改善型住房都不會受非普通住宅的標準約束，進而和普通住宅可以享受同樣的政策。若對照普通住宅和非普通住宅的標準，包括低密度和低容積率的住房、別墅類住房、大于144平方米的住房、單價較高的住房等，都可以獲得政策上的優(yōu)惠和支持，其覆蓋面較廣、涉及房屋也較多，影響是積極的。”

??同時，認購大戶型房子的契稅將享受更低稅率的可能，在一線城市出售大房子將進一步減少增值稅等，其對于房屋的買和賣都可以發(fā)揮較為積極的減負效應(yīng)。

??政策對于開發(fā)商的影響也是積極的。

??過去，開發(fā)商只有在建造普通住宅的過程中，才有機會減免土地增值稅。取消該標準后，結(jié)合其他條件如房屋增值額，也有可能獲得減免土地增值稅的可能。