??“不唯銷售論”和“聚焦”是此次業(yè)績(jī)會(huì)提及較多的關(guān)鍵詞。

??3月20日下午，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（001979.SZ）（以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）舉行2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)暨投資者交流會(huì)。招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰，招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)兼董事會(huì)秘書(shū)黃均隆，副總經(jīng)理聶黎明、劉燁、伍斌出席了業(yè)績(jī)會(huì)。

??盡管過(guò)去一年的市場(chǎng)環(huán)境極為艱難，但招商蛇口卻在一片業(yè)績(jī)預(yù)虧之中迎來(lái)逆勢(shì)微增。2023年，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2936.35億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1223.41萬(wàn)平方米；歸屬母公司凈利潤(rùn)63.19億元，同比增加48.20%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)314.31億元，同比提升41.75%。

??作為最早披露正式年報(bào)并召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)的A股房企之一，這一成績(jī)單為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)注入了一股信心。但面對(duì)不穩(wěn)定的市場(chǎng)，招商蛇口堅(jiān)持“不唯銷售論”的原則，強(qiáng)調(diào)安全和穩(wěn)健，注重效益而非盲目擴(kuò)張規(guī)模。

??蔣鐵峰進(jìn)一步闡述了招商蛇口面對(duì)新形勢(shì)下的發(fā)展策略，強(qiáng)調(diào)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，“我們的目標(biāo)是通過(guò)高質(zhì)量的發(fā)展，驅(qū)動(dòng)綜合實(shí)力做優(yōu)做強(qiáng)，更關(guān)注質(zhì)量和效益而并不是規(guī)模?！?/p>

??蔣鐵峰強(qiáng)調(diào)，公司最關(guān)注的是盈利能力和轉(zhuǎn)型效率，同時(shí)保持穩(wěn)健的發(fā)展規(guī)模。

??對(duì)于2024年投資策略，蔣鐵峰稱將更加聚焦核心城市，同時(shí)在拿地策略上不會(huì)盲目追求高價(jià)地塊，而是將依據(jù)穩(wěn)健的價(jià)格評(píng)估，確保投資的安全和盈利空間。

??銷售規(guī)模躋身行業(yè)前五

??住宅銷售是招商蛇口業(yè)務(wù)板塊的一個(gè)重要版圖。

??財(cái)報(bào)顯示，2023 年，招商蛇口銷售規(guī)模逆勢(shì)微增，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積 1223.41 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額 2936.35 億元，在銷售規(guī)模方面率先實(shí)現(xiàn)行業(yè)前五的目標(biāo)。

??但與2021年定下的3300億元全年銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)比，仍未達(dá)成，2023年銷售任務(wù)完成率為89%，顯示出雖有增長(zhǎng)卻未完全達(dá)成目標(biāo)的情形。

??至于今年的銷售目標(biāo)，不同于往年明確的銷售目標(biāo)，今年招商蛇口并沒(méi)有提供具體要完成的合同銷售數(shù)字，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)在質(zhì)量和效益上的追求。蔣鐵峰表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)不再唯規(guī)模論，未來(lái)希望中長(zhǎng)期能夠站穩(wěn)五強(qiáng)，更加注重追求質(zhì)量和效益?！?/p>

??朱文凱進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了2024年及未來(lái)一段較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，招商蛇口將不僅僅聚焦銷售金額，而是將利潤(rùn)、質(zhì)量、效益、轉(zhuǎn)型和品質(zhì)作為多維度提升公司能力的關(guān)鍵點(diǎn)。

??朱文凱還提到，今年初至今與去年同期相比，市場(chǎng)表現(xiàn)有所減弱?！氨M管3月份以來(lái)，銷售情況和客戶咨詢量有所好轉(zhuǎn)，但整個(gè)第一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)仍舊不及去年?！?/p>

??對(duì)于2024年能否達(dá)到去年銷售水平，朱文凱表示仍需保持觀望態(tài)度。

??相較而言，蔣鐵峰對(duì)今年初市場(chǎng)相比去年的下降持開(kāi)放態(tài)度。他認(rèn)為，盡管今年初相比去年有所下降，但也應(yīng)看到去年第一季度因疫情放松帶來(lái)的需求釋放，創(chuàng)下了近年的歷史高點(diǎn)，去年市場(chǎng)呈現(xiàn)前高后低的走勢(shì)?？紤]到市場(chǎng)的穩(wěn)定需求仍存在，蔣鐵峰預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)可能會(huì)經(jīng)歷從低到高的變化。

??蔣鐵峰表示，隨著政策的持續(xù)推進(jìn)和積累效應(yīng)，下半年可能會(huì)迎來(lái)更多機(jī)會(huì)。因此，對(duì)于第一季度的表現(xiàn)不必過(guò)度擔(dān)憂，應(yīng)期待中期的整體回暖。

??但朱文凱亦提到，最近全國(guó)兩會(huì)提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)新指導(dǎo)方針，預(yù)示著通過(guò)近幾年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成新的格局，其中商業(yè)開(kāi)發(fā)商將專注市場(chǎng)需求，而保障性住房的任務(wù)則由政府承擔(dān)。這意味著市場(chǎng)的“大餅”可能不會(huì)像過(guò)去那樣快速擴(kuò)張，而是逐漸收縮并穩(wěn)定?！皬姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求來(lái)看，盡管市場(chǎng)正在經(jīng)歷必要的結(jié)構(gòu)調(diào)整，即從普遍增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向更注重改善性需求，但基本的市場(chǎng)需求依然存在?！?/p>

??朱文凱強(qiáng)調(diào)，從公司層面來(lái)看，在市場(chǎng)大環(huán)境未有明顯改善之前，保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要。

??在這種大背景下，招商蛇口特別提出“以銷定產(chǎn)，以銷定投”的策略，確保公司的擴(kuò)張步伐和增長(zhǎng)速度與住宅業(yè)務(wù)的銷售周轉(zhuǎn)相匹配?！肮靖鶕?jù)每周、每月、每季度的現(xiàn)金流預(yù)算下一季度的開(kāi)工和拿地計(jì)劃。對(duì)于銷售流量未達(dá)到預(yù)期的項(xiàng)目，將調(diào)整其后期開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。”

??“房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行空間有限，行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一個(gè)銷售在10萬(wàn)億級(jí)的巨大市場(chǎng)。”蔣鐵峰表示，面對(duì)新的行業(yè)形勢(shì)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)作出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和經(jīng)營(yíng)調(diào)整，積極謀求企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

??“不會(huì)盲目追求高價(jià)地塊”

??隨著住宅銷售市場(chǎng)的波動(dòng)，土地市場(chǎng)也隨之動(dòng)蕩。

??面對(duì)2024年復(fù)雜多變的房地產(chǎn)環(huán)境，特別是在土地拍賣政策回歸“價(jià)高者得”的背景下，伍斌表示，招商蛇口對(duì)2024年的市場(chǎng)保持一種謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度?！敖?jīng)過(guò)3年的市場(chǎng)調(diào)整，預(yù)計(jì)今年底市場(chǎng)將觸底反彈，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的馬太效應(yīng)，同時(shí)市場(chǎng)供需關(guān)系的變化也將更加顯著?！?/p>

??隨著2024年市場(chǎng)變化的初現(xiàn)，熱點(diǎn)城市的火熱與冷門(mén)城市的冷清形成鮮明對(duì)比。伍斌表示，面對(duì)這種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，招商蛇口將繼續(xù)強(qiáng)化“區(qū)域聚焦，城市深耕”的戰(zhàn)略定力，在去年提出的“核心6+10”城市戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，今年將進(jìn)一步集中精力于10個(gè)關(guān)鍵城市，確保這些城市的投資占比超過(guò)90%。

??值得注意的是，2024年初，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司完成了新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整，將深圳區(qū)域與華南區(qū)域合并，將華中區(qū)域并入其他區(qū)域，原有的七大區(qū)域整合為五大區(qū)域，形成華東、華南、華西、華北、江南五大區(qū)域。

??此次業(yè)績(jī)會(huì)上，蔣鐵峰對(duì)這一架構(gòu)調(diào)整主動(dòng)進(jìn)行了回應(yīng)，稱這項(xiàng)架構(gòu)調(diào)整的籌備歷經(jīng)深思熟慮，旨在進(jìn)一步集中管理資源，增強(qiáng)公司總部的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??“我們將土地獲取和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的決策權(quán)集中至總部，同時(shí)做專區(qū)域，區(qū)域公司更加專注于執(zhí)行總部的指導(dǎo)和監(jiān)督，確保戰(zhàn)略方針得到貫徹；城市公司，則被賦予了‘作戰(zhàn)單元’的重要使命，將致力于提升其操盤(pán)能力和執(zhí)行力，確保在各自市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！笔Y鐵峰表示。

??回顧招商蛇口戰(zhàn)略的演變，從2020年的70個(gè)重點(diǎn)城市和40+個(gè)機(jī)會(huì)型城市，到2021年提出的“強(qiáng)心30城”戰(zhàn)略，深耕核心6+10城、機(jī)會(huì)型投資14城，招商蛇口不斷聚焦于核心區(qū)域。

??財(cái)報(bào)顯示，2023年招商蛇口累計(jì)獲取地塊55宗，總計(jì)容建面約590萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1134億元。其中，在“強(qiáng)心30城”“核心6+10城”的投資金額占比分別為99%和88%；在北上廣深4個(gè)一線城市的投資占招商蛇口全部投資額的51%，單城投放額達(dá)46億元，先后獲取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗優(yōu)質(zhì)土地。

??為了精確的選地和提升項(xiàng)目品質(zhì)，招商蛇口堅(jiān)持“五好”標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目和城市的特點(diǎn)，把回報(bào)分檔管理、分類管理，都要做到精細(xì)化的精準(zhǔn)賣地。

??此外，招商蛇口還將全面提升產(chǎn)品力，今年將推進(jìn)首席設(shè)計(jì)師制度和產(chǎn)品經(jīng)理制度，從體系保障和人才培養(yǎng)兩方面全面提升產(chǎn)品力。

??蔣鐵峰也補(bǔ)充了對(duì)發(fā)展策略的看法?！斑^(guò)去兩年，市場(chǎng)對(duì)土地和房?jī)r(jià)的限制相對(duì)簡(jiǎn)單，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)地塊成了搖號(hào)的對(duì)象。今年，雖然大部分城市放寬了價(jià)格限制，但我們不會(huì)盲目追求高價(jià)地塊，將根據(jù)穩(wěn)健的價(jià)格測(cè)算，出到合適的‘面粉’價(jià)格，寧可錯(cuò)過(guò)不能錯(cuò)了。”

??蔣鐵峰強(qiáng)調(diào)，招商蛇口追求的是安全穩(wěn)健的投資，盈利空間是最終的標(biāo)準(zhǔn)。