??短短兩天時(shí)間，廣州就發(fā)布了兩份文件，繼續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁。

??3月20日，《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化和完善城中村改造項(xiàng)目審批與實(shí)施工作機(jī)制的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》）發(fā)布，對(duì)項(xiàng)目審批、資金監(jiān)管、企業(yè)引入等方面的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，如將競(jìng)選保證金由此前的不少于1億元降低為不少于5000萬(wàn)元。

??前一日，廣州市工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室透露將對(duì)《廣州市商品房概況及預(yù)售許可優(yōu)化審批實(shí)施方案（試行）》的部分內(nèi)容進(jìn)行了修訂，包括刪除“商品房預(yù)售申請(qǐng)的最低申報(bào)規(guī)模應(yīng)為獨(dú)立樓棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可”的表述等。

??“整體來(lái)看，對(duì)減輕城中村改造企業(yè)的資金壓力是有幫助的?！?月21日，廣東金蘭德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃有限公司總經(jīng)理林志堅(jiān)表示。

??廣東省政協(xié)常委曹志偉認(rèn)為，有關(guān)商品房預(yù)售審批方案的調(diào)整，有利于促進(jìn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售和資金回籠，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)未變的背景下，對(duì)企業(yè)有一定的提振信心作用。

??為城中村改造企業(yè)“減負(fù)”

??《措施》的政策文本共有九條，第一條至第三條是優(yōu)化方案成本核定、用地支持、政策性住房配建的相關(guān)措施。如，區(qū)分臨遷費(fèi)計(jì)算年限，對(duì)于整體實(shí)施改造、一次性搬遷，且承諾完成全部復(fù)建區(qū)供地或動(dòng)工后再開展融資區(qū)供地的項(xiàng)目，項(xiàng)目改造成本中臨遷費(fèi)用可按5年時(shí)間核算。允許舊改范圍內(nèi)符合條件的用地辦理調(diào)整征地前置協(xié)商協(xié)議、退回用地報(bào)批規(guī)費(fèi)后納入改造。明確政策性住房配建要求，其中，城中村改造項(xiàng)目的融資居住地塊平均凈容積率不高于4.5的，原則上須規(guī)劃配置不低于融資區(qū)住宅總建筑面積3%的政策性住房；其融資居住地塊平均凈容積率在4.5或以上的，項(xiàng)目可按照不規(guī)劃配置政策性住房方式推進(jìn)。

??第四條至第七條的核心是優(yōu)化監(jiān)管，釋放資金活力。在預(yù)售資金撥付流程方面，明確城中村改造項(xiàng)目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)資金免除城市更新和住建部門雙重審批，由住建部門按廣州市有關(guān)規(guī)定審批。分期改造項(xiàng)目的資金繳存標(biāo)準(zhǔn)也有所優(yōu)化，分期改造項(xiàng)目的復(fù)建安置資金總額與項(xiàng)目首期復(fù)建安置資金額度之差，可按30%比例采用無(wú)條件銀行履約保函繳存。當(dāng)期復(fù)建安置工程竣工之前，在確保留存現(xiàn)金和保函的總金額不低于各期復(fù)建安置資金總額10%的前提下，允許結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模分段設(shè)置留存現(xiàn)金額度。

??最后兩條是旨在疏通引入渠道。如，競(jìng)選保證金繳交標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，申請(qǐng)合作企業(yè)在報(bào)名階段繳交的競(jìng)選保證金應(yīng)不少于5000萬(wàn)元，合作企業(yè)確認(rèn)后繳交的履約保證金應(yīng)不少于1億元。

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局表示，以上措施的出臺(tái)是為了更好應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，解決城中村改造遇到的新問(wèn)題新挑戰(zhàn)。

??按照廣州此前的政策，越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔、番禺、南沙等8區(qū)舊村改造項(xiàng)目融資地塊保障性住房和人才公寓等政策性住房的建筑面積，占融資地塊住宅建筑面積的配置比例原則上分別不低于15%和5%。兩相對(duì)比，不難看出，政策性住房的配建比例有明顯降低?！澳壳暗某侵写甯脑祉?xiàng)目，配建部分都是同步建設(shè)的，開發(fā)商的成本壓力大了很多?！绷种緢?jiān)認(rèn)為，配建比例的降低在一定程度上能夠減少改造主體的資金壓力。

??據(jù)她介紹，在復(fù)建安置監(jiān)管資金的現(xiàn)金留存額度方面，過(guò)去廣州的統(tǒng)一要求是留存現(xiàn)金和保函的總金額不低于各期復(fù)建安置資金總額10%?！洞胧穭t允許結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模分段設(shè)置留存現(xiàn)金額度，當(dāng)期復(fù)建安置資金總額超過(guò)10億元、20億元以下的，當(dāng)期現(xiàn)金留存1億元；當(dāng)期復(fù)建安置資金總額超過(guò)20億元、40億元以下的，當(dāng)期現(xiàn)金留存1.5億元；當(dāng)期復(fù)建安置資金總額超過(guò)40億元的，當(dāng)期現(xiàn)金留存2億元。留存的最小比例可低于4%。

??而項(xiàng)目的競(jìng)選保證金也從此前的1億元下調(diào)到了5000萬(wàn)元，有助于緩解企業(yè)的短期流動(dòng)性壓力。

??預(yù)售制度還有優(yōu)化空間

??《廣州市商品房概況及預(yù)售許可優(yōu)化審批實(shí)施方案（試行）》是2022年3月發(fā)布的，此次公布的征求意見稿對(duì)其中的幾項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行了修訂。如，不再提及“首期住宅不得超項(xiàng)目建設(shè)總量50%”，刪除了“商品房預(yù)售申請(qǐng)的最低申報(bào)規(guī)模應(yīng)為獨(dú)立樓棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可”的內(nèi)容。對(duì)于未取得竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見書的配套公共服務(wù)設(shè)施，刪除了“不予辦理商品房預(yù)售款專用賬戶銷戶手續(xù)”的規(guī)定。

??如何優(yōu)化商品房預(yù)售制度是曹志偉長(zhǎng)期關(guān)注的話題。今年，他分別在廣東省政協(xié)、廣州市政協(xié)提交的《關(guān)于改革商品房預(yù)售制度為“先售后建，收樓才付齊房款或供樓”的建議》《關(guān)于優(yōu)化商品房預(yù)售許可證審批流程的建議》《關(guān)于推動(dòng)停車位作為公建配套設(shè)施或?qū)嵭蓄A(yù)售制，降低建設(shè)成本，緩解停車難問(wèn)題，促進(jìn)汽車消費(fèi)的建議》等建議都涉及預(yù)售制度，且均已獲得立案辦理。

??在他看來(lái)，除了上述修訂，廣州的商品房預(yù)售政策還可以更加靈活。比如，商品房項(xiàng)目概況環(huán)節(jié)可直接取消，調(diào)整為由建設(shè)單位適時(shí)自行在陽(yáng)光家緣網(wǎng)申報(bào)項(xiàng)目房屋信息，因?yàn)槟壳皬V東省21個(gè)地級(jí)市就只有廣州有商品房項(xiàng)目概況審核這一審批事項(xiàng)，且項(xiàng)目概況與預(yù)售許可提交材料基本一致，屬于重復(fù)審批事項(xiàng)。

??辦理流程方面，可以將提交銷售價(jià)格備案手續(xù)與預(yù)售許可證的兩個(gè)環(huán)節(jié)合并，調(diào)整首期物業(yè)維修資金的繳納時(shí)點(diǎn)至初始登記前，取消預(yù)售許可證的辦理?xiàng)l件中關(guān)于“預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)”的要求等。由此，預(yù)售許可證的辦理流程從9 個(gè)環(huán)節(jié)壓縮到2個(gè)環(huán)節(jié)，辦理時(shí)間從原來(lái)27個(gè)工作日減少到4個(gè)工作日，優(yōu)化率達(dá)到85.19%，同時(shí)申請(qǐng)資料也從原來(lái)的40份減少到8份，大大提高了審批效率、節(jié)約了成本。

??曹志偉建議，既然要取消預(yù)售許可證“不得分層、分單元辦理”的規(guī)定，不如干脆試點(diǎn)放開分層辦理預(yù)售證，而不是分樓棟、塔樓和裙樓辦理，以及解決目前價(jià)格備案不匹配市場(chǎng)實(shí)際情況的“痛點(diǎn)”，調(diào)整為建設(shè)單位可以隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的變化需求進(jìn)行價(jià)格備案。