??又一知名老牌房企宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

??7月7日晚間，格力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“格力地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱，擬對原重大資產(chǎn)重組方案進(jìn)行調(diào)整并申請撤回原重組方案申請文件。

??根據(jù)格力地產(chǎn)公告，經(jīng)初步籌劃，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，調(diào)整后的方案為：上市公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對外債務(wù)，并置入珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司不低于51%股權(quán)，如存在估值差額部分將以現(xiàn)金方式補(bǔ)足。本次交易不涉及上市公司發(fā)行股份或配套募集資金的行為。本次資產(chǎn)置換涉及的具體資產(chǎn)范圍尚需進(jìn)一步協(xié)商確定。

??格力地產(chǎn)提交首份重組草案的時間為2020年。

??按照原重組方案，格力地產(chǎn)擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購買珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，后向戰(zhàn)略投資者配資不超8億元。遺憾的是，隨著原董事長魯君四的案發(fā)，格力地產(chǎn)收購珠海免稅集團(tuán)被按下暫停鍵，直至2022年12月才宣布重啟。如今，據(jù)首次披露交易初步意向已過4年，而行業(yè)也發(fā)生了翻天覆地的變化。

??對比可見，這份新的重組方案最終方向大改，降低了對珠海免稅集團(tuán)的購股比例，并選擇置出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??7月8日，中國房地產(chǎn)報記者以投資者身份致電格力地產(chǎn)董事會秘書處，工作人員表示，這是公司基于重組做的戰(zhàn)略規(guī)劃和資產(chǎn)置換。此次置換是將部分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)置換出去，把珠海免稅集團(tuán)不低于51%的股權(quán)置換進(jìn)來。重組完成以后，公司將實(shí)現(xiàn)從以房地產(chǎn)為主業(yè)向以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的大消費(fèi)為主業(yè)的轉(zhuǎn)型。

??對于這次重組，資本市場給出了正向反饋。7月8日，格力地產(chǎn)開盤漲停，截至收盤，報4.96元，上漲9.98%。

??為何退出主營業(yè)務(wù)？

??官網(wǎng)顯示，格力地產(chǎn)成立于1999年，是一家以房地產(chǎn)業(yè)、大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心的集團(tuán)化企業(yè)。

??據(jù)格力地產(chǎn)年報，2023年公司營業(yè)收入47.32億元，同比增長16.95%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為42.33億元，占營業(yè)收入的89.45%，仍是公司營業(yè)收入主要來源。

??值得注意的是，這一高占比的業(yè)務(wù)并沒有帶來相應(yīng)的凈利潤增長。2023年，格力地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤虧損約7.33億元。在2022年，格力地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤錄得虧損26.84億元。

??對于利潤的下滑，格力地產(chǎn)在2022年年報中曾表示，造成虧損的主要原因為計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及投資性房地產(chǎn)公允價值下降。其中，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備17.68億元，投資性房地產(chǎn)公允價值下降5.36億元。

??原先的優(yōu)勢業(yè)務(wù)，或許正成為企業(yè)的負(fù)累。

??“近年房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，促使多家上市公司退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)?！? 對于格力地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，某機(jī)構(gòu)企業(yè)研究總監(jiān)劉水向中國房地產(chǎn)報記者分析，根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2022年TOP100房企銷售額同比下降41.3%，2023年同比又下降17.3%，2024年上半年同比再下降41.6%，房企銷售業(yè)績連續(xù)劇烈下滑，房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，上市房企背負(fù)較大業(yè)績經(jīng)營壓力。根據(jù)最新的規(guī)定，?如果一家上市公司連續(xù)3年虧損，?那么它可能被實(shí)施ST（?特別處理）?措施。為轉(zhuǎn)型發(fā)展，減輕償債壓力及經(jīng)營業(yè)績壓力，?上市公司調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，主動退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，如近期華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)把房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)出售給控股股東，保留物業(yè)管理、商業(yè)管理、建設(shè)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??“格力地產(chǎn)退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，置入珠海免稅集團(tuán)，有助于公司轉(zhuǎn)型發(fā)展及提高公司可持續(xù)經(jīng)營能力。”劉水表示，且格力地產(chǎn)經(jīng)營面臨壓力，已連續(xù)第2年虧損。標(biāo)的資產(chǎn)珠海免稅集團(tuán)的置入有助于實(shí)現(xiàn)上市公司主業(yè)向以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的主業(yè)轉(zhuǎn)型，提升上市公司資產(chǎn)質(zhì)量和盈利水平。

??免稅業(yè)務(wù)能否完全替代格力地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)？

??珠海免稅集團(tuán)官網(wǎng)顯示，公司始建于1980年，前身“拱北免稅品商店”是國內(nèi)最早一批經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)開展免稅品銷售的國有獨(dú)資公司?，F(xiàn)已形成以免稅業(yè)務(wù)為核心，涵蓋口岸免稅、多元商貿(mào)、跨境商務(wù)、口岸經(jīng)濟(jì)、商業(yè)綜合、線上渠道的綜合投資開發(fā)業(yè)務(wù)體系。在國內(nèi)共有二十多個陸路口岸和機(jī)場口岸的出入境免稅店，其中拱北口岸免稅店是目前國內(nèi)單店面積最大的陸路口岸免稅店。

??就格力地產(chǎn)披露的珠海免稅集團(tuán)2021年度、2022年度及2023年度模擬財務(wù)報表審計報告看，珠海免稅集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入17.76億元、16.38億元、22.86億元；凈利潤分別為6.04億元、3.17億元、6.67億元。

??值得注意的是，在格力地產(chǎn)“官宣”重組交易進(jìn)展前，已有“資本老玩家”大幅增持其股票。

??4月29日，名為馮駿駒的投資者在格力地產(chǎn)的持股比例一舉增至1.13%，持股比例超過了香港結(jié)算，躋身格力地產(chǎn)第二大股東之列。4月1日，南洋投資董事長邵雨田也增加了對格力地產(chǎn)的持股比例，目前持股0.32%。

??這些“資本老玩家的”增持，一定程度上為格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型釋放了積極信號。

??已有3家房企“退房”

??4月以來，已有3家老牌地產(chǎn)企業(yè)宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，這包括此次調(diào)整業(yè)務(wù)的格力地產(chǎn)，并在此后迎來股票上漲。

??4月26日，沉寂多年的華遠(yuǎn)地產(chǎn)向市場拋出一則重磅消息，公司將退出房地產(chǎn)行業(yè)。

??根據(jù)其發(fā)布的公告，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)，本次交易擬采用現(xiàn)金方式，不涉及發(fā)行股份。華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃。交易完成之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運(yùn)營、物業(yè)管理、城市運(yùn)營服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

??對于華遠(yuǎn)地產(chǎn)的決定，盡管行業(yè)內(nèi)多有唏噓，但資本市場似乎給出了正向反饋。

??5月7日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布股票交易風(fēng)險提示公告稱，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股票在連續(xù)3個交易日（4月26日、4月29日、4月30日）的收盤價格漲幅偏離值累計超過20%。5月6日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的股票價格繼續(xù)漲停，收盤價達(dá)1.52元/股，與4月25日的收盤價1.12元/股相比，累計漲幅達(dá)35.71%。

??6月23日，美的置業(yè)發(fā)布公告，建議向公司股東實(shí)施建議分派，公司擬將房開業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務(wù)，同時組建私人公司集團(tuán)，接著通過實(shí)物分派私人公司股份的方式將私人公司集團(tuán)從本集團(tuán)剝離。

??美的置業(yè)提到，把房開業(yè)務(wù)從集團(tuán)剝離將可減少集團(tuán)的負(fù)債和與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險，并為股東提供變現(xiàn)其在本公司部分投資的選擇權(quán)，減少其與公司股份相關(guān)的房開業(yè)務(wù)投資風(fēng)險。

??宣布剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后的首個交易日，美的置業(yè)股價暴漲近70%，創(chuàng)階段高點(diǎn)。

??“剝離重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，是甩掉重資產(chǎn)包袱的一種選擇，企業(yè)保留輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦資源和精力發(fā)展轉(zhuǎn)型為服務(wù)型公司，在業(yè)務(wù)上‘去重取輕’，在財務(wù)上也有利于‘輕裝上陣’，降低杠桿率及負(fù)債水平，減輕償債壓力，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力，助力企業(yè)穿越周期。”劉水認(rèn)為。

??劉水預(yù)判，后期還會有其他上市公司退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)市場市場深度調(diào)整，房企背負(fù)較大經(jīng)營業(yè)績壓力，企業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展前景研判不樂觀，一些上市公司謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展及提高經(jīng)營質(zhì)量，還會有其他上市公司主動退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

??除了剝離房地產(chǎn)，格力地產(chǎn)股票的上漲還被認(rèn)為與免稅概念有關(guān)。

??消息面上，審計署在《國務(wù)院關(guān)于2023年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財政收支的審計工作報告》中提出，新一輪財稅體制改革正在謀劃中，其中消費(fèi)稅改革備受關(guān)注。據(jù)悉，在我國四大稅種中，消費(fèi)稅是唯一尚未實(shí)行央地共享的稅種，因此在新一輪改革中被給予厚望。而消費(fèi)稅的改革預(yù)期催生出免稅店概念的活躍。

??在此背景下，轉(zhuǎn)向免稅業(yè)務(wù)的格力地產(chǎn)未來發(fā)展走勢變得更加值得期待。