??9月23日，林茂第一次以董事長的身份亮相廈門建發(fā)股份有限公司（以下簡稱“建發(fā)股份”，600153.SH）的業(yè)績說明會。

??在他上任之前，這家地方國企以黑馬之姿于全國攻城略地，短短3年時間從行業(yè)TOP30殺入TOP10。繼續(xù)高速奔跑還是適時踩下剎車，成為擺在林茂面前的選擇題。

??據(jù)管理層介紹，2022年、2023年，建發(fā)股份一共補充了約3700億元的貨值。而今年上半年，該公司的全口徑拿地金額同比下降約40%，拿地強度亦同比下降約17個百分點。林茂的態(tài)度已經(jīng)很明確，“保持風險在可承受范圍內(nèi)”。下半年，“如果市場需求不足，我們可能會放緩補庫存的速度?！?/p>

??上半年拿地金額降了4成

??8月19日，建發(fā)股份公布一則人事任命公告，透露鄭永達因工作調(diào)整原因，申請辭去公司董事長職務(wù)，繼續(xù)擔任建發(fā)集團黨委副書記、總經(jīng)理，并擔任建發(fā)股份黨委書記、副董事長。建發(fā)集團董事長黃文洲申請辭去建發(fā)股份副董事長一職，繼續(xù)擔任董事。而林茂則由總經(jīng)理升任董事長，總經(jīng)理一職由程東方擔任。

??在鄭永達的任內(nèi)，建發(fā)股份實現(xiàn)了銷售額從1000億元到3000億元的飛躍。支撐銷售額大幅增長的是積極的土地儲備策略，2021年，建發(fā)股份新購入114宗土地，全口徑拿地金額合計約1576億元，占當年銷售額的72%。2022年、2023年，該公司分別新增土地62宗、91宗，全口徑拿地金額分別為1030.25億元、1320.28億元。

??今年上半年，建發(fā)股份共拿了17宗地，全口徑拿地金額合計約387.62億元，在房企拿地金額榜單中位列首位。

??“建發(fā)房產(chǎn)一直以來庫存較小，因此需要補充庫存?！睂τ谀玫貜姸容^高的問題，建發(fā)股份董事會秘書江桂芝是這么解釋的。她表示，建發(fā)房產(chǎn)堅持“以收定支、以銷定投”的拿地策略，2024年上半年全口徑銷售金額同比下降約30%，而全口徑拿地金額、拿地強度也同比下降約40%及17個百分點。

??對于全年的銷售目標，林茂沒有給出具體指引。他表示，建發(fā)股份的目標是盡量維持市場占有率，也具備資源和能力去形成更大的經(jīng)營規(guī)模。但具體中長期的銷售規(guī)模，取決于市場的復蘇進度跟恢復狀況，須根據(jù)市場變化情況實時調(diào)整。

??“2024下半年整體房地產(chǎn)市場情況仍不明朗。”七八月份是傳統(tǒng)淡季，市場表現(xiàn)不佳。“房地產(chǎn)市場與預期相關(guān)，近期市場邊際上沒有再繼續(xù)惡化，但也沒有明顯的市場回暖信號?！?/p>

??基于這樣的市場環(huán)境，林茂認為還是要重視投資風險，表示下半年將考慮市場的需求，結(jié)合銷售的情況進行庫存補充。他透露，今年前8月，子公司建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團的合計拿地強度已下降為37.12%。

??美凱龍股價已跌去5成

??今年上半年，建發(fā)股份的經(jīng)營面臨著不小的挑戰(zhàn)，營業(yè)收入同比下跌16.8%至3190.15億元，歸屬母公司凈利潤僅11.99億元，同比下降37.67%。三大業(yè)務(wù)分部中，供應(yīng)鏈運營、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的歸屬母公司凈利潤分別同比下降15%、38%。

??房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部中，建發(fā)房產(chǎn)還能實現(xiàn)正向盈利，上半年貢獻了歸屬母公司凈利潤3.46億元，同比增加0.35億元。而聯(lián)發(fā)集團貢獻的歸屬母公司凈利潤為-2.85億元，同比減少2.24億元。有機構(gòu)認為，聯(lián)發(fā)集團在三四線城市有較多存貨，或?qū)òl(fā)股份的銷售、利潤造成拖累。

??對于如何改善聯(lián)發(fā)集團的經(jīng)營業(yè)績，林茂拿出了幾個方案，包括持續(xù)降本減費、盤活各類資產(chǎn)彌補損失，加強投資測算精準度、謹慎拿地等。

??美凱龍雖然沒有同比數(shù)據(jù)，但上半年也沒能拿出令投資者滿意的成績單。期內(nèi)，美凱龍的歸屬母公司凈利潤為-12.73 億元，為建發(fā)股份合并報表貢獻的歸屬母公司凈利潤為-3.77億元。2023年，建發(fā)股份以62.86億元收購美凱龍29.95%的股份，成為其第一大股東，交易單價為4.82元/股。9月23日，美凱龍的收盤價為2.18元，已較收購價跌去54.8%。

??對于這筆投資的成敗，林茂不予置評。他表示，受到房地產(chǎn)市場及下游消費的影響，美凱龍的業(yè)績短期內(nèi)出現(xiàn)波動，存在虧損的情形。但從長期來看，美凱龍作為連鎖家居賣場的龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢突出，核心資產(chǎn)位于一二線城市，護城河高，收購后可以進一步提升建發(fā)股份的形象和全國影響力，還可助力供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??從目前來看，建發(fā)股份對美凱龍還是有較高的期望。鄭永達在2023年8月就擔任了美凱龍的董事長。今年9月10日，美凱龍在上海舉辦千商生態(tài)創(chuàng)新大會。據(jù)了解，這是建發(fā)股份入主美凱龍以來，雙方首次攜手面對大家居建材家具主營行業(yè)合作伙伴的公開亮相，也是建發(fā)股份旗下全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)首次在家居行業(yè)集體亮相。

??鄭永達在會上介紹了賦能美凱龍的4項舉措。在資金層面，將通過降低融資成本和發(fā)行公募REIT，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，盤活存量資產(chǎn)；協(xié)同層面，建發(fā)股份各業(yè)務(wù)深度融合將從“局部試點”到“多點開花”；業(yè)務(wù)層面，未來3年至5 年，美凱龍將堅守主賽道，拓展和探索新業(yè)態(tài)；出海層面，建發(fā)股份將利用自身的國際化運營經(jīng)驗和供應(yīng)鏈服務(wù)，協(xié)同美凱龍幫助中國的建材家居品牌出海。