??熱衷于布局多元化賽道的綠城服務在回歸主航道。

??11月8日，綠城服務公告擬出售旗下全資附屬公司MAG部分股權。

??“當時收購是為了鍛煉自身的托育服務專業(yè)能力。”綠城服務方面的人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??他表示，出售是為了做和生活服務主航道相關的業(yè)務，例如社區(qū)托育，幼兒園與K12教育（是指從幼兒園到高中三年級的教育，即學前教育至高中教育的統(tǒng)稱?）顯然不是。

??除了回歸主航道外，綠城服務此次出售也在考慮踢出重資產(chǎn)對其現(xiàn)金流造成的影響。

??凈利潤連年下滑 及時止損

??在文化教育方面，綠城服務曾于2019年花費3.2億元收購了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股權。

??事實上，目前在國內運營的教育業(yè)務則分兩種類型。一是與政府合作的普惠園項目，采取輕資產(chǎn)模式；二是自營的高端社區(qū)教育項目，該部分業(yè)務通過自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式進行運營。

??顯然，對綠城服務而言，其文化教育運營模式屬于后者。而這種重資產(chǎn)模式運營使該公司近年出現(xiàn)投資減值情況，拖累了盈利能力。

??5年時間，MAG業(yè)務規(guī)?？傮w有所增長，但盈利狀況下滑明顯。

??資料顯示，收購時MAG在澳洲經(jīng)營超過20家幼兒園，截至2018年6月30日止兩個年度及截至2018年12月31日止六個月的除稅后溢利分別達到456.5萬澳元、292.8萬澳元及304.5萬澳元。

??最新公告中，MAG除稅后溢利出現(xiàn)大幅度下滑，2022年度該公司除稅后溢利僅為117萬澳元，2023年度則同比下滑75.43%至28.86萬澳元。

??資料顯示，MAG主要業(yè)務是按照蒙特梭利課程及體系向嬰兒（0~2歲）、幼兒（2~3歲）及學齡前兒童（3~6歲）提供教育及托兒服務并提供日常教學，現(xiàn)時在澳洲經(jīng)營超過55間托幼中心。

??“幼教其實屬于新的教育專業(yè)賽道了。本身幼兒園與K12教育都不是我們的主航道。”上述綠城服務方面人士透露。

??“綠城服務原本期望借助 MAG 的澳洲教育系統(tǒng)及商業(yè)模式支持中國幼兒教育相關業(yè)務的大規(guī)模發(fā)展，但由于國內幼兒教育的政策及市場環(huán)境變化，這一目標在短期內難以達成。”漸苒物業(yè)研究院首席研究員湯曉晨表示。

??2019年的政府工作報告指出,要針對實施全面兩孩政策后的新情況,加快發(fā)展多種形式的嬰幼兒照護服務,支持社會力量興辦托育服務機構。

??5年后，教育環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變。近年以來，生育率持續(xù)下跌, 加上2021年7月雙減政策提出,于同年9月落地執(zhí)行, 給幼兒園以及學校,其他的教育行業(yè)內部的培訓機構行業(yè)帶來天翻地覆變化。

??回歸主航道 增加現(xiàn)金流

??和大多數(shù)物業(yè)上市公司一樣，綠城服務熱衷于布局多元化賽道。不利的影響是，重資產(chǎn)運營造成資金沉淀，并對凈利潤增長形成一定沖擊。

??“以后會聚焦主航道。社區(qū)托育還會一直做，因為托育與生活服務關聯(lián)性更強?！鄙鲜鼍G城服務方面人士表示。

??綠城服務的主航道指的是以物業(yè)服務為根基、以生活服務與產(chǎn)業(yè)服務為兩翼。

??早在今年3月，綠城服務就釋放了回歸主航道的信號。

??3月27日上午，在綠城服務2023年度業(yè)績發(fā)布會上，綠城服務執(zhí)行總裁金科麗向投資者透露了一個信息：綠城服務未來將回歸并深耕園區(qū)業(yè)務。

??在湯曉晨看來，“綠城服務對業(yè)務布局進行了調整，出售 MAG 部分股權以重新規(guī)劃戰(zhàn)略方向，將資源投入到更符合當前市場環(huán)境和公司發(fā)展的業(yè)務領域?！?/p>

??伴隨著我國房地產(chǎn)市場進入到存量階段，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展模式也發(fā)生較大變化。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，“一是5年前物業(yè)行業(yè)發(fā)展模式是做大市值，規(guī)模擴張的邏輯，當時物業(yè)上市的市值均超過開發(fā)房企市值，內容植入是做大市值的基礎，文化教育、健康養(yǎng)老等概念都是物業(yè)公司收購的標的。二是當前物業(yè)公司已經(jīng)回歸到以獨立性經(jīng)營和盈利為核心的目標上，之前很多收并購項目在后期運營中發(fā)現(xiàn)盈利性較差，沒有達到預期或者有些業(yè)務出現(xiàn)規(guī)模和盈利的下行趨勢，直接表現(xiàn)為商譽減值，止損的辦法就是剝離相關業(yè)務。三是從早教行業(yè)來講，競爭激烈，對于行業(yè)盈利性產(chǎn)業(yè)較大的壓力，同時，從長期來看，我國生育率持續(xù)下降，對于早教行業(yè)的需求也在下降，因此，相關的業(yè)務前景值得考慮。”

??此外，綠城服務收購線下零售業(yè)務對其現(xiàn)金流造成了一定影響。

??2017年，綠城服務通過成立合營公司China CVS，投資布局于北京區(qū)域的線下便利店，彼時門店數(shù)量有100多家。

??因為疫情影響，加上近年來宏觀經(jīng)濟形勢的變化，實體零售行業(yè)進入下行通道。

??不可否認，在現(xiàn)金管理方面，綠城服務存在一定壓力。

??截至2024年6月30日，綠城服務的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物從2023年底的45.31億元減少到了30.27億元，下降了33.2%。其貿易及其他應收款項增加到了62.8億元，比去年同期增長了22.8%。這從側面反映出綠城服務上半年整體回款速度有一定下行趨勢。

??不過，中金公司多位分析師認為，“近年來綠城服務持續(xù)聚焦核心主業(yè)、審慎投資，同時減少部分重資產(chǎn)增值服務投入，此次投資出售一方面回收較多外匯現(xiàn)金，另一 方面也符合公司聚焦主業(yè)戰(zhàn)略?！?/p>

??在大環(huán)境發(fā)生改變的情況下，物業(yè)公司回歸到以獨立性經(jīng)營和盈利為核心的目標上，回歸主航道，增加現(xiàn)金流也在情理之中，而剝離相關業(yè)務是很多物業(yè)公司止損的快捷方式。