[克而瑞]國家新區(qū)護駕 南京江北房價奈何漲不動

??7月初，南京江北期盼已久的國家級新區(qū)終于落地，得益交通、教育、商服等一系列規(guī)劃利好推動，新區(qū)吸引了眾多購房者關注，板塊成交熱度一再攀升，據(jù)CRIC統(tǒng)計，7月份以來江北新區(qū)成交量占到全市成交五成以上。不過值得注意的是，江北新區(qū)房價上漲速度雖然加快，但是橫向比較來說還是談不上爆發(fā)式的普漲，即便是距離主城區(qū)最近的房價洼地浦口，7月項目房價漲幅也多在10%以內(nèi)，整體加權(quán)平均漲幅也“僅”在2.67%，不但不及鼓樓和雨花，與“前輩”蘇州園區(qū)(7月房價環(huán)比上漲7%)相比也是遠遠不及。

??江北新區(qū)房價為什么依然“漲不動”

??江北新區(qū)房價為何能 保持相對平穩(wěn)？行政區(qū)廣闊、供應量大只是眾多原因中最顯而易見的一個，但還遠遠談不上是決定性因素，比如蘇州園區(qū)供應量也不小，但7月房價漲幅明顯高于江 北新區(qū)，并且從政府角度來看，對于房價暴漲的可能，南京政府也沒有表現(xiàn)出諸如通州、深圳的擔憂。那江北新區(qū)房價究竟為什么“漲不動”？為此，我們今天就來 深扒一下江北房價“漲不動”的諸多原因：

??1.過江難

??任何“國家級新區(qū)” 都不能與老城區(qū)毫無聯(lián)系，但江北至今還是只有一條免費通路過江，長江大橋的日通行量已經(jīng)是當初設計標準的十倍，堵車也已經(jīng)成了大多數(shù)時候的常態(tài)。在經(jīng)濟發(fā) 展、人口導入還需要主城區(qū)輸血帶動的時候，單單一條“過江難”就足以抵消不少購房者對規(guī)劃的利好預期。

??2.“多中心”=無重心

??目前南京江北新區(qū)發(fā) 展較快的板塊多達五個，其中老江浦縣城、化工園區(qū)(舊大廠區(qū))、六合區(qū)主城區(qū)起步相對較早，南工大-臨江板塊，大橋北路-泰山新村板塊近年來發(fā)展較快，但 是最新明確的江北新區(qū)中軸卻在浦口火車站以西至七里橋，和這些地方完全“不搭”，那么率先發(fā)展起來的板塊未來還有多少潛力，而中軸線又能否真正發(fā)展起來， 都需要打一個大大的問號。

??3.產(chǎn)業(yè)發(fā)展難有突破

??作為聚集了揚子石 化、浦鎮(zhèn)車輛廠等多個超大型國企的老郊區(qū)老工業(yè)區(qū)，目前江北新區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)還是石油化工，設備制造等，泰山新村的老高新區(qū)偏安一隅，就業(yè)密度也并不高，而 目前位于過江隧道出口的南工大新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其進駐企業(yè)也是以化工產(chǎn)品制造為主，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)難以出現(xiàn)爆發(fā)式增長。新興產(chǎn)業(yè)方面，目南京的IT行業(yè)、大 企業(yè)總部經(jīng)濟也已在江南的河西、馬群形成集聚效應，導出到江北的可能性不大。因此，江北在短期內(nèi)產(chǎn)業(yè)導入無望，第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)難見爆發(fā)式增長的情況下，注 定其購房者仍然只能是以購買力較弱的剛需購房者為主，難以支撐房價上漲。

??4.高考倒數(shù)城市的倒數(shù)教育

??近期江北多個樓盤雖 然打出“南師”“金中”“瑯小”之類的分?？谔?，但分校畢竟是分校，目前的事實是江北優(yōu)質(zhì)教育資源遠遠落后于江南。以江北教育大盤大華錦繡華城為例，該項 目并不處于真正意義上的橋北板塊，而是臨近發(fā)展相對落后的浦口老區(qū)，但售價可以高出大橋北板塊項目40%，原因即是該項目為老浦口唯一“勉強拿得出手”的 兩所學校(實驗小學、河西中學)的學區(qū)房，讓購房者不得不接受物以稀為貴的現(xiàn)實。再考慮到南京高考成績常年排在江蘇老幺，而浦口區(qū)的教育又長期排在南京市 倒數(shù)，因此對于考慮子女就學的購房者來說，江北實在是讓人興趣缺缺。

??5.老工業(yè)區(qū)的舊改桎梏

??作為老工業(yè)區(qū)，江北 新區(qū)的舊改難度還是比較大，存在大量難以搬遷的大型工廠、碼頭、老公房聚集區(qū)。這一點從江北新區(qū)核心區(qū)的規(guī)劃即可窺見一二，據(jù)南京規(guī)劃局最新披露的規(guī)劃圖 紙，江北核心區(qū)包括了浦口火車站-浦口碼頭，但并沒有包括距離更近的浦口老區(qū)，而是將中心區(qū)沿江向南延伸，避開了人口相對密集的浦口公園周邊地帶，反而去 選擇了定向河路以西相對荒蕪的區(qū)域。

??6.社會保障水平與全市不統(tǒng)一

??雖然南京各區(qū)戶口已 實現(xiàn)通遷，社?；鶖?shù)也早已統(tǒng)一，但受到歷史遺留因素影響，客觀來說，目前江北的社會保障以及教育情況還是和江南有所脫節(jié)，譬如六合區(qū)的醫(yī)保還沒有與南京市 實現(xiàn)完全統(tǒng)一，原江浦、六合的中考生也無法通過統(tǒng)招考入市區(qū)的國家級重點高中，只能寄希望于殘酷的“指標生”特招名額。(當然江浦一中、六合一中的高考成 績也不錯，但是對學生來說太苦了)

??未來江北新區(qū)哪些板塊房價可能最先漲起來？

??聯(lián)系江北新區(qū)現(xiàn)狀來看，考慮到產(chǎn)業(yè)導入、醫(yī)療配套建設需時較長，我們認為以下四類住宅項目最有可能“先漲一步”:

??1.過江免費通路沿線項目

??制約江北新區(qū)的最大桎梏即是過江通道，免費并且不堵的過江通道必將大大提升購房者的價值預期。典型項目如華潤國際社區(qū)，一方面是江北核心區(qū)規(guī)劃利好，另一方面憑借緯三路過江免費通路(雙向八車道)預期，7月以來房價漲幅超過10%，并在7月奪下南京市銷冠。

??2.最先打響學校品牌的學區(qū)房

??除大華錦繡華城等僅有的幾個項目外，其實目前江北還沒有所謂“學區(qū)房”的概念，因此得到認可的好學校必然能夠得到更多愿意投資教育的購房者關注，在“教育質(zhì)量高-吸引投資教育家長-學生成績優(yōu)異”的良性循環(huán)中，最先打響品牌學校的學區(qū)房價值可期。

??3.江北沿江快速路(江北大道)沿線項目

??聯(lián)系上海、廣州等一線城市的發(fā)展歷史來看，高速環(huán)線周邊的項目房價漲幅也會明顯快于交通不便的“中間地帶”。目前江北沿江快速路已經(jīng)通車，可以將周邊小區(qū)有效連接到任一過江免費通路，因此快速路附近，尤其是臨近上下口的項目尤為值得關注。

??4.自然景區(qū)附近

??與充滿人文氣息的市 內(nèi)景區(qū)相比，江北的珍珠泉、老山、湯泉沿線自然景觀更佳，老山森林公園(南京最大綠肺)、湯泉(硫磺溫泉)的養(yǎng)生功能更是不可復制。隨著江北新區(qū)建設的推 進，會有越來越多的高端需求將目光轉(zhuǎn)向江北，也將進一步推升這些兼具度假養(yǎng)生概念的項目價值預期。

??綜上所述，江北新區(qū)房價“漲不動”的原因并不是僅僅因為市場供求平衡，而是由于產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、交通等等各個方面存在嚴重短板，板塊的居住價值還是遠遠落后于江南。在“發(fā)展江北”喊了十幾年之后，江北的板塊價值還是遠遠配不上地理位置， 時至今日還是只有大橋可以免費過江，老下關區(qū)對岸還是安安穩(wěn)穩(wěn)的房價洼地。因此，對于江北“漲不動”的房價，希望地方政府也應感到壓力，并應該感到比通 州、比深圳更大的壓力。而對于房價最有可能漲起來的區(qū)域，我們則認為要從現(xiàn)在的短板上找突破，過江、醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)導入均是突破口，但短期來看，最有效 的應該還是所有江北人最大的痛點——過江通道。

??上圖源自：南京江北新區(qū)浦口中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃(8月14日公示)