[克而瑞]陽光城三入南沙 擴(kuò)張與升級后能否實現(xiàn)二次蛻變？

??8月9日，陽光城發(fā)布公告稱，公司擬以3.66億元收購廣東博鴻投資有限公司持有的廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)逸濤雅苑房地產(chǎn)有限公司90%權(quán)益，將間接持有廣州南沙9宗商住用地，面積達(dá)29.59萬平方米。至此，陽光城已是第三次收購廣州南沙項目，其于廣州南沙總計投入27.36億元獲取項目。近期，陽光城可謂動作頻頻，收購和招拍掛雙管齊下，不斷擴(kuò)大城市布局；與此同時，產(chǎn)品也在升級換代。

??那么陽光城到底在下一盤什么棋呢？如果說之前陳凱的加入實現(xiàn)了陽光城的脫胎換骨，那么陳凱之后，陽光城的二次變革又能否為企業(yè)帶來新的蛻變呢？

??區(qū)域布局戰(zhàn)略升級，2016年已耗資172億拿地

??2015年以前，陽光城在陳凱的帶領(lǐng)下，一躍成為行業(yè)黑馬，從2011年到2013年，企業(yè)實現(xiàn)了規(guī)模的10倍增長。企業(yè)銷售規(guī)模的快速增長主要得益于長三角和大福建地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)。但是高速增長之后，陽光城也遇到了瓶頸，在行業(yè)環(huán)境變化和企業(yè)高管變動的雙重影響下，陽光城2015年進(jìn)行戰(zhàn)略升級，制訂了3+1+X(長三角、京津冀、珠三角+大福建+戰(zhàn)略城市點)的區(qū)域布局戰(zhàn)略，開始了新一輪的擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計，2016年至今，陽光城累計拿地金額已達(dá)172.06億元。

??從城市布局角度來看，2015年10月陽光城以18.73億元、并配建47000平米的限價房(限售價12000元/平米)和41400平米自住房(限售價17500元/平米)的代價，拿下北京通州臺湖鎮(zhèn)項目，成功進(jìn)入京津冀地區(qū)。2016年以來，陽光城繼續(xù)開疆辟土，先后進(jìn)入東莞、長沙、佛山、成都、廣州四地，成功進(jìn)入珠三角區(qū)域，企業(yè)3+1+X的區(qū)域布局戰(zhàn)略初具雛形。

??拿地方式更為靈活，收購與招拍掛雙管齊下

??閩企拿地一向比較激進(jìn)，陽光城也不例外，從今年上半年企業(yè)招拍掛新增土地明細(xì)也可以看出，高溢價地塊居多，8個項目中有4個溢價率超過100%，東莞、佛山、成都三個新城市的項目都在其中，還有一個位于杭州。究其原因，一方面今年以來熱點城市土地競爭激烈，地價水漲船高，另一方面也顯示了陽光城二次擴(kuò)張的決心。

??在招拍掛之外，我們也發(fā)現(xiàn)近年來陽光城在收購方面也表現(xiàn)的更加積極。從2015年開始，企業(yè)收購拿地明顯增多，拿地方式較以往更加靈活。通過收購的方式拿地，一方面可以避開公開市場的激烈競爭，降低企業(yè)擴(kuò)張成本，通過收購的方式陽光城成功進(jìn)入了廣州；另一方面收購項目能夠快速推出市場，為企業(yè)帶來業(yè)績增長。據(jù)了解，2015年收購的6個項目初蘇州項目尚未開售之外，其余均已開始銷售，2016年5月收購的長沙項目也是立馬為企業(yè)帶來的銷售貢獻(xiàn)。

??上海楊浦地王成功入市，開啟2.0高端時代

??在積極拿地擴(kuò)張版圖的同時，陽光城在產(chǎn)品打造方面也進(jìn)行了升級，開啟了2.0時代。6月24日陽光城舉行了二代產(chǎn)品發(fā)布會，產(chǎn)品定位于中高端市場，首個樣板即為“濱江悅”項目，打造以戶型小型化、配套酒店化以及設(shè)計工業(yè)化為載體的小型豪宅產(chǎn)品。

??濱江悅項目是陽光城2014年11月26日以21.08億元拿下的楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?7街坊地塊，樓板價高達(dá)41078元/平方米，溢價率61.41%，是當(dāng)時頗為轟動的地王。項目已于2016年7月16日首次開盤，共推出了94套房源，均價在9.5萬~10萬元/平米，對比拿地樓板價還是具備了一定的溢價空間的，而且推出的房源目前已全部售罄；據(jù)了解，上海濱江悅是陽光城的高端產(chǎn)品悅系列的一個代表作品，此后還將福州、杭州、蘇州等地陸續(xù)推出相關(guān)項目。

??二代產(chǎn)品是陽光城未來發(fā)展戰(zhàn)略的重要一部分。在過去高速發(fā)展的階段，陽光城主要以剛需改善型產(chǎn)品快速打開市場，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。但是隨著市場環(huán)境的變化，客戶對產(chǎn)品的要求越來越高，如何使得企業(yè)產(chǎn)品脫穎而出成為企業(yè)需要思考的新問題。另一方面，目前熱門一二線城市地價越來越高，企業(yè)毛利率整體呈現(xiàn)下滑趨勢，如何提高產(chǎn)品的附加值，拉升企業(yè)毛利率也成為重中之重。

??市場環(huán)境和房企內(nèi)在需求都在推動著企業(yè)產(chǎn)品的變革，地王的出現(xiàn)并不可怕，可怕的是沒有與之匹配的產(chǎn)品升級來提升溢價空間，我們認(rèn)為，未來地產(chǎn)項目的打造勢必將融入科技化、人性化、便捷化等多元元素，滿足購房者日常生活、辦公娛樂等多重需求，產(chǎn)品實力的高低也將成為房企能否決勝一線的關(guān)鍵所在。