[世邦魏理仕]2017年第三季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望

??2017年10月16日，北京–世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2017年第三季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望》。報告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場、工業(yè)地產(chǎn)市場和投資市場，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

??1.  優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：季度市場凈吸納量創(chuàng)6年歷史新高，達(dá)13.4萬平方米；需求方面，金融及TMT行業(yè)表現(xiàn)依然突出，能源和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的需求亦較為強(qiáng)勁。

??2.  優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：購物中心積極嘗試轉(zhuǎn)型，主題街區(qū)成熱點(diǎn)；年輕時尚品牌服飾較上個季度活躍。

??3.  優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場：整體市場處于幾乎滿租的狀態(tài)，空置率創(chuàng)有紀(jì)錄以來最低。租金報價同樣本環(huán)比上漲0.5%。

??4.  投資市場：本季度共有9宗大宗物業(yè)投資交易成交，包括四宗寫字樓、兩宗零售物業(yè)、一宗酒店和兩宗綜合體交易。今年前三季度共錄得17宗大宗交易，接近去年21宗的總數(shù)。

??一．北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——新興商務(wù)區(qū)日趨成熟，空置面積持續(xù)消化

??2017年第三季度，北京寫字樓市場有二個項(xiàng)目落成，分別是位于奧運(yùn)村地區(qū)的中海國際中心和恒毅大廈，共為市場帶來12.3萬平方米的辦公面積。

??需求方面，金融及TMT行業(yè)表現(xiàn)依然突出；此外，能源和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的需求亦較為強(qiáng)勁。季內(nèi)，上述行業(yè)中均錄得面積超過5,000平方米的大宗租賃交易。季度市場凈吸納量創(chuàng)6年歷史新高，達(dá)13.4萬平方米；空置率環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)至7.1%。因部分前期落成項(xiàng)目去化速度較快，個別業(yè)主小幅提高租金報價使得整體市場剔除樣本變化微升0.1%，季末平均租金報價每月每平方米426.6元。

??未來六個月，預(yù)計有47.1萬平方米的辦公租賃面積入市。新項(xiàng)目分布于CBD、燕莎和望京區(qū)域。新增供應(yīng)將會給市場提供更多選擇，同時亦會給現(xiàn)有物業(yè)的業(yè)主在留住租戶方面帶來壓力。整體市場空置率短期內(nèi)將有所上升，租金有望保持平穩(wěn)運(yùn)行。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出：“以望京和奧運(yùn)村為代表的新興區(qū)域基礎(chǔ)配套日益完善，商務(wù)氛圍逐漸成熟，其新項(xiàng)目較高的樓宇品質(zhì)和性價比逐漸成為高品質(zhì)租戶的重要選址目標(biāo)。隨著這些區(qū)域的供應(yīng)高峰逐漸步入尾聲，寫字樓需求有望進(jìn)一步外溢至麗澤、通州等具有長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Φ耐鈬鷧^(qū)域?！?/p>

??二．北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——購物中心積極嘗試轉(zhuǎn)型，主題街區(qū)成熱點(diǎn)

??2017年第三季度，無新項(xiàng)目落成。西單國際大廈商業(yè)停業(yè)裝修。北辰北苑路店經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給上品折扣，更名上品+，被定義為首家互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊。

??多個購物中心推出新的主題街區(qū)，例如：半島廣場“有氧公社”、西單大悅城“樣街”、石景山萬達(dá)廣場工業(yè)主題街區(qū)。由于新燕莎金街購物中心、國貿(mào)等項(xiàng)目部分改造完成，市場整體空置率環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)至5.2%。餐飲業(yè)態(tài)依然活躍，必勝客休閑餐廳、德國失重餐廳等進(jìn)駐北京。年輕時尚品牌服飾較上個季度活躍。北京SKP引入全國首家I29-鐵獅東尼、北京首家BA&SH；太古里引入全國首家Gilly Hicks。購物中心首層商鋪平均租金同樣本環(huán)比增漲0.6%至每天每平米36.3元。成熟外圍區(qū)的部分項(xiàng)目租金增長較核心區(qū)更為明顯。

??未來六個月，有5個項(xiàng)目計劃入市，總體量近33.6萬平方米。新增項(xiàng)目入市后，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩(wěn)。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部主管希諾表示：“以零售和體驗(yàn)業(yè)態(tài)復(fù)合為特點(diǎn)的生活方式類門店擴(kuò)張日趨活躍，此外王府井等核心商圈年底將迎來多個國際品牌的旗艦店，這兩類大面積租戶將在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租戶組合中占據(jù)日益重要的位置，為北京核心和新興商圈注入新的活力。”

??三．北京優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場

??——倉儲物流市場接近滿租，租金環(huán)比上漲

??2017年第三季度，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成交一塊工業(yè)用地，北京主要工業(yè)園區(qū)土地價格報每平方米2,138元，與上季度基本持平。

??倉儲物流市場近兩個季度均無新增供應(yīng)，市場僅存的空置面積在本季度被吸納完畢。受可租面積匱乏所限，市場需求的活躍度較上季度下降，現(xiàn)有租戶穩(wěn)定，鮮有退租。新近成交客戶以面積需求較大的第三方物流為代表，如中外運(yùn)在百利威物流二期承租7,000平方米。整體市場處于幾乎滿租的狀態(tài)，空置率創(chuàng)有紀(jì)錄以來最低。租金報價同樣本環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米41.3元。

??未來六個月，受施工規(guī)定因素的影響，計劃于2017年底交付使用的倉儲物流設(shè)施將延期至2018年上半年，整體租賃市場將以存量交易為主，由于需求旺盛，空置率預(yù)計仍將處于低位，租金水平有望維持小幅上漲趨勢。

??四．北京物業(yè)投資市場

??——前三季度大宗物業(yè)投資交易宗數(shù)接近去年總數(shù)

??2017年第三季度，共有9宗大宗物業(yè)投資交易成交，包括四宗寫字樓、兩宗零售物業(yè)、一宗酒店和兩宗綜合體交易。今年前三季度共錄得17宗大宗交易，接近去年21宗的總數(shù)。

??房地產(chǎn)公司依然是最活躍的買家，季內(nèi)完成4宗交易，購買標(biāo)的全部為增值型資產(chǎn)，并以改造翻新以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值為投資策略。自用型買家本季度表現(xiàn)亦較為活躍，完成了3宗交易。其中一棟位于電子城的寫字樓被企業(yè)購買自用，而京客隆和北京華聯(lián)則分別收購大興一座商業(yè)酒店綜合體和凱德安貞項(xiàng)目，買家此前分別為所購物業(yè)的主力租戶。

??本季度有8個交易項(xiàng)目位于非核心區(qū)域，由于核心區(qū)域可售物業(yè)稀缺，未來投資者將繼續(xù)在非中心位置尋找投資機(jī)會。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)投資及資本市場部執(zhí)行董事紀(jì)剛指出：“今年有房地產(chǎn)公司表現(xiàn)活躍，完成多宗交易，但以保險公司為代表的大型機(jī)構(gòu)投資者則較為沉寂，前三季度缺乏單項(xiàng)交易額高的重量級交易。市場普遍觀望十九大期間宏觀政策的走向，預(yù)計今年全年北京大宗投資總額難以達(dá)到去年的高度，但和歷年相比仍處于較高水平。”