[易居研究院]美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)樓市影響專題報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年3月10日發(fā)布《美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)樓市影響專題報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??3月18日美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議大概率至少再降息50個(gè)bps，10年期國(guó)債收益率將繼續(xù)保持低位，但是本輪降息周期是否能促進(jìn)美國(guó)房?jī)r(jià)新一輪的上漲值得商榷。3月3日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50個(gè)bps，3月18日再次降息50個(gè)bps的概率達(dá)78.6%，降息75個(gè)bps的概率為21.4%。本輪降息周期從2019年7月開(kāi)始，房?jī)r(jià)同比漲幅已于2019年11月開(kāi)始小幅擴(kuò)大，按照歷史規(guī)律，美國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大。但值得注意的是，本次利率下行空間不如以往，在全球持續(xù)多年的寬松背景下，貨幣寬松的作用也在弱化。此外，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)上漲超過(guò)8年，和2008年不同，并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)下跌調(diào)整，同時(shí)疫情仍在全球范圍內(nèi)擴(kuò)散，經(jīng)濟(jì)下滑壓力大，因此房?jī)r(jià)是否還能夠受益于貨幣寬松持續(xù)上漲是值得商榷的。

??中美10年期國(guó)債收益率利差處于歷史高點(diǎn)，中國(guó)降息空間進(jìn)一步打開(kāi)，但對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。3月9日中美10年期國(guó)債利差為1.9%，處于歷史高位，按照歷史經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)10年期國(guó)債收益率仍有進(jìn)一步下行空間。雖然中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力大，但仍受到CPI高企等因素的影響，同時(shí)穩(wěn)健的貨幣政策定位、“房住不炒”的多次強(qiáng)調(diào)、以扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主的目標(biāo)未變，因此預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月和房?jī)r(jià)關(guān)系比較密切的如5年期以上LRP、首套房貸利率等有小幅的下行空間，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。

??易居研究院研究員王若辰表示： 美聯(lián)儲(chǔ)大幅降息使得中國(guó)貨幣政策有更多的靈活操作空間，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月將緩慢引導(dǎo)利率下行，以扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主要目標(biāo)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也將有所受益，以促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

??報(bào)告正文如下：

??一、美國(guó)利率與房?jī)r(jià)

??1、美國(guó)利率周期

??美國(guó)東部時(shí)間2020年3月3日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50個(gè)bps，直接原因是新冠肺炎疫情在美國(guó)及全球超預(yù)期的快速蔓延會(huì)使得全球經(jīng)濟(jì)遭受嚴(yán)重影響。本次降息屬于臨時(shí)降息，歷史上在議息會(huì)議之外臨時(shí)降息的情況均在重大突發(fā)事件發(fā)生時(shí)或者經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，如2001年1月互聯(lián)網(wǎng)泡沫崩盤；“911”恐襲事件發(fā)生后；以及2007年8月、2008年1月次貸危機(jī)期間和10月金融危機(jī)期間。

??除了疫情的影響，美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期本身也已經(jīng)運(yùn)行到了有較大可能出現(xiàn)危機(jī)的位置。2008年金融危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)降息節(jié)奏加快且先后實(shí)行了三次QE，并且經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期沒(méi)有進(jìn)行足夠的加息，導(dǎo)致目前的聯(lián)邦利率下降應(yīng)對(duì)危機(jī)的空間有限。此外，在長(zhǎng)達(dá)十年的全球貨幣寬松背景下，貨幣工具的效率越來(lái)越低。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，十年通常是一個(gè)周期的拐點(diǎn)，而美聯(lián)儲(chǔ)的調(diào)控政策的目的就是為了熨平周期，減小周期波動(dòng)，但并不意味著周期的消失。2008年至今已經(jīng)十二年，目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面逐漸趨弱，勞動(dòng)力市場(chǎng)已經(jīng)處于拐點(diǎn)，居民的工資收入增速放緩，本次疫情作為導(dǎo)火索，或許是美國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始調(diào)整的開(kāi)端。

??按照美國(guó)聯(lián)邦基金利率期貨合約價(jià)格計(jì)算的隱含概率，截至3月10日，市場(chǎng)預(yù)期2020年3月18日再次降息50個(gè)bps的概率高達(dá)78.6%，降息75個(gè)bps的概率為21.4%。因此，本月美聯(lián)儲(chǔ)大概率至少將進(jìn)一步降息50個(gè)bps。

??2、美國(guó)利率與房?jī)r(jià)關(guān)系

??本輪降息周期始于2019年7月，美聯(lián)儲(chǔ)的鴿派立場(chǎng)和貨幣政策的轉(zhuǎn)向始于2019年3月。而房?jī)r(jià)同比漲幅于2018年4月開(kāi)始已經(jīng)收窄，不難發(fā)現(xiàn)，從歷史上來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)降息的開(kāi)啟滯后于房?jī)r(jià)漲幅的收窄下行。從開(kāi)始降息至2020年3月份，已經(jīng)過(guò)去了8個(gè)月，房?jī)r(jià)同比漲幅已于2019年11月開(kāi)始小幅擴(kuò)大，按照歷史規(guī)律，美國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

??但值得注意的是，本次利率下行空間不如以往，在全球持續(xù)多年的寬松背景下，貨幣寬松的作用也在弱化，同時(shí)，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)上漲超過(guò)8年，和2008年不同，并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)下跌調(diào)整，因此房?jī)r(jià)是否還能夠受益于貨幣寬松持續(xù)上漲是值得商榷的。

??二、中國(guó)利率與房?jī)r(jià)

??1、中國(guó)利率周期

??2020年3月9日中美10年期國(guó)債收益率利差為1.9%，處于歷史高位，按照歷史經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)10年期國(guó)債收益率通常會(huì)下降。3月份，美國(guó)10年期國(guó)債迅速下降，主要是因?yàn)槿蝻L(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)大跌帶來(lái)的避險(xiǎn)需求和對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)的降息預(yù)期，短期內(nèi)尚難以大幅回升。1月下旬以來(lái)，為應(yīng)對(duì)疫情影響，央行引導(dǎo)市場(chǎng)利率下行，10年期國(guó)債期貨收益率已有所下行，但就外部環(huán)境來(lái)看，中國(guó)仍有進(jìn)一步的降息空間：一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)降速，需要進(jìn)一步放松貨幣；另一方面，為了維持人民幣匯率穩(wěn)定，中國(guó)有需要降息。

??2月份CPI同比上漲5.2%，相比1月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。雖然目前CPI受豬價(jià)和疫情等影響處于高位，但這主要是由疫情等結(jié)構(gòu)性原因而非總需求的擴(kuò)大引起，核心CPI仍在下行，此外，可以代表工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)狀況的PPI同比于2020年1月轉(zhuǎn)正，2月份再次轉(zhuǎn)負(fù)，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大。疊加疫情影響，未來(lái)市場(chǎng)利率仍將逐漸下行，進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。從外部環(huán)境來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)大幅降息也使中國(guó)貨幣政策有更大的操作空間。2020年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議指出，將保持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，促進(jìn)貨幣信貸、社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)（仍以名義GDP為匹配目標(biāo)）。雖然“豬通脹”可以說(shuō)是偽通脹，但目前看來(lái)本輪豬周期較長(zhǎng)，會(huì)對(duì)居民生活成本造成很大的影響，因此即便有一定程度上貨幣擴(kuò)張的需求，貨幣政策仍將受到限制。綜上，預(yù)計(jì)2020年上半年LPR將逐漸溫和下行。

??2、中國(guó)利率與房?jī)r(jià)關(guān)系

??目前房貸利率以LPR為基，并由銀行加點(diǎn)形成，近日“房住不炒”的定位被多次強(qiáng)調(diào)，流入房地產(chǎn)的信貸資金仍被嚴(yán)格控制。未來(lái)幾個(gè)月，首套房貸利率或有小幅下行的空間，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。

??三、結(jié)論與趨勢(shì)

??近日，新冠肺炎疫情在全球的爆發(fā)、沙特與俄羅斯石油價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)致全球風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)大跌，與此對(duì)應(yīng)的，美國(guó)10年期國(guó)債收益率迅速走低，按照市場(chǎng)預(yù)期，3月18日美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議將至少繼續(xù)下調(diào)聯(lián)邦基金利率50個(gè)bps，10年期國(guó)債收益率短期仍將保持低位。不同于2007年次貸危機(jī)后美國(guó)房?jī)r(jià)的大跌，2012年至今房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而未有調(diào)整，但利率卻已經(jīng)歷加息到降息周期，房?jī)r(jià)能否受益于降息進(jìn)一步持續(xù)上漲值得商榷。

??就外部環(huán)境來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)降息使得中美利差達(dá)到歷史高位，中國(guó)的貨幣政策空間進(jìn)一步被打開(kāi)。雖然中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力大，但仍受到CPI高企等因素的影響，同時(shí)穩(wěn)健的貨幣政策定位、以扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主的目標(biāo)未變，因此預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月和房?jī)r(jià)關(guān)系比較密切的如5年期以上LPR、首套房貸利率等有小幅的下行空間，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。

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