2020-12-07 11:58:10來源:克而瑞
??導(dǎo) 讀
??未來代建行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)仍需時(shí)間的檢驗(yàn)。
??◎ 研究員 / 房玲、易天宇、洪宇桁
??01
??代建業(yè)務(wù)模式及發(fā)展歷史介紹
??1.“白銀時(shí)代”推動(dòng)更多房企擁抱代建模式(部分略)
??房地產(chǎn)代建是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求,由擁有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接,雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系,最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。代建方通常是品牌房企,其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團(tuán)隊(duì)等方面積累的成熟的經(jīng)驗(yàn),可為委托方提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù),代建方通過一系列專業(yè)的服務(wù)能力獲得項(xiàng)目的開發(fā)利潤。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)方式相比,代建業(yè)務(wù)這一新的開發(fā)模式一般而言不僅收益率更高,風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。
??近年來,代建模式日益受到房企們的重視,主要原因在于行業(yè)調(diào)整逐漸深入導(dǎo)致土地成本高企、融資環(huán)境收緊導(dǎo)致房企資金壓力上升,房企在追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的需求也越來越大。在這個(gè)背景下,推進(jìn)代建業(yè)務(wù)便成為了部分有較強(qiáng)品牌能力的房企應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)、分散風(fēng)險(xiǎn)、維持發(fā)展的選擇。
??2.三種代建模式并存,商業(yè)代建是主流
??從國內(nèi)房地產(chǎn)代建的發(fā)展來看,整個(gè)行業(yè)先后經(jīng)歷了政府代建、商業(yè)代建、資本代建等不同階段的演化,當(dāng)前已發(fā)展成三種代建模式并存的狀態(tài):
??政府代建:低利潤換得社會(huì)資源(略)
??商業(yè)代建:市場(chǎng)化下的主流代建模式(略)
??資本代建:資本和房企的雙贏模式(略)
??3.代建業(yè)務(wù)優(yōu)點(diǎn)明顯的同時(shí)仍有“隱憂”(略)
??02??房地產(chǎn)代建行業(yè)現(xiàn)狀及企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
??1.2016年起迅速發(fā)展,吸引品牌房企涉足(部分略)
??我國的代建市場(chǎng)發(fā)展至今仍然處于初步發(fā)展階段,整體看來在2015年之前發(fā)展都較為緩慢。而在2016年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始之后,隨著“白銀時(shí)代”的到來,代建行業(yè)開始了突飛猛進(jìn)的發(fā)展, 代建業(yè)務(wù)也正在不斷吸引新的入局者,比如2017年9月,銀億地產(chǎn)就宣布將其名下位于舟山市普陀區(qū)的魯家峙島住宅開發(fā)項(xiàng)目,全權(quán)委托予恒大地產(chǎn)全資子公司進(jìn)行相關(guān)開發(fā)建設(shè)工作,這是恒大首次涉足代建行業(yè)。2020年以來還有企業(yè)陸續(xù)加入代建藍(lán)海,如中交地產(chǎn)在2020年3月13日完成注冊(cè)中交地產(chǎn)管理集團(tuán),宣布試水代建業(yè)務(wù),對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)綠城管理;中梁控股也在3月23日提出要加強(qiáng)尋地合作,2020年的尋地合作模式包括戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購合作、資產(chǎn)收購、城市更新、代建等,也開始布局代建業(yè)務(wù)。
??由此可見,我國代建行業(yè)的發(fā)展十分迅速,未來的發(fā)展?jié)摿^大,在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下可能成為新的增長點(diǎn),多家房企已經(jīng)開始對(duì)代建業(yè)務(wù)進(jìn)行布局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2020年7月發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過30家。這其中既有大型房企恒大、萬科、中海、保利發(fā)展,也有中小型房企當(dāng)代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團(tuán)等。然而就目前整體情況而言,我國的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段,入局的企業(yè)并不是很多,且行業(yè)集中度較高,未來代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)將會(huì)更加激烈。
??2.品牌房企利用各自優(yōu)勢(shì)走出不同路線
??就代建業(yè)務(wù)而言,輕資產(chǎn)運(yùn)營,最看重的是代建企業(yè)的操盤管理能力以及品牌口碑,不同的企業(yè)可以利用自身的資源稟賦走出不同的路線。整體來看,今天房企代建大致可分為“三派”:
??1.與政府合作密切的大型央企。這種代建房企以華潤、招商蛇口、保利為代表,依靠其國企央企性質(zhì)和政府合作,承擔(dān)政府的保障房工程項(xiàng)目等,比如華潤就在深圳開發(fā)了深圳人才公園以及深圳灣體育中心,這是身份優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的疊加;
??2.產(chǎn)品領(lǐng)先的規(guī)模房企。這種房企主要依靠其較強(qiáng)的產(chǎn)品力、運(yùn)營力、供應(yīng)鏈以及服務(wù)意識(shí)通過品牌輸出等方式在全國范圍內(nèi)承擔(dān)商業(yè)代建。比如綠城管理就是開發(fā)管理和品牌雙輸出,在杭州大本營開始做代建,同時(shí)擴(kuò)展杭州之外的地方,現(xiàn)在已經(jīng)成為了國內(nèi)第一的代建企業(yè);
??3.產(chǎn)品有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力或是區(qū)域龍頭房企。這種房企主要依靠其產(chǎn)品的差異化或者區(qū)域深耕帶來的品牌優(yōu)勢(shì)在代建領(lǐng)域形成了自己獨(dú)有的特色,比如做綠色地產(chǎn)代建的當(dāng)代、朗詩,利用自身在大本營區(qū)域影響力和實(shí)力扎根開展代建業(yè)務(wù)的河南建業(yè)、四川藍(lán)光,這是產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。
??3.代建業(yè)務(wù)較大房企多選擇成立獨(dú)立公司有利運(yùn)營及上市(略)
??03
??綠城管理與中原建業(yè)代建業(yè)務(wù)對(duì)比
??綠城管理與中原建業(yè)作為目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大及第二大的代建公司,一個(gè)已于2020年7月10日實(shí)現(xiàn)上市,并已公布了首期中報(bào);另一個(gè)則于2020年11月10日于港交所遞交了招股書。通過對(duì)比研究這兩家代建行業(yè)的龍頭企業(yè),能夠有代表性地了解到在不同策略之下,兩家代建企業(yè)各自的運(yùn)營現(xiàn)狀、業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險(xiǎn)與優(yōu)勢(shì)等等,為其他代建公司或?qū)⒁季执I(yè)務(wù)的其他房地產(chǎn)企業(yè)提供學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)和借鑒。
??1.規(guī)模布局:綠城管理全國布局,在管面積超7千萬平米
??綠城代建規(guī)模穩(wěn)居第一,合作代建獲取更多機(jī)遇
??單純從規(guī)模來看,綠城管理的管理總建筑面積相對(duì)較大。2020年上半年,綠城管理的在管建面達(dá)到了7331萬平米,代建項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到了268個(gè),分別比中原建業(yè)高出了205%及47%。
??此外,據(jù)招股書披露,綠城管理2019年新簽約項(xiàng)目72個(gè),新簽約總建筑面積約1600萬平米,占到了中國代建市場(chǎng)的市場(chǎng)份額約23.7%(第二名10.8%);累計(jì)來看2017年至2019年已簽約總建筑面積的市場(chǎng)份額達(dá)到了30.3%(第二名11.7%)。由此可見,在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加大下,綠城管理的市場(chǎng)份額依然穩(wěn)居行業(yè)第一。
??值得注意的是,綠城管理與中原建業(yè)較大的規(guī)模差距,另一方面也是由于業(yè)務(wù)模式的不同。綠城管理的代建業(yè)務(wù)既有自行運(yùn)營,也與其他業(yè)務(wù)伙伴合作;而中原建業(yè)則選擇直接管理所有項(xiàng)目,這也造成了綠城管理的項(xiàng)目中有相當(dāng)一部分為合作項(xiàng)目。若只看自行運(yùn)營的項(xiàng)目規(guī)模,2019年綠城管理自營的在管建面達(dá)到了3840萬平米,相比中原建業(yè)仍高出了82%。
??歷年來,綠城管理均保持了一定的合作比例,2019年與其他業(yè)務(wù)伙伴合作代建項(xiàng)目的在管建面占比達(dá)到了43%。適當(dāng)增加合作比例有利于開拓新市場(chǎng),獲取新的商機(jī),同時(shí)提升企業(yè)的品牌影響力。上市后的中原建業(yè)在拓展新地區(qū)的同時(shí),可嘗試使用合作模式來打開更多市場(chǎng)。
??綠城全國布局翻洋過海,建業(yè)走出本土有待拓展
??綠城與建業(yè)旗下的代建業(yè)務(wù)不可避免地會(huì)受到母公司的業(yè)務(wù)影響,而作為全國性房企的綠城中國相比于深耕河南市場(chǎng)的建業(yè)地產(chǎn),在地區(qū)覆蓋方面能給旗下代建公司帶來更多優(yōu)勢(shì)。截止2019年底,綠城管理擁有259個(gè)代建項(xiàng)目,分布于中國26個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的85個(gè)城市;與此同時(shí),綠城管理的代建項(xiàng)目還實(shí)現(xiàn)了漂洋過海,于柬埔寨擁有唯一一個(gè)國際業(yè)務(wù)。
??從城市能級(jí)來看,綠城管理的代建業(yè)務(wù)主要位于三四線城市,2019年在管建面中三四線占比達(dá)55%;此外一二線城市占比也同樣較大,達(dá)44%。
??而中原建業(yè)的代建業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域相對(duì)較少,更著重于深耕河南地區(qū)。截至2020年上半年,中原建業(yè)在管的182個(gè)項(xiàng)目中,共有174個(gè)項(xiàng)目位于河南省,總建筑面積約2311萬平方米。河南省中縣城及縣級(jí)市達(dá)1741萬平米,占河南省的75%,其余25%為地級(jí)及以上城市。
??除了河南省外,中原建業(yè)同樣在嘗試對(duì)外輕資產(chǎn)輸出,并已將業(yè)務(wù)擴(kuò)大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區(qū);但這些項(xiàng)目相對(duì)較少,截至2020年上半年這五個(gè)省及自治區(qū)僅管理8個(gè)項(xiàng)目,總建筑面積約為91.84萬平方米,占比4%。
??從區(qū)域分布來看,綠城管理的區(qū)域覆蓋面更廣,而中原建業(yè)更加偏居一隅。從這點(diǎn)來看,綠城管理相對(duì)能夠獲取到更多的發(fā)展機(jī)遇。此外更大的代建規(guī)模,更廣的城市群覆蓋,同樣也能提升企業(yè)的品牌影響力。未來中原建業(yè)在深耕河南的同時(shí),可以積極考慮拓展河南以外市場(chǎng),從而獲取更大的發(fā)展?jié)摿?/p>
??2.營收利潤:中原建業(yè)63%凈利率走在行業(yè)前列(略)
??自營規(guī)模差距縮小,競(jìng)爭(zhēng)加大增速或下滑(略)
??凈利率差距47個(gè)點(diǎn),業(yè)務(wù)差異為主要原因(略)
??合作與政府代建拉低利率,本土優(yōu)勢(shì)提升議價(jià)能力(略)
??3.業(yè)務(wù)模式:品牌力與運(yùn)營力是擴(kuò)張的生命線(略)
??三部分構(gòu)成代建費(fèi)用,溢價(jià)管理考驗(yàn)品牌價(jià)值(略)
??標(biāo)準(zhǔn)奠定擴(kuò)張基礎(chǔ),與時(shí)俱進(jìn)迎合需求(略)
??4.發(fā)展策略:綠城力保行業(yè)第一,建業(yè)求變走出河南(略)
??04
??總結(jié):高增長或難以為繼,對(duì)接金融或是未來方向
??相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā),代建業(yè)務(wù)在諸多方面都具有較大優(yōu)勢(shì),是未來發(fā)展的一個(gè)方向。
??首先,代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)模式,主要提供服務(wù),并不負(fù)責(zé)投資。因此,代建公司能維持較低杠桿,不依賴外部融資來源,負(fù)債率相對(duì)較低。
??其次,代建業(yè)務(wù)更少受到房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的影響。如市場(chǎng)較好時(shí),代建公司會(huì)有充足客戶來源;而當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí),中小房企也會(huì)利用代建公司的品牌與服務(wù)抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)。
??最后,由于代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)特性,還能讓代建業(yè)務(wù)擁有更高的利潤率水平。此外由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來成本效益,也能讓代建公司能進(jìn)一步提高利潤率。
??但整體來看,代建市場(chǎng)同時(shí)也面臨著一些發(fā)展瓶頸。首先,是競(jìng)爭(zhēng)性問題。對(duì)于代建業(yè)務(wù)而言,更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對(duì)于一些還未入局的龍頭房企而言,其本身就具有潛在代建實(shí)力,切入市場(chǎng)難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業(yè),勢(shì)必造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性加大,行業(yè)的高增長難以為繼,利潤率水平也或?qū)⑾禄?nbsp;
??另一個(gè)方面,則是成長性問題。由于目前的代建行業(yè)主要客戶群體是中小房企。在當(dāng)前強(qiáng)者恒強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)下,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒏嘤筛邔?shí)力的龍頭房企所主導(dǎo)。在此背景下,中小房企或?qū)⒚媾R行業(yè)洗牌與淘汰,而作為中間環(huán)節(jié)的代建行業(yè),其未來增長空間或受一定限制。
??對(duì)于代建企業(yè)而言,資本代建或是未來突破行業(yè)瓶頸的新一類方式。資本代建中的項(xiàng)目擁有人主要為專注于房地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)。由于這類機(jī)構(gòu)可能在房地產(chǎn)開發(fā)中沒有實(shí)際業(yè)務(wù),或還未取得標(biāo)的土地使用權(quán),因此這類代建模式還需要提供投資咨詢、成立項(xiàng)目公司、運(yùn)營前管理等等。目前資本代建已成為不少發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流業(yè)務(wù)模式之一。隨著國內(nèi)金融在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)更加重要的地位,開展商業(yè)資本代建業(yè)務(wù)或可以給企業(yè)帶來更加廣闊的發(fā)展機(jī)遇。此外由于金融機(jī)構(gòu)擁有強(qiáng)大的集資能力,而代建企業(yè)則提供經(jīng)營及管理房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的經(jīng)驗(yàn)或能力,能形成更好的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),從而讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。
??當(dāng)然,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有著自身的特殊性,未來代建行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)仍需時(shí)間的檢驗(yàn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,當(dāng)前的代建行業(yè)仍是一種值得嘗試的潛力型業(yè)務(wù),唯一要做的就是抓好時(shí)代機(jī)遇,做好萬全準(zhǔn)備。