[貝殼研究院]2020年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

??一、 2020年：韌性修復(fù)，向改善傾斜

??2020年英雄的城市武漢在經(jīng)受新冠疫情的洗禮后迎來(lái)重生。而樓市同樣也表現(xiàn)出極具韌性的一面。

??全年武漢市場(chǎng)增長(zhǎng)表現(xiàn)不及同類城市。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向平穩(wěn)的進(jìn)程中，2020年樓市略起波瀾。從全國(guó)總量看，新房及二手房全年成交體量追平去年甚至略有反超，更加市場(chǎng)化的二手房成交均價(jià)同比上漲7%，漲幅擴(kuò)大。分城市看，基本面強(qiáng)的一線及強(qiáng)二線城市樓市有亮眼表現(xiàn)：從二手房市場(chǎng)看，一線四城及南京、成都及杭州等強(qiáng)二線成交同比增幅均15%以上，均價(jià)漲幅普遍擴(kuò)大。這主要是由于疫情之下高凈值人群受影響相對(duì)較小且在貨幣寬松背景下資產(chǎn)的保值增值訴求提高所致。而武漢因受疫情沖擊大、時(shí)間久，在這輪強(qiáng)基本面城市的市場(chǎng)升溫潮中“掉隊(duì)”，全年成交仍有缺口。

??市場(chǎng)受影響不大，需求極具韌性。即使疫情籠罩小半年，武漢樓市需求仍表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。2020年全年住宅總成交降幅不大，新房+二手房成交總量同比降8%，成交絕對(duì)水平處在歷史中溫水平上。新建商品住宅銷售19.7萬(wàn)套，同比下滑6%，二手住宅成交8.6萬(wàn)套，同比降約14%，新房表現(xiàn)好于二手房。價(jià)格方面，2020年武漢二手房成交均價(jià)同比溫和上漲2.2%，基本保持平穩(wěn)。

??疫情擾亂市場(chǎng)節(jié)奏，年內(nèi)成交“前冷后熱”。上半年疫情沖擊樓市，新房、二手房成交量同比均腰斬。4月上旬，武漢解禁，復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市全力推進(jìn)，積壓需求釋放，成交持續(xù)恢復(fù)，下半年武漢新房及二手房成交量同比分別增加13%及24%。從二手房帶看客戶量看市場(chǎng)熱度變化，5月武漢二手房帶看客戶量環(huán)比大幅增加2.6倍，此后直至年末帶看熱度持續(xù)處在2019年以來(lái)的高位上。

??市場(chǎng)向改善傾斜特征明顯。從區(qū)位上看，高單價(jià)的武昌、江岸、東湖高新、江漢及洪山等區(qū)域成交量降幅偏小，普遍在10%及以內(nèi)，而外圍的江夏、黃陂等城區(qū)成交量降幅在20%及以上；從成交物業(yè)樓齡看，樓齡越新，成交量降幅越小，樓齡在5年以內(nèi)的次新二手房成交量同比正增長(zhǎng)，而20年以上的老房子成交同比降26.5%；從總價(jià)和戶型看，總價(jià)越高、戶型越大，成交降幅越小，如總價(jià)在300萬(wàn)以上房源成交量同比增長(zhǎng)7%，其余低總價(jià)段房源成交均減少，120平以上大戶型成交同比降7.5%，其余面積段降幅均在10%以上。相應(yīng)地，區(qū)位優(yōu)、品質(zhì)佳、大面積高總價(jià)改善物業(yè)由于市場(chǎng)需求有支撐，價(jià)格漲幅相對(duì)更大。另外從換房的角度看，與2019年相比，2020年武漢換房客換的更大、更貴：2020年換房前后總價(jià)差由43萬(wàn)擴(kuò)大52萬(wàn)，面積差由15平擴(kuò)大到17平。