封堵套取漏洞 多地收緊商品房預售資金監(jiān)管

政策許倩 2022-08-08 10:56:11 來源:中房報

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??近期,全國多地發(fā)生的購房者“強制停貸”事件,將商品房預售資金監(jiān)管漏洞暴露于日光燈下,各地迅速展開“堵漏”行動。

??中國房地產(chǎn)報記者注意到,在各地近日出臺的商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)中,大多對資金入賬及提取作出明確要求,并劃定政府、銀行、開發(fā)商三方責任。

??8月3日,“長沙發(fā)布”公眾號發(fā)布消息稱,長沙市住建局發(fā)布了加強商品房預售資金監(jiān)管新規(guī),將對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式,強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式,保證資金“留在項目、留在當?shù)亍?,?yōu)先用于項目建設(shè),以保障項目竣工交付。

??8月2日,東莞市住建局發(fā)文要求,將購房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶,開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

??日前,青島市亦發(fā)出通知,要求“所有樓盤封頂后銀行再發(fā)放按揭貸款”,工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等已開始執(zhí)行。

??一時間,各地對于商品房預售資金監(jiān)管紛紛拉響“緊箍咒”。

??“對于預售資金監(jiān)管該緊的地方要緊、該松的地方要松,比如預售資金一定要存入監(jiān)管賬戶,按照工程進度提取預售資金,賬戶余額一定不能低于工程款額度等,這些應(yīng)該緊;但又不能管死,地方上不能為了保交樓超額監(jiān)管,不能讓預售資金趴在賬戶上動不了?!睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??多城發(fā)布預售資金監(jiān)管新規(guī)

??所謂商品房預售資金監(jiān)管,是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行,對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶。商品房預售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源,也是項目建設(shè)的重要資金來源。

??過去20多年,商品房預售制推動了我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。但因預售資金被挪用而引發(fā)的樓盤爛尾無法交付、拖欠建筑商、供應(yīng)商款項等問題也頻繁曝出,這也成為此輪交付風波中的一大焦點。

??對此,各地紛紛出臺補漏舉措。據(jù)記者統(tǒng)計,7月以來,成都、深圳龍崗區(qū)、汕頭、河北滄州、西安、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟、安徽滁州、杭州、嘉興、鄭州、九江、瀘州、荊門、青島、東莞、長沙、紹興、云南勐臘等近20個城市均有加強預售資金監(jiān)管動作。

??這些“堵漏”舉措主要體現(xiàn)在三個方面:一是明確開發(fā)商和銀行主體責任,明確預售資金須存入專用監(jiān)管賬戶;二是加強支出管理,將資金撥付節(jié)點與項目進度掛鉤,??顚S茫栏駡?zhí)行重點監(jiān)管資金額度認定標準;三是依據(jù)企業(yè)信用評級實行差異化監(jiān)管。

??在重點監(jiān)管資金額度認定方面,西安市住建局規(guī)定,商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前,累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%。

??長沙市住建局規(guī)定,重點監(jiān)管資金額度為預售資金總額的20%;主體驗收后,重點監(jiān)管額度不得低于預售資金總額的10%;房屋竣工驗收備案后,方可解除全部預售資金的監(jiān)管。

??浙江紹興市鏡湖新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室8月3日發(fā)布通知,明確重點商品房項目預售資金監(jiān)管專戶余額達不到剩余工程預算清冊總額的130%,由項目工作專班辦公室將相關(guān)情況書面函告人民銀行、銀保監(jiān)分局、預售資金日常管理行政部門督促整改,并就資金支付管理提出相應(yīng)措施。

??云南省勐臘縣規(guī)定,預售資金監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)確保滿足項目竣工交付需要,商業(yè)銀行不得擅自劃扣。

??多地對資金使用流向、銀行責任作出明確說明。

??根據(jù)長沙市商品房預售資金監(jiān)管新規(guī),所有預售資金,監(jiān)管銀行不得擅自扣劃;按照“留在項目、留在當?shù)亍钡脑瓌t,房企不得擅自將資金挪作他用,設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),集團公司不得擅自抽調(diào)。

??東莞市住建局亦規(guī)定,位于監(jiān)管額度內(nèi)的資金,應(yīng)當專款專用,在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前,商業(yè)銀行不得擅自扣劃,設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),集團公司不得抽調(diào),只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費。

??“如果商業(yè)銀行違反預售資金三方監(jiān)管協(xié)議,未經(jīng)住建部門核實同意,擅自撥付或轉(zhuǎn)移監(jiān)管額度內(nèi)資金的,應(yīng)當負責追回資金;無法追回的,應(yīng)依法承擔相應(yīng)賠償責任?!?/p>

??九江市、瀘州市則直接將預售資金賬戶透明化。8月1日,九江市住建局公示了中心城區(qū)85個在售樓盤139個商品房預售資金監(jiān)管賬戶,后期也會對賬戶運營動態(tài)狀況進行公開。瀘州市則已開通商品房預售資金入賬信息短信提醒,以進一步發(fā)揮社會監(jiān)督作用,切實維護購房人自身合法權(quán)益。

??預售資金管好不管死,保交樓是根本

??7月28日,中央政治局會議提出:“壓實地方政府責任,保交樓、穩(wěn)民生”。7月21日,銀保監(jiān)會相關(guān)負責人表示,將配合地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。各地預售資金監(jiān)管趨嚴背后,正是意在防范項目停工、爛尾,保樓盤交付。

??從機構(gòu)監(jiān)測情況來看,長沙停工項目的規(guī)模不算小。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),截至2021年末,長沙尚未交付問題項目總建筑面積為446萬平方米,未交付問題項目總套數(shù)超過2.8萬套;在全國24個重點城市中,長沙未交付問題項目面積、套數(shù)兩項指標,均居于前列。

??李宇嘉認為,監(jiān)管強化不意味著趨嚴,而是回歸本來應(yīng)有的監(jiān)管框架??偟闹v,該提取的一定會提取,不是像現(xiàn)在一樣,各方都保護自己的權(quán)益,特別是金融部門(銀行、信托鎖章)導致一些款項無法提取用于工程;同時,該預留的一定預留,不能隨便提取,更不能套取。

??在長沙預售資金監(jiān)管新政中,為增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流動性,特別規(guī)定“企業(yè)在取得預售許可證1個月后,已售房價款未能達到預售資金總額的40%,在確保已售房價款留足20%后,可將其余預售資金用于本項目的工程建設(shè)?!?/p>

??不過,隨著各地預售資金監(jiān)管的收緊,類似于“樓盤封頂之后再發(fā)放按揭貸款”“預售金留在項目、留在當?shù)亍钡囊?,對于部分房企而言,可能會使得本就緊張的資金鏈壓力更大。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為,青島、長沙等地加強預售資金監(jiān)管,甚至要求銀行執(zhí)行“樓盤封頂之后再發(fā)放按揭貸款”,顯然帶有為防范爛尾樓問題而自掃門前雪的意思,但反過來也加劇了跨區(qū)域發(fā)展的多項目房企的流動性壓力,降低了預售資金使用效率。

??穆迪某分析師亦認為,受各地收緊商品房預售資金監(jiān)管影響,房企現(xiàn)金回款周期將被延長,進而削弱開發(fā)商資金流動性。

??不過,“也許正是新房和期房市場預售遭遇的困難,才能促使一些以現(xiàn)房銷售為市場賣點的房企,更能集中資源于一些特定項目來盡快啟動銷售,努力增加銷售回款實現(xiàn)自救?!卑匚南脖硎尽?/p>

??惠譽評級認為,近期部分城市因購房者抵制延遲施工發(fā)生“停貸”事件后,中國監(jiān)管機構(gòu)對商品房預售資金托管賬戶的監(jiān)管或?qū)⑹站o。未來政府可能出臺相關(guān)政策敦促房企提速施工,但中短期內(nèi)不太可能取消商品房預售制度。

??“未來,預售資金管理一定是趨于嚴監(jiān)管,且透明度會越來越高,這也向市場傳遞了一個信號,即樓市政策可以放松,但是關(guān)于資金問題,該規(guī)范的地方還得規(guī)范,該嚴格的同樣得嚴格?!币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

??但“預售資金監(jiān)管比例不是越高越好,要根據(jù)不同資質(zhì)的開發(fā)商、樓盤進度的不同,確定合適的比例。最后,在監(jiān)管層面要提高立法層級,比如由國務(wù)院發(fā)布預售資金監(jiān)管條例,通過行政法規(guī)來明確責任,住建部門、開發(fā)商以及銀行都要承擔相應(yīng)責任,明確責任之后要加強執(zhí)行。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼則認為。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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