??近期，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《上海市城市更新行動(dòng)方案（2023—2025年）》（以下簡稱《方案》），以區(qū)域更新為重點(diǎn)，聚焦開展綜合區(qū)域、人居環(huán)境、公共空間、歷史風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目改造六大行動(dòng)，分層、分類、分區(qū)域、系統(tǒng)化推進(jìn)城市更新，從而推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

??一、 政策核心內(nèi)容 

??1、 明確城市更新目標(biāo) 《方案》明確了總體目標(biāo)，以區(qū)域更新為重點(diǎn)，分層、分類、分區(qū)域、系統(tǒng)化推進(jìn)城市更新，更好推動(dòng)城市現(xiàn)代化建設(shè)。到 2025 年，城市更新行動(dòng)全面有序開展，適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的城市更新體制機(jī)制和政策體系健全完善，有機(jī)更新理念深入人心，城市更新工作邁上新臺(tái)階，為建設(shè)具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??2、 堅(jiān)持六大工作原則 《方案》提出六大工作原則，包括規(guī)劃引領(lǐng)，試點(diǎn)先行；區(qū)域統(tǒng)籌，整體推進(jìn)；民生為先，品質(zhì)為重；綠色低碳，安全韌性；傳承文化，弘揚(yáng)精神；政府引導(dǎo)，共建共享。特別提到堅(jiān)持自上而下的規(guī)劃引導(dǎo)與自下而上的更新需求相結(jié)合，堅(jiān)持問題導(dǎo)向、試點(diǎn)先行、以點(diǎn)帶面、項(xiàng)目化推進(jìn)，探索城市更新的新模式、新路徑、新機(jī)制。堅(jiān)持“留改拆”并舉，以保留、利用、提升為主，統(tǒng)籌建筑空間、濱水空間、街道空間、綠色空間和地下空間全要素管控，推動(dòng)區(qū)域整體更新。3、 重點(diǎn)開展城市更新六大行動(dòng) 《行動(dòng)方案》提出要重點(diǎn)開展城市更新六大行動(dòng)：（1）綜合區(qū)域整體煥新行動(dòng)。提升發(fā)展能級(jí)，統(tǒng)籌推進(jìn)綜合性區(qū)域的城市更新，聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)地區(qū)，強(qiáng)化分類引導(dǎo)，加強(qiáng)全要素統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。到 2025年，重點(diǎn)開展 10 個(gè)以上綜合性區(qū)域更新項(xiàng)目，重點(diǎn)推進(jìn)“一江一河”沿岸地區(qū)、外灘“第二立面”、衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)、北外灘、吳淞創(chuàng)新城、虹橋國際中央商務(wù)區(qū)等區(qū)域更新。

??（2）人居環(huán)境品質(zhì)提升行動(dòng)。推動(dòng)人居環(huán)境品質(zhì)提升，不斷改善居住條件。加快“兩舊一村”改造，到 2025 年，全面完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面啟動(dòng)。實(shí)施 3000 平方米各類舊住房更高水平改造更新，完成既有多層住宅加裝電梯9000 臺(tái)等。

??（3）公共空間設(shè)施優(yōu)化行動(dòng)。優(yōu)化功能品質(zhì)，打造高品質(zhì)城市公共空間。完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提升公共服務(wù)水平，系統(tǒng)提高城市應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力。到 2025 年，完成 1000 萬平方米居住建筑節(jié)能改造，完成 1200 萬平方米既有公共建筑節(jié)能改造，推進(jìn)若干綠色生態(tài)城區(qū)（更新城區(qū)）建設(shè)等。

??（4）歷史風(fēng)貌魅力重塑行動(dòng)。加強(qiáng)保護(hù)傳承，促進(jìn)歷史文化遺產(chǎn)活化利用，將歷史風(fēng)貌保護(hù)與人民城市發(fā)展需求有機(jī)結(jié)合，合理引導(dǎo)空間載體活化利用。到2025 年，完成 3 個(gè)以上歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、風(fēng)貌保護(hù)街坊、風(fēng)貌保護(hù)道路項(xiàng)目，推進(jìn) 3 個(gè)以上歷史古鎮(zhèn)保護(hù)修繕和更新利用示范項(xiàng)目，打造 15 個(gè)以上歷史建筑保護(hù)修繕和活化利用示范項(xiàng)目。推進(jìn)山陰路風(fēng)貌保護(hù)區(qū)城市更新等項(xiàng)目。

??（5）產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效行動(dòng)。服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效，推動(dòng)存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展，促進(jìn)空間利用向集約緊湊、功能復(fù)合、低碳高效轉(zhuǎn)變，培育新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。到 2025 年，推進(jìn) 3 個(gè)以上重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提質(zhì)增效，盤活產(chǎn)業(yè)用地 3 萬畝。

??（6）商業(yè)商務(wù)活力再造行動(dòng)。盤活存量資源，煥發(fā)商業(yè)商務(wù)區(qū)嶄新活力，營造布局合理、結(jié)構(gòu)靈活、功能多元的新業(yè)態(tài)環(huán)境，輻射帶動(dòng)周邊區(qū)域。到 2025年，推動(dòng) 3 個(gè)以上市、區(qū)級(jí)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)，打造 6 個(gè)國家級(jí)“一刻鐘便民生活圈”和 100 個(gè)市級(jí)“一刻鐘便民生活圈”，完成 5 個(gè)以上商務(wù)樓宇改造升級(jí)或轉(zhuǎn)化利用項(xiàng)目。

??二、 政策意義

??上海作為超大型城市，城市建設(shè)發(fā)展模式已率先從外延擴(kuò)張進(jìn)入內(nèi)涵提升、大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量更新為主的階段。此次發(fā)布的《方案》有助于有序推進(jìn)上海的城市更新行動(dòng)，從而推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

??1、 上海建立了較為完善的全類別、全流程的一體化城市更新制度體系，標(biāo)志著上海城市更新進(jìn)入新階段。 2021 年 8 月 25 日，上海市十五屆人大常委會(huì)第三十四次會(huì)議表決通過了《上海市城市更新條例》，該條例自 2021 年 9 月 1 日起正式施行，意味著上海從地方性法規(guī)層面為有效推進(jìn)城市更新工作提供了有力法治保障。2022 年 11 月 12日，由上海市規(guī)劃和自然資源局牽頭制定并與市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、市經(jīng)濟(jì)與信息化委員會(huì)、市商務(wù)委員會(huì)聯(lián)合頒布了《上海市城市更新指引》，定位指導(dǎo)全市城市更新實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，全面指導(dǎo)上海城市更新活動(dòng)開展。12 月30 日，上海市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《上海市城市更新操作規(guī)程（試行）》，以進(jìn)一步提高城市更新工作質(zhì)量和效率，明晰城市更新工作路徑。此次《方案》的出臺(tái)，明確了近三年的重點(diǎn)任務(wù)，有助于聚焦區(qū)域，分類梳理，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)，有助于保障城市更新進(jìn)程的有序推進(jìn)，加速城市更新行動(dòng)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

??2、 企業(yè)可以積極關(guān)注綜合性區(qū)域更新、產(chǎn)業(yè)用地盤活、 商 業(yè)商 務(wù) 盤 活 以及城中村 改 造 等項(xiàng)目機(jī)會(huì)。 （1）綜合性區(qū)域更新項(xiàng)目。綜合性區(qū)域更新項(xiàng)目包括“一江一河”沿岸地區(qū)、外灘“第二立面”、衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)、北外灘、吳淞創(chuàng)新城、虹橋國際中央商務(wù)區(qū)等區(qū)域。根據(jù)《上海市城市更新指引》，屬于歷史風(fēng)貌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)等項(xiàng)目，市、區(qū)人民政府可以指定統(tǒng)籌主體、組合供應(yīng)土地，因此企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)、資金實(shí)力雄厚、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)可以積極關(guān)注區(qū)域更新。

??（2）產(chǎn)業(yè)用地盤活項(xiàng)目。上海近三年計(jì)劃推進(jìn) 3 個(gè)以上重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提質(zhì)增效，盤活產(chǎn)業(yè)用地 3 萬畝。而這些產(chǎn)業(yè)用地大部分位于上海市屬國企手中。根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局的初步排摸，上海 33 家市屬國企在全市擁有存量土地總面積約 270 平方公里。因此，未來三年上海國企要抓住存量土地資源盤活的政策窗口期，科學(xué)制定存量盤活利用規(guī)劃，加強(qiáng)重點(diǎn)地塊的市場研判和精準(zhǔn)定位。具有產(chǎn)業(yè)資源的相關(guān)企業(yè)可以積極探索和國企的合作模式。

??（3）商業(yè)商務(wù)盤活項(xiàng)目。商圈的改造升級(jí)，對(duì)于提升人民的幸福指數(shù)意義重大。到 2025 年，上海推動(dòng) 3 個(gè)以上市、區(qū)級(jí)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)，完成 5 個(gè)以上商務(wù)樓宇改造升級(jí)或轉(zhuǎn)化利用項(xiàng)目等。近幾年上海港匯恒隆廣場、華潤時(shí)代廣場的改造升級(jí)，不僅使得項(xiàng)目本身的商業(yè)價(jià)值得到大幅提升，同時(shí)也給區(qū)域商圈帶來了新的變化。因此，有強(qiáng)大商業(yè)運(yùn)營能力的企業(yè)可以積極關(guān)注不良資產(chǎn)的收并購。

??（4）城中村改造項(xiàng)目。截至 2022 年底，上海中心城區(qū)剩余零星二級(jí)舊里以下房屋約 38 萬平方米，涉及 1.3 萬戶；不成套舊住房總量約 659 萬平方米，約16.8 萬戶；全市還有“城中村”點(diǎn)位約 679 個(gè)，涉及農(nóng)戶約 10.73 萬戶。今年，上海明確要完成 12 萬平方米中心城區(qū)零星舊改，完成 28 萬平方米不成套舊住房改造，還要啟動(dòng) 10 個(gè)城中村改造項(xiàng)目。因此，房企可以關(guān)注代建以及后期運(yùn)營機(jī)會(huì)。