??北京樓市，永遠(yuǎn)是故事最多的一個界面。

??買房和賣房的價格談判，不再是段子，而是真真實實的拉鋸戰(zhàn)。溫奇像戰(zhàn)場指揮員一樣，一年來緊盯著北京西三旗和回龍觀的房子，未敢松懈。“都在降價，西三旗總價520萬元降到488萬元，要談還能再降10個點?！标P(guān)于為什么只看不下手，他告訴中國房地產(chǎn)報記者：“還在猶豫，因為擔(dān)心后面房價的不確定性”。

??和溫奇一樣的買家不少，他們擔(dān)心買房后房價下跌，當(dāng)了人們說的“接盤俠”，成為冤大頭?！板X又不是天上掉下來的，買房都是省吃儉用甚至還要加上東借西湊而來?！?/p>

??賣房業(yè)主也感到很不爽?！霸俳狄呀?jīng)沒有余地了”，有的賣家直接退出不賣了，不再花時間精力去參與價格戰(zhàn)。

??趙磊本來是要賣掉自己在西城區(qū)的兩居室，價格一次次被潛在的買家們壓低，現(xiàn)在還在堅持與妥協(xié)中來回拉鋸?！拔?年前買下這個房子時，北京的樓市如同沸騰的開水，每個月的漲價都讓人驚呆。如今市場的熱度似乎已經(jīng)退得太猛了。”

??從事房產(chǎn)交易的王一平對買家賣家這種“對抗賽”已經(jīng)見怪不怪?！艾F(xiàn)在的買家都想抄底，他們像是帶著‘大砍刀’來看房，有的直接報出低于市價的價格?！蓖跻黄秸f。

??據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量持續(xù)走高，已逼近17萬套大關(guān)。一個更明顯的趨勢是下調(diào)掛牌價房源比例明顯增加，據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月份調(diào)整掛牌價的房源中調(diào)低掛牌價房源占比比上個月增加11個百分點，隨著市場成交放緩，越來越多的業(yè)主想通過調(diào)低掛牌價方式增加房源競爭力，加快成交。

??與此同時，二手房成交量并未出現(xiàn)增長。來自北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月，北京二手房成交10653套，同比下降5%，環(huán)比下降25.3%。

??“現(xiàn)在這個市場就是一個博弈場，就看誰能撐到最后了?！狈慨a(chǎn)中介人士王一平表示。

??買方市場的價格博弈

??趙磊的家坐落在西城區(qū)的一條安靜的胡同里，雖然樓齡有些年頭，但地理位置優(yōu)越，周圍配套設(shè)施齊全。

??可是當(dāng)市場的冷風(fēng)吹過，他感到了前所未有的壓力。11月9日，趙磊下定決心給自己的房子來“一刀”——將掛牌價降60萬元至640萬元，這是掛牌三個月來第二次調(diào)價。

??這種被稱為“秒殺”的價格，雖然在短短一周吸引了二十幾組客戶看房，但沒有任何一個客戶出價?！百I房的人都想再看看”，這讓趙磊和很多同樣的房主們很受挫。

??趙磊不是沒有發(fā)現(xiàn)市場環(huán)境發(fā)生了大變化，但是覺得自己的房子地段好，配套設(shè)施齊全，能壞到哪里去？見過樓市起飛過程，沒有經(jīng)過樓市大降溫的洗禮，不少人都和趙磊一樣的認(rèn)知。

??第一次調(diào)價，他嘗試將價格降至700萬元，比周邊房源低20多萬元，但是仍然沒有收到任何詢問或參觀電話。這讓他感到十分困惑，他認(rèn)為這個價格已經(jīng)相當(dāng)具有競爭力了。

??第二次調(diào)價，他決定直接報底價，將價格降至640萬元。雖然這個價格在短短一周吸引了二十多組客戶看房，但買家們來了又走。他還發(fā)現(xiàn)，同樣地段的二手房價格普遍有所下降。

??地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴他，現(xiàn)在市場上的購房者都是帶著“大砍刀”來的，如果他不繼續(xù)降價，很可能他的房子會一直賣不出去。

??掛牌已有幾個月，但遲遲未能成交，趙磊開始感到焦慮。“每次接待潛在買家時，我都盡力展示房子的亮點，但隨著市場供應(yīng)量增加，買家也開始變得挑剔起來?！?/p>

??“有的說房子老舊，有的說價格太高，甚至有的在房價上殺價無情。”趙磊無奈的說，現(xiàn)在每當(dāng)電話響起，總擔(dān)心是買家的又一次砍價。但實際他也不知道是繼續(xù)降價直到賣出去，還是繼續(xù)等待市場回暖。

??楊杰是一位在北京朝陽工作的軟件工程師，擁有一套53平方米的一室一廳。這套房產(chǎn)坐落在奧林匹克公園附近，一個熱鬧的商業(yè)與住宅區(qū)，自購買以來一直用于出租，每月能帶來5600元的穩(wěn)定收入。

??然而，隨著楊杰家中獨子即將出國留學(xué)，他開始考慮出售這套房產(chǎn)，希望用這筆資金支持孩子的教育費用。

??今年6月份，他將房子以400萬元價格掛牌，但他發(fā)現(xiàn)同樣的房子別人掛出的價格要低很多。“中介機(jī)構(gòu)的人說，現(xiàn)在市場變了，400萬元可能難以成交?！?/p>

??掛牌一個多月，楊杰的房子幾乎無人問津，無奈之下，楊杰將價格降低至377萬元。然而，仍然沒有買家表現(xiàn)出興趣。

??萬萬沒想到的是，當(dāng)楊杰才再次去中介公司詢問交易情況時，發(fā)現(xiàn)同樣的房子又有人降價了。楊杰才這時意識到，現(xiàn)在的市場已經(jīng)不再是降價就能解決問題了?！拔覜Q定不降價了，讓著急的人先賣?！?/p>

??趙磊、楊杰的經(jīng)歷是當(dāng)前北京二手房市場的一個縮影。

??王一平告訴記者，買家砍價是市場博弈的正常行為，但過度砍價會導(dǎo)致市場僵化，業(yè)主的“降不動”實際上是對市場長期健康的擔(dān)憂?！艾F(xiàn)在越來越多的賣家不接砍價‘大刀’了，‘小刀’可以談一談，有部分賣家已經(jīng)選擇撤牌，不出售房屋了。”

??“因為降價或難以銷售，現(xiàn)在已經(jīng)開始有部分業(yè)主選擇撤牌，不再出售他們的房屋。”王一平告訴記者。

??改善群體的囚徒困境

??市場的另一面是，盡管北京陸續(xù)出臺一些增強(qiáng)樓市消費的新政，對改善型群體有極大利好，但這部分群體“賣舊換新”行動起來并非易事。

??李歡，土生土長的北京人，因為在望京做產(chǎn)品經(jīng)理，前些年在望京買了一套兩居室，隨著家庭成員的增加，兩居室的空間已經(jīng)顯得捉襟見肘。她開始考慮購買一套更大的房子，最好能夠容納三代同堂的大房子。

??李歡看上了一套722萬元的三居室，房子的每一寸都讓她感到心動：戶型、朝向、交通以及較低的價格?！斑@個價格低于市場價不少?！?/p>

??但是樓市的變幻莫測超出了她的預(yù)料。雖然已經(jīng)有了看上的新房，但老房卻難以順利脫手。

??“中介機(jī)構(gòu)人士當(dāng)時說，我家這個戶型很好，房屋狀態(tài)也維護(hù)得不錯，應(yīng)該很快就能出手，但掛牌到現(xiàn)在出價的人不多，來實地看房的人更少?！崩顨g告訴記者，自己這套老房子是470萬元買的，現(xiàn)在掛牌價589萬元，如果想要快速賣掉，只能被大砍一刀，“買家都等著撿漏”。

??李歡不愿意輕易讓步，每次電話響起，她的心就七上八下?！百I家們似乎都學(xué)會了砍價的藝術(shù)，出價低得離譜，但我還能堅持多久？”

??時間在流逝，問房的買家越來越稀少，李歡的焦慮每日在增加。每條砍價的短信、每個猶豫的看房者都在提醒她，她的房子可能不再是那個每個人都想要的溫暖之所。

??交易最終在痛苦和無奈中達(dá)成。李歡告訴記者，一個買家的堅決砍價，以及等不起的換房計劃讓她不得不妥協(xié)，盡管合同上的數(shù)字和她心里的數(shù)字有著巨大的落差。

??李歡的“賣舊買新”經(jīng)歷在現(xiàn)在動蕩的樓市中并不孤立。像她一樣的賣家在北京這樣的一線城市，面對政策和市場的雙重壓力，就像陷入了“囚徒困境”：他們既期待能夠賣出理想價格，又急需流動資金以購入更大的新居。

??目前，“賣舊換新”的難度在于，買家擁有更多選擇權(quán)，賣家必須更加耐心和靈活。

??進(jìn)入10月之后，買方的觀望情緒再次明顯增加。對于想要快速賣房的業(yè)主來說，不得不在成交時作出更多的價格讓步。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月份成交房源議價空間和9月月相比擴(kuò)大1.66個百分點，創(chuàng)下年內(nèi)新高，新政1個月后，買方占據(jù)了議價主動權(quán)。

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”產(chǎn)生的大量置換需求得不到釋放，將會進(jìn)一步加重市場的觀望情緒。困境逼迫之下，一些城市政府開始主動疏解“賣舊換新”的市場流通障礙。

??對于北京二手房市場的態(tài)勢，有麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為，隨著市場上降價房源越來越多，疊加上政策利好預(yù)期，未來幾個月北京二手房市場有望迎來筑底回升。