??專題視點

??從西安當前新房和二手房走勢來看，二者均保持較高熱度，新房成交量價齊升，項目來訪、認購、去化率均處核心一二線前列；二手房3月成交創(chuàng)2022年來單月新高，主要因業(yè)主以價換量、學(xué)區(qū)置業(yè)潮拉動。一季度一二手成交總量恒定，二手市場份額持續(xù)增長，與新房“不分伯仲”。與當前新房熱、二手冷的北京、上海、杭州等略有不同，西安呈現(xiàn)出一二手房均保持高位運行態(tài)勢，究竟背后邏輯如何？這一高熱態(tài)勢能否延續(xù)呢？

??01

??當前市場現(xiàn)狀：一二手房成交熱度居前、占比不分伯仲購房需求堅挺

??（本節(jié)有刪減）

??（一）新房成交量價齊升，項目來訪、認購、去化率均處核心一二線前列（本節(jié)有刪減）

??在行業(yè)整體下行背景下，西安樓市表現(xiàn)出較強的韌性。新房成交端來看，34個重點一二線城市中，4成城市新房銷量穩(wěn)中有漲，漲幅普遍在20%以內(nèi)；近6成城市價格穩(wěn)中微漲，漲幅普遍在10%以內(nèi)。西安市場總體成交規(guī)模量價齊升，成交均價同比漲幅7%與成交規(guī)模漲幅17%均相對靠前，在核心一二線城市中領(lǐng)先。

??從城市月度平均去化率變動情況來看，西安仍顯著高于27個重點監(jiān)測城市平均去化率。自2023年年初以來27城平均去化率保持穩(wěn)中有降態(tài)勢，西安熱度始終保持在平均線以上，至2024年3月末西安平均去化率尾35%，仍高于27城平均去化率9個百分點。

??從前端指標來訪、認購情況來看，西安在核心一二線城市中也處于相對高位。據(jù)CRIC監(jiān)測重點項目顯示，今年春節(jié)節(jié)后西安來訪、認購節(jié)節(jié)攀升，特別是進入3月以來，本月周均來訪量541組，成交38套，環(huán)比2月回升126%，與1月相比，來訪增加65%，認購增加102%，基本達到去年底水平；本月共計35個項目進行意向登記，較上月增加24個項目，房企集中推貨，客戶看房欲望略有回升，客戶轉(zhuǎn)化率維持在8%左右高位波動。

??（二）業(yè)主以價換量+學(xué)區(qū)置業(yè)潮拉動二手房3月成交創(chuàng)2022年來單月新高（略）

??（三）一二手需求總量恒定，二手市場份額持續(xù)增長，與新房“不分伯仲”

??近幾年，西安新房和二手房成交規(guī)?？偭炕颈３址€(wěn)定，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年和2023年年成交總量規(guī)模基本都保持在1800萬平以上，2022年小幅下挫至1430萬平，也從未出現(xiàn)斷崖式下跌。2024年一季度預(yù)期一二手房成交面積達379萬平方米，同環(huán)比分別下降5%和32%，整體跌幅不及新房。

??事實上，自2022年末以來，西安二手房市場份額便呈現(xiàn)出逐月遞增態(tài)勢，自住需求剛需消費降級，涌入二手房市場置業(yè)，分流新房熱度。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021-2022年二手房成交面積占比僅有3成，而2024年一季度這一占比增至53%，二手住宅成交規(guī)模持平甚至反超新房。

??與當前新房熱、二手冷的北京、上海、杭州等略有不同，西安呈現(xiàn)出一二手房均保持高位運行態(tài)勢，究竟背后邏輯如何？下文我們將主要從需求端和供給端兩個角度出發(fā)，進行進一步剖析。

??02

??剛需改善“各取所需”經(jīng)濟發(fā)展、配套完善吸引人才流入對樓市形成支撐

??（本節(jié)有刪減）

??（一）一二手客群差異顯著，改善聚焦新房，剛需分流二手保證市場維穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

??1、新房主力面積段110-150平高于二手，一二手成交套均面積差仍在拉大

??西安新房和二手房存在顯著的客群差異，新房主要集中改善客群，二手持續(xù)分流剛需，從新房和二手房主力成交面積段我們不難看出端倪，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年新房主力成交面積段集中在110-150平，二手房主力成交面積段集中在110平以下，二者成交占比均接近6成。二手房主力成交面積段顯著低于新房。

??從西安2021年以來月度新房和二手房套均成交面積也可以看出，近年來新房成交有面積大型化趨勢，一方面與新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，隨著拿地成本逐步上升，開發(fā)商為保證項目利潤率，供給偏好更趨近于130平以上中高端改善戶型；另一方面，中高端客群為追求居住舒適度，對于大面積多功能戶型需求明顯上升。相較而言，二手房套均成交面積基本就在100平左右波動，持續(xù)分流新房剛需客群。

??2、改善關(guān)注產(chǎn)品升級，“四代住宅+科技系統(tǒng)”較二手次新房更具優(yōu)勢（本節(jié)有刪減）

??改善+內(nèi)卷是2023年產(chǎn)品端的主要特征，新房面積段130-150平方米，總價段200-300萬元是最為集中的產(chǎn)品區(qū)間，市場分化特征明顯，總價段 300萬元以上成交面積占比提升。

??因改善型需求涌入市場，推動開發(fā)商們進入了“卷”產(chǎn)品、競爭品質(zhì)提升階段。特別值得注意的是，自2023年起，“第四代住宅”概念在西安呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。在“獨立院子”自由、以及露臺不計面積全贈送實現(xiàn)超高得房率的優(yōu)勢下，“第四代住宅”得到了較高的市場接受度。如龍翔奧城云璽143㎡戶型得房率高達97%，招商云山間得房率最高可達101%。

??還要部分項目依托豪宅、高品質(zhì)奢居圍繞高凈值客群需求內(nèi)卷升級，通過自身產(chǎn)品力+品牌+多重配套+圈層營造，為市場提供標桿產(chǎn)品，引領(lǐng)市場發(fā)展。典型代表為西安大明宮金茂府、招商西安序、科技路金茂府等依托科技系統(tǒng)實現(xiàn)產(chǎn)品升級。以科技路金茂府項目為例，不僅是西安第四座金茂府，更是金茂府系3.0在西安的首發(fā)作品。2023年11月金茂發(fā)布了全新的“府系3.0”概念。和此前著眼于“房子”的升級不同，府系3.0要打造的是一個“自然生長的社區(qū)”，從“一核四美兩配套兩服務(wù)”12大維度全面升級，為業(yè)主提供健康生活方式?？萍悸方鹈摹昂诵摹保廊皇墙鹈囈猿擅摹笆缶G金科技”，通過迭代升級的科技系統(tǒng)，為業(yè)主營造衡溫、衡濕、衡氧、衡潔、衡靜的五舒健康標準的居住環(huán)境。此外，作為府系3.0產(chǎn)品的代表，科技路金茂府的升級還增加了一個挑高約6米的浮島式觀景露臺。同時又選用特定建材和建筑方式進行“物理隔離”，充分保障業(yè)主隱私。

??3、一二手價差持續(xù)加大至3791元/平，二手因價格優(yōu)勢備受剛需青睞

??縱觀西安2021年以來新房和二手房價格變化，大致可以分為兩個階段：第一階段，2021年1月到2022年5月，二手房價略高于新房，存在一定價格倒掛，但是價差并不算太大；第二階段，第三階段，2022年6月至今，二手房持續(xù)降價而新房價格相對堅挺，新房均價始終保持在二手房價格之上，且價差穩(wěn)步擴大，至2024年3月末已達3791元/平方米。

??微觀項目層面，西安二手房項目降價情況屢見不鮮，據(jù)第三方平臺監(jiān)測數(shù)據(jù)，西安二手房近兩年平均降幅在15%-20%，其中曲江中國鐵建萬科翡翠國際、曲江中海凱旋門、雁塔融僑鑫苑、航天富力城北區(qū)、曲江大華曲江公園世家三期、長安曲江瀾山等項目2024年成交價格較2021年高點降幅均在25%以上。

??（二）首位度高，交通、教育配套完善、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)吸引人口增長（本節(jié)有刪減）

??1、人口紅利顯著：常住人口1300萬人全國第八，增量12萬人全國第四

??與核心一二線城市相比，西安人口增量與總量均保持較前增長名次，為樓市發(fā)展提供增量支撐。據(jù)各城市統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，截止2022年末西安全市常住人口為1299.59萬人，排名全國第八；人口增長量為12.29萬人，排名全國第四。西安作為西北五省的龍頭城市，無論是人口絕對量還是人口增量都名列榜首，為其樓市成交增長提供了有效支撐。

??事實上，西安從2015年-2023年常住人口和城鎮(zhèn)人口逐年增長，其主要原因是西安戶籍的開放、產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展以及企業(yè)的持續(xù)落地以及對周邊省市人口吸附能力。據(jù)2023年西安全市3‰人口變動抽樣調(diào)查推算,年末常住人口1307.82萬人，比上年末增加8.23萬人，城鎮(zhèn)人口1044.69萬人,城鎮(zhèn)化率增至79.88%。

??2、交通、教育、醫(yī)療配套逐步完善，城市宜居性上升對周邊人口持續(xù)虹吸（本節(jié)有刪減）

??西安近年來也強化了對交通、教育、醫(yī)療配套的逐步完善，城市宜居性大大提升，同時也為其外部人口虹吸形成了良好的基礎(chǔ)。

??首先，交通層面，對內(nèi)拉伸骨架，對外強化聯(lián)系，吸納周邊。具體來看，對外加強聯(lián)系，空運方面，西安咸陽機場2023年實現(xiàn)旅客吞吐量約4134萬人次，恢復(fù)至2019年的88%左右，位列全國第9位。鐵路運輸方面，“米”字型高鐵網(wǎng)加快建設(shè)。對內(nèi)拉伸城市骨架，線網(wǎng)客流強度持續(xù)刷新歷史。線網(wǎng)加快建設(shè)，2023年全線網(wǎng)總客流歷史持續(xù)刷新，受元旦假期出游、走親訪友增多等多重客流因素帶動和影響，西安地鐵全線網(wǎng)客流量再創(chuàng)新高，單日線網(wǎng)客運量達470萬人次（2023年12月31日），較歷史最高客運量（2023年4月15日463.9萬人次）增加6.1萬人次。

??其次，教育配套層面，西安作為中國西部教育中心，擁有7所國家雙一流大學(xué)，中國高校排行軟科中國大學(xué)排名，前100上榜6所高校，西北第一。

??最后，醫(yī)療配套能級西北第一，擁有46家三甲醫(yī)院，28520位實有在職醫(yī)師，77774張實有床位數(shù)，同時擁有多個優(yōu)勢學(xué)科，綜合醫(yī)療實力位列全國第6名。

??3、港務(wù)、高新區(qū)因產(chǎn)興城，產(chǎn)城融合發(fā)展，催生樓市熱度居于西安前列（本節(jié)有刪減）

??對比西北五省省會城市的GDP情況，西安具備壓倒性優(yōu)勢，經(jīng)濟總量處于5城第一，2023年末 GDP總額為12010.76億元， 與其余四市GDP總量之和基本相當。將西安GDP增長率與全國進行對比，可以看出，西安整體漲幅基本都在全國之上，2023年因疫情結(jié)束首年、戰(zhàn)爭頻發(fā)、美聯(lián)儲持續(xù)加息等影響，全國經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢，西安基本與全國漲幅保持一致，GDP增長率達5.2%。 

??從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，《2023先進制造業(yè)百強市研究報告》數(shù)據(jù)顯示在近300個地市中，西安位列第11，西北第1、西部僅次于成都，北方僅次于青島，較2022年提升1位，較2018年躍升9位。 

??2023年陜西省兩會上公布，西安獲批建設(shè)綜合性科學(xué)中心和科技創(chuàng)新中心，繼北京、上海、粵港澳大灣區(qū)后，全國第四個雙中心城市，西部唯一。 

??正因如此，產(chǎn)業(yè)集聚地同樣也是樓市熱點片區(qū)，譬如港務(wù)區(qū)2023年土地供求量價、商品住宅成交均處前列，是創(chuàng)新產(chǎn)品最為集中的區(qū)域之一。

??浐灞國際港融合了浐灞生態(tài)區(qū)+國際港務(wù)區(qū)，雙區(qū)融合發(fā)展，擴大對內(nèi)對外開放、屬于內(nèi)陸改革開放高地，也是“北跨”發(fā)展的戰(zhàn)略支點。浐灞國際港可依托中歐班列長安號、西安國際會議中心、西安領(lǐng)事館區(qū)等形成西安對外開放新窗口；依托西安國際會展中心、西安奧體中心、酒店群等形成西安文體旅產(chǎn)業(yè)集群；依托位于浐灞的西安金融商務(wù)區(qū)和港務(wù)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)形成西安東部總部經(jīng)濟、金融產(chǎn)業(yè)高地。 

??再如高新區(qū)，2023年土地供求量價、商品住宅成交均處前列，是大西安房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的重要引擎。高新區(qū)是全市經(jīng)濟活力最旺盛的區(qū)域，其經(jīng)濟增速、經(jīng)濟占比、產(chǎn)業(yè)發(fā)展均為全市前列，作為大西安產(chǎn)業(yè)起搏器，擁有舉足輕重的地位。 

??2023年，西安高新區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）3332.55億元，同比增長8.1%，經(jīng)濟總量分別占到全省的9.9%和全市的27.7%。1至11月，規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值達3450.1億元，同比增長10.3%，汽車、電子信息、智能制造、生物醫(yī)藥、新能源新材料等五大支柱產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值3281.18億元、同比增長11.8%，全市占比超過一半。高新區(qū)因產(chǎn)興城，產(chǎn)城融合發(fā)展，催生區(qū)域樓市熱度居于西安前列。

??高新區(qū)在金融、科技、進出口貿(mào)易等方面在西安市的各區(qū)域中具有絕對性領(lǐng)先優(yōu)勢，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)渥，為企業(yè)引進、企業(yè)落戶提供了堅實的物質(zhì)經(jīng)濟基礎(chǔ)，提供了大量優(yōu)質(zhì)的業(yè)源性客群。

??03

??供應(yīng)端節(jié)制，政府適度降低供地規(guī)模新房多年延續(xù)供求持穩(wěn)的健康模式

??（本節(jié)有刪減）

??（一）新房供給主導(dǎo)成交，狹義庫存去化壓力小，廣義庫存增幅放緩（本節(jié)有刪減）

??1、西安新房供給導(dǎo)向更為顯著，2015年以來從供不應(yīng)求到供求持穩(wěn)

??縱觀西安歷年來新房供給和成交變動情況，可以大體分為以下三個階段：第一階段2012年-2014年，供大于求，但供求比持續(xù)降低；第二階段2015年-2021年，供不應(yīng)求，即便在2015-2018年年成交量均保持在1500萬平方米以上，整體供應(yīng)量基本保持在1000-1200萬平方米波動，整體對于新房供應(yīng)也相對比較克制。第三階段2022年至今，供求持穩(wěn)，基本圍繞供求比1波動，供給導(dǎo)向更為顯著。

??2、狹義庫存去化周期低于18個月，廣義庫存微增但消化周期低于4年（略）

??（二）核心原因為政府供地“提質(zhì)縮量”、地價持增，保證房企投資熱度（本節(jié)有刪減）

??1、近5年地市“提質(zhì)縮量”、供求規(guī)模穩(wěn)中有降，地價增至階段性高位

??縱觀西安涉宅用地市場供求趨勢，近5年整體供地規(guī)模穩(wěn)步下行，以此帶動涉宅用地成交規(guī)模穩(wěn)中有降，不過因政府堅持“提質(zhì)縮量”，整體地價保持穩(wěn)中有增，至2023年成交樓面價達5527元/平，仍處階段性高位。

??2、地市熱度止跌回升，2023年溢價率增至2.14%、流拍率降至7.91%

??從地市熱度來看，因2021年下半年地產(chǎn)行情“急轉(zhuǎn)直下”，地市溢價率下行、流拍率上升，而至2023年整體地市熱度止跌回升，涉宅用地流拍率為7.91%，相比2022年流拍率有所降低，2023年末涉宅用地溢價率為2.14%，溢價率相比2022年略有提升。

??3、西安地市成交量價仍在同類城市的中上水平，頭部房企投資首選（略）

??04

??短期研判：新房熱度將震蕩下行主城與西咸、新房與二手AB面冷熱延續(xù)

??（本節(jié)有刪減）

??（一）改善盤集中入市倒逼產(chǎn)品力競爭加劇，前期熱點搖號盤棄購率上升

??因西安3月供應(yīng)放量、房企推盤節(jié)奏加快，據(jù)CRIC監(jiān)測，本月西安共計35個項目進行意向登記，較上月增加24個項目。不過登記結(jié)果還是存在顯著差異，因改善盤集中入市，客戶對項目選擇更為挑剔，因而部分前期熱度較高的樓盤也面臨棄購率上升的現(xiàn)象。

??3月加推的項目中，兩個“萬人搖”項目雙雙跌落神壇：其一為御錦城19期項目，3月開盤銷售17號樓，總房源199套房源，包含了196套建面約116-134㎡的大三室房源、2套建面約143-156㎡的四室房源，和1套建面約33㎡的變異戶型，均價15575元/平方米首付約35萬就能上車。線上登記191組家庭，未核驗或申請撤銷家庭95組，撤銷率約50%。新房價格、產(chǎn)品與周邊二手房相比競爭力不足，開發(fā)商負面以及區(qū)域產(chǎn)品迭代，是其熱度下跌的主要原因。

??其二為高科麓灣國際社區(qū)項目，雖有大半年的蓄客期，登記結(jié)果仍不算理想。本次推出的是三期4號樓，119套房源，均價14667元/平方米，線上登記96組家庭，未核驗或撤銷67組，撤銷率占比約70%。值得注意的是，項目三期在二手房市場的去化也很不理想，目前掛牌32套房源，近30天帶看69次，近90天成交僅有2套。

??還有部分項目熱度不退，搖號項目有華發(fā)·利君｜都薈城央、保利云谷天匯，均是加推項目，華發(fā)·利君｜都薈城央以優(yōu)勢地段+雙品牌房企聯(lián)合+均價1.73萬/平方米價格優(yōu)勢+迭代產(chǎn)品等優(yōu)勢，成為主城熱盤。保利云谷天匯則因第四代住宅產(chǎn)品+央企品牌+教育交通等優(yōu)勢，逢開必搖。

??（二）新房高新、浐灞等主城熱點恒熱與西咸、高陵等外圍冷熱兩極分化加?。ū竟?jié)有刪減）

??樓市以政策為導(dǎo)向，對比其他重點城市，西安政策相對寬松，2023年919新政松綁限購，縮小限購區(qū)同時條件放松，一是二環(huán)外放開限購；二是本市居民限購2套，不再限制落戶時間，非本市連續(xù)社保從2年降至6個月；三是剛需家庭認證放松；四是落戶門檻提高，學(xué)歷落戶需滿足畢業(yè)2年內(nèi)；三環(huán)內(nèi)：3年居住證+3年社保，三環(huán)外：1年居住證+1年社保。未來放松空間有限，因而也可以預(yù)判政策對市場刺激作用將更加微弱。 

??在這樣的政策基調(diào)之下，結(jié)合西安新房量價走勢：自 2021年4季度進入下行周期，2022年成交規(guī)模跌至900萬平方米,2023年持續(xù)維持在1100萬平方米左右，市場規(guī)模大幅縮量，并已進入新階段；目前，市場已基本完成規(guī)模筑底，政策及經(jīng)濟對樓市的復(fù)蘇支撐仍有限，中短期內(nèi)銷售規(guī)模將震蕩走穩(wěn)，2024年全年成交規(guī)模預(yù)期在1000萬平左右，而成交均價或?qū)⒀永m(xù)高位，持穩(wěn)1.8-1.9萬元/平方米。 

??結(jié)合供給端數(shù)據(jù)，高新區(qū)、浐灞區(qū)預(yù)期“熱點恒熱”，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021-2022土地供應(yīng)前三區(qū)域為高新、浐灞、灃東，2023年土地供應(yīng)為高新、港務(wù)、浐灞，回歸主城趨勢明顯。2024年結(jié)合樓地市成交熱力圖，市場將延續(xù)外冷內(nèi)熱態(tài)勢，熱點地區(qū)將保持市場熱度，持續(xù)發(fā)力。

??（三）配售型保障房集中入市或?qū)⒊掷m(xù)分流低檔主導(dǎo)的二手房市場份額（略）