??隨著歲末年初的來(lái)臨，與土地市場(chǎng)類(lèi)似，法拍房成交規(guī)模也迎來(lái)了環(huán)比大幅上升

??◎  文 / 馬千里

??12月，法拍房新增掛拍3.6萬(wàn)套，環(huán)比下降9%，回落至年內(nèi)均線附近。2024年全年，法拍房累計(jì)掛拍42.7萬(wàn)套，較2023年上升1.3%。法拍房成交6040套，環(huán)比上月增長(zhǎng)25%，達(dá)到年內(nèi)第二高點(diǎn)。2024年全年，法拍房累計(jì)成交63351套，同比增加1.2%。

??本月法拍房成交率24%，較上月回升了1個(gè)百分點(diǎn)。本月到期法拍房數(shù)量有所增加，成交率亦在同步上行，在側(cè)面印證了當(dāng)前市場(chǎng)信心的回升。

??核心要點(diǎn)

??掛拍量：12月新增掛拍3.6萬(wàn)套，環(huán)比下降9%，回落至年內(nèi)均線附近。

??交易量：典型城市12月掛拍法拍房成交6040套，環(huán)比上月增長(zhǎng)25%，深圳繼續(xù)高居首位

??成交率：本月掛拍房源成交率環(huán)比回升，廈門(mén)、上海、寧波成交率突破五成

??折價(jià)率：供求認(rèn)知趨同，掛拍與成交折價(jià)率差距減小

??后市展望

??12月法拍房掛拍量環(huán)比回落，隨著歲末年初的來(lái)臨，與土地市場(chǎng)類(lèi)似，法拍房供給規(guī)模也迎來(lái)了周期性的收窄。法拍房成交規(guī)模也迎來(lái)了環(huán)比大幅上升，月內(nèi)成交環(huán)比增長(zhǎng)25%，成交金額突破80億元。得益于最高法指導(dǎo)意見(jiàn)的實(shí)施，法拍房源信息更加公開(kāi)透明，明確執(zhí)行法院負(fù)責(zé)騰退交付，再加之市場(chǎng)信心的恢復(fù)，月內(nèi)法拍房成交率迎來(lái)了小幅回升，掛拍與成交房源的折價(jià)率的差距也有所減小，對(duì)于變賣(mài)房源折價(jià)率的認(rèn)知差距，更是收窄至2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)。

??展望2025年初，在中央穩(wěn)市場(chǎng)政策的持續(xù)全面推進(jìn)，以及地方促需求、去庫(kù)存舉措的帶動(dòng)下，行業(yè)庫(kù)存指標(biāo)有望持續(xù)向好，購(gòu)房者信心也在持續(xù)回升，預(yù)計(jì)法拍房成交率將位于近年高位，并持續(xù)緩慢上行。交易量方面，若年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可如期筑底，并助力全國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展新周期，隨著相關(guān)債務(wù)糾紛的減少，年內(nèi)法拍房掛拍量規(guī)模也將迎來(lái)階段性的觸頂。

??01 
掛拍量

??回落至年內(nèi)均線
鄭州、重慶、昆明新增掛拍量超千套

??供應(yīng)端，12月新增掛拍3.6萬(wàn)套，環(huán)比下降9%，回落至年內(nèi)均線附近。2024年全年，法拍房累計(jì)掛拍42.7萬(wàn)套，較2023年上升1.3%。

??分城市來(lái)看，本月新增掛拍數(shù)量超千套的城市有重慶、鄭州、昆明，其中昆明新增掛拍套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)35%。遵義本月新增掛拍量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，12月掛拍754套，環(huán)比增長(zhǎng)135%，新增掛拍房源主要來(lái)自于紅花崗、仁懷和赤水，分別有196、183、145套，其中紅花崗和仁懷一拍房源較多，赤水則以變賣(mài)房源為主。

??一線城市中，除廣州新增掛拍法拍房365套，環(huán)比增加14%外，其余三市均環(huán)比回落，北京、上海、深圳本月新增掛拍187、213和226套，環(huán)比降幅分別為11%、6%和4%。

??02 
成交量

??12月法拍房成交驟升，京滬深單月成交超5億元

??成交方面，典型城市12月掛拍法拍房成交6040套，環(huán)比上月增長(zhǎng)25%，達(dá)到年內(nèi)第二高點(diǎn)。2024年全年，法拍房累計(jì)成交63351套，同比增加1.2%。

??本月深圳法拍房成交套數(shù)繼續(xù)高居首位，281套，其后杭州本月成交套數(shù)也超過(guò)了200套。就成交金額來(lái)看，深圳、上海、杭州、北京成交金額超過(guò)4億元，與其他城市拉開(kāi)較大差距。鄭州、廣州等成交金額在3億元左右，排在第二梯隊(duì)。

??本月成交總價(jià)最高的單套房產(chǎn)，來(lái)自深圳羅湖，為銀湖公館的一處毛坯別墅，產(chǎn)權(quán)建筑面積782平方米，實(shí)用面積約3850平方米，8個(gè)車(chē)位，另有獨(dú)立花園約550平方米，評(píng)估價(jià)高達(dá)1.9億元，第一次起拍價(jià)為1.33億元，最終流拍，第二次以1.064億元起拍，有4人報(bào)名參拍，最終僅1人出價(jià)，以底價(jià)成交。

??03 
成交率

??12月法拍房成交率小幅回升，達(dá)年內(nèi)次高

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，12月法拍房成交率24%，較上月回升了1個(gè)百分點(diǎn)。本月到期法拍房數(shù)量有所增加，成交率亦在同步上行，也在側(cè)面印證了當(dāng)前市場(chǎng)信心的回升。

??分城市來(lái)看，月內(nèi)廈門(mén)、上海、寧波等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過(guò)50%。在較強(qiáng)的民富基礎(chǔ)，以及更為活躍、公開(kāi)、透明的市場(chǎng)交易環(huán)境下，這些城市法拍房成交率的持續(xù)領(lǐng)跑也在情理之中。杭州、深圳成交率均超過(guò)四成，排在第二梯隊(duì)。至于南京、武漢、鄭州等新房市場(chǎng)去化壓力較大的城市，其法拍房成交率也排名相對(duì)靠后，均在二成以下。

??04 
折價(jià)率

??供求認(rèn)知趨同，掛拍折價(jià)率與成交折價(jià)率差距減小

??價(jià)格上來(lái)看，12月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為29.2%，環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，成交法拍房平均折價(jià)率為32.0%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。掛拍折價(jià)率與成交折價(jià)率相差2.7個(gè)百分點(diǎn)，差值僅為11月的一半。正如上月預(yù)計(jì)，應(yīng)最高法新規(guī)，在法拍房公告全面更新全部信息后，隨著法拍房信息的更加公開(kāi)透明，供求雙方對(duì)于價(jià)格的認(rèn)知也在進(jìn)一步趨同。

??對(duì)比掛拍和成交折價(jià)率差異來(lái)看，一拍、二拍均相差4個(gè)百分點(diǎn)左右，與11月相差不大，而變賣(mài)房源兩者差距則相對(duì)較小，僅有1.6個(gè)百分點(diǎn)的差距，較11月大幅拉近。這也是12月供求折價(jià)率差異減小的直接原因。