市場(chǎng)報(bào)告 2025-01-03 12:10:59
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2025-01-03
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語(yǔ)
??市場(chǎng)熱度慣性+低基數(shù)加持,預(yù)期2025年一季度樓市成交環(huán)比回落但同比正增長(zhǎng)
??得益于政策穩(wěn)信心強(qiáng)預(yù)期疊加年末房企業(yè)績(jī)沖刺,12月新房供求“翹尾”收官,供不應(yīng)求之下庫(kù)存持續(xù)走低。全年新房成交累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至23%,二手房成交繼續(xù)走強(qiáng),12月成交面積同環(huán)比分別上升46%和11%,全年累計(jì)同比正增6%。土地成交規(guī)模周期性“翹尾”,建筑面積環(huán)比增132%,溢價(jià)率回落至年內(nèi)均線,流拍率延續(xù)低位。
??01新增供應(yīng)環(huán)增10%好于Q3月均,一線轉(zhuǎn)跌、二三線加速放量
??12月新房供應(yīng)穩(wěn)步放量。30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1175萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)10%,同比下降16%,與三季度月均相比增長(zhǎng)27%,全年累計(jì)同比降幅收窄至29%。
??一線供應(yīng)回落,僅廣州階段性放量。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積199萬(wàn)平方米,環(huán)比下降5%,同比下降33%,較三季度月均水平增長(zhǎng)10%。僅廣州迎來(lái)階段性放量,同環(huán)比持增,年末房企普遍加強(qiáng)了推盤節(jié)奏,疊加上月基數(shù)較低,整體供應(yīng)量穩(wěn)中有增。北京、深圳同環(huán)比齊降,深圳整體供應(yīng)規(guī)模仍顯著好于三季度月均,北京供應(yīng)回落至年內(nèi)低位,全年累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至20%。
??二三線城市供應(yīng)持增,環(huán)比增長(zhǎng)14%,較三季度月均增幅為31%。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)976萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)14%,同比下降12%,累計(jì)同比降幅為30%。其中成都、西安12月供應(yīng)規(guī)模延續(xù)100萬(wàn)平以上高位持穩(wěn),累計(jì)同比降幅保持在2成左右。從變化情況來(lái)看,二三線漲跌分化持續(xù)加劇:西安、武漢、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州、合肥、徐州等環(huán)比增幅均超5成,迎來(lái)了集中補(bǔ)貨期;而濟(jì)南、青島、南寧、福州、長(zhǎng)春、寧波、惠州、珠海、常州等二三線同環(huán)比齊降,房企推盤積極性也并不高漲。
??02新房成交環(huán)比再增15%且創(chuàng)近三年同期新高,全年降幅收窄至23%
??得益于年末房企年末加大推盤頻次和營(yíng)銷力度,12月成交面積迎來(lái)顯著翹尾行情。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),12月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1801萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)15%,同比增長(zhǎng)17%,絕對(duì)量水平較2022年12月亦增長(zhǎng)2%,創(chuàng)近三年同期最高,與三季度月均值相比增長(zhǎng)86%,全年累計(jì)同比降幅顯著收窄至23%。
??一線城市市場(chǎng)熱度延續(xù),京廣成交回升,滬深略顯疲軟。4個(gè)一線城市環(huán)比微增1%,同比上升35%,較三季度月均增長(zhǎng)80%,累計(jì)同比降幅為11%。除上海、深圳環(huán)比下降外,北京、廣州均同環(huán)比齊增,其中廣州漲幅顯著,環(huán)比增9%、同比增39%,與三季度月均相比增長(zhǎng)73%,這也使得廣州成交量與去年基本持平。值得關(guān)注的是,前期利好新政影響較大的上海、深圳,本月均出現(xiàn)環(huán)比轉(zhuǎn)降,可以看出新政利好效應(yīng)有遞減趨勢(shì),隨著短期欲購(gòu)房的存量客戶持續(xù)釋放,成交增長(zhǎng)也有疲軟態(tài)勢(shì)。
??二三線城市成交延續(xù)低位波動(dòng),累計(jì)同比降幅顯著高于一線??梢詫⒏鞒鞘袆澐譃橐韵聨最悾海?)年末顯著翹尾類城市除了武漢、蘇州、長(zhǎng)沙、寧波等基本面尚佳的二線城市之外,還有無(wú)錫、珠海、徐州、嘉興等三四線線城市,經(jīng)歷了數(shù)月低迷,年末購(gòu)房需求迎來(lái)集中釋放期。(2)天津、南京、昆明等環(huán)比漲幅均在15%以內(nèi),低于均值,平穩(wěn)收官;(3)西安、濟(jì)南、廈門、惠州等少數(shù)城市同環(huán)比延續(xù)降勢(shì),主要源于前期集中放量后階段性疲軟,整體成交仍延續(xù)低位徘徊。值得關(guān)注的是,9城全年累計(jì)同比降幅已收窄至2成及以內(nèi),天津購(gòu)買力持續(xù)修復(fù),整體成交呈現(xiàn)低位回升;而寧波、昆明、廈門、福州、佛山、常州、嘉興、珠海等多數(shù)城市當(dāng)前成交規(guī)?;疽呀咏撞?。
??03項(xiàng)目去化平均去化率40%持穩(wěn),滬杭等推盤量大質(zhì)優(yōu)去化率均超6成
??12月房企推盤積極性穩(wěn)步提升,26個(gè)重點(diǎn)城市12月首開和加推共計(jì)311次,環(huán)比上升20%;市場(chǎng)熱度高位持穩(wěn),據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),重點(diǎn)城市12月平均開盤去化率為40%,環(huán)比持平上月,同比上升7pcts;和三季度相比增幅為14pcts,延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。
??分城市來(lái)看,上海、杭州高熱不退,12月推盤均在超45次且項(xiàng)目平均去化率持穩(wěn)在6成以上。無(wú)錫、廈門等房企推盤更傾向于“以銷定產(chǎn)”,僅素質(zhì)較好的盤傾向于加快推盤節(jié)奏。
??而從變化趨勢(shì)來(lái)看,環(huán)比漲跌參半,同比漲多跌少,同環(huán)比齊增類城市除了短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的上海、北京、杭州之外,更多是武漢、天津、重慶、嘉興、無(wú)錫、常州、珠海等二三線城市,經(jīng)歷了前期深度調(diào)整,市場(chǎng)有弱復(fù)蘇趨勢(shì);還有部分城市諸如西安、蘇州、青島、濟(jì)南、佛山等受12月供給結(jié)構(gòu)影響,去化率不升反降,市場(chǎng)延續(xù)低迷。值得關(guān)注的是,當(dāng)前整體市場(chǎng)止跌企穩(wěn)征兆顯著,26城中僅有6城12月去化率不及2024年三季度月均,多數(shù)城市市場(chǎng)熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。
??04庫(kù)存供求比0.65致庫(kù)存繼續(xù)下降,深昆佛等去化周期同環(huán)比齊跌
??12月,因供應(yīng)增幅不及成交,30城整體供求比由上月的0.68降至0.65,僅西安、長(zhǎng)沙、上海3城供過(guò)于求,其余27城供求比均在1以下。30城庫(kù)存面積為22424萬(wàn)平方米,環(huán)比下降3%,同比下降7%。
??25城消化周期環(huán)比有所縮短,降幅多為10%以內(nèi),深圳因供給約束、成都因成交穩(wěn)增,去化周期環(huán)比降幅較為顯著。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳、昆明、佛山等去化周期同環(huán)比齊跌;從絕對(duì)量來(lái)看,目前消化周期超過(guò)18個(gè)月的城市持穩(wěn)18個(gè),隨著成交復(fù)蘇,庫(kù)存去化壓力還是有逐步緩解的征兆。
??05二手住房成交同環(huán)增46%和11%,全年一線和杭寧長(zhǎng)青等二線增約20%
??12月,35個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為2490萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)11%,同比增長(zhǎng)46%。2024年全年累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為22695萬(wàn)平方米,累計(jì)同比增長(zhǎng)6%。
??環(huán)比來(lái)看,一系列政策刺激下,12月二手房市場(chǎng)高溫不退,除北京、西安、杭州、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)春、大連、渭南等8城外,其余27個(gè)城市成交均持增。同比來(lái)看,重點(diǎn)城市漲多跌少,京滬深等核心城市成交規(guī)模普遍高于去年同期,特別是深圳同比倍增,北京、上海等增幅也在6成以上,但昆明、長(zhǎng)春、大連等城市成交表現(xiàn)依然顯著弱于去年同期??傮w來(lái)看,二手房成交延續(xù)高位震蕩行情,客群主要集中在價(jià)格敏感度較高的剛需剛改客群。
??06土地市場(chǎng)成交金額周期性環(huán)比倍增,同比仍延續(xù)二成降幅
??12月,土地市場(chǎng)如期迎來(lái)歲末成交“翹尾”,供應(yīng)端則迎來(lái)季節(jié)性下行。截止12月25日,本月土地供應(yīng)0.9億平方米,環(huán)比上月同期下降七成,成交2.8億平方米,環(huán)比上升上月同期132%。不過(guò)成交同比仍維持負(fù)增長(zhǎng),成交金額較上年同期下降二成左右,各地仍在繼續(xù)控制一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模,促進(jìn)行業(yè)庫(kù)存回落。本月土地溢價(jià)率3.8%,雖然月內(nèi)深圳、杭州等地拍出多宗高溢價(jià)地塊,但是由于三四線土地交易量上升,以及年末各地重點(diǎn)項(xiàng)目出讓量增加,平均溢價(jià)率還是較上月有所回落,下降至年內(nèi)均線附近。
??各能級(jí)城市表現(xiàn)趨同,均為環(huán)比大幅增長(zhǎng),同比持續(xù)回落。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截止12月25日,一線城市本月共成交土地建面260萬(wàn)平方米,環(huán)比上升128%,同比下降27%。具體來(lái)看,深圳本月成交33萬(wàn)平方米,成交總價(jià)190億元,熱點(diǎn)地塊深圳南山區(qū)粵海板塊商住地塊溢價(jià)率高達(dá)46.3%。北京月內(nèi)迎來(lái)一宗百億地塊出讓,位于豐臺(tái)區(qū)麗澤板塊,起拍總價(jià)110.5億,被中海以底價(jià)競(jìng)得,這是北京的首宗不限價(jià)地塊,也是2024年以來(lái)北京的第三宗百億地塊。
??二線城市方面,至25日成交建面5004萬(wàn)平方米,環(huán)比上升221%,同比下降19%,成交金額1827億元,環(huán)比上升130%,同比下降22%。具體來(lái)看,本月長(zhǎng)沙成交建面最高,達(dá)到803萬(wàn)平方米,總價(jià)189億元,平均溢價(jià)率0.5%;重慶其次,成交建面599萬(wàn)平方米,總價(jià)131億元,平均溢價(jià)率0.3%;居于第三的成都成交建面359萬(wàn)平方米,總價(jià)128億元,平均溢價(jià)率6.7%。
??本月杭州、合肥、成都等地成交了多宗高溢價(jià)地塊,如杭州蕭山北干東地塊溢價(jià)率高達(dá)76.5%,為2024年以來(lái)杭州溢價(jià)率最高的一幅宅地。杭州新房限價(jià)的取消,充分釋放了該地塊的溢價(jià)空間,該樓面價(jià)也刷新了蕭山區(qū)宅地第二的紀(jì)錄。同日杭州成交的喬司宅地,也拍出了48.8%的溢價(jià)率,該地塊容積率1.1,成交總價(jià)7.9億元,成交樓板價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米,周邊在售項(xiàng)目均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右。
??三四線城市方面,截止25日成交總建面2.2億平方米,環(huán)比環(huán)比上升118%,同比下降17%,是各能級(jí)城市中同比下降幅度最小的。成交均價(jià)2154元/平方米,環(huán)比下降6%。在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的領(lǐng)跌之后,三四線城市土地成交規(guī)模率先接近底部,在保證城市重大項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的前提下,2024年進(jìn)一步下跌的空間相對(duì)較小,年末迎來(lái)較小的同比降幅也在情理之中。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中,徐州、揚(yáng)州等15個(gè)城市成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米,榜首徐州成交629萬(wàn)平方米,揚(yáng)州、鹽城、常州也超過(guò)300萬(wàn)平方米。大多數(shù)城市仍以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主,本月成交建面超過(guò)100萬(wàn)的城市,平均溢價(jià)率均未超過(guò)3%。
??07綜觀市場(chǎng)熱度慣性+低基數(shù)加持,預(yù)期2025年一季度樓市成交環(huán)比回落但同比正增長(zhǎng)
??總體來(lái)看,12月因恰逢年末沖刺,30個(gè)重點(diǎn)城市整體仍處于持續(xù)放量期,供求均呈現(xiàn)翹尾收官。預(yù)判后市,我們認(rèn)為,2025年1-2月受春節(jié)假期影響,環(huán)比回落是大概率事件,但綜合政策加持和當(dāng)前市場(chǎng)成交熱度慣性,3月小陽(yáng)春行情有望延續(xù),考量到2024年基數(shù)較低,2025年一季度同比仍將正增長(zhǎng)。
??分能級(jí)來(lái)看,一線城市成交熱度延續(xù),整體成交面積穩(wěn)中微降。二線城市成交規(guī)模持穩(wěn),強(qiáng)弱城市間輪動(dòng)復(fù)蘇。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情,不過(guò)整體調(diào)整已接近市場(chǎng)底部,降幅還有望持續(xù)收窄。值得關(guān)注的是,二手韌性強(qiáng)于新房的態(tài)勢(shì)還將延續(xù),但份額講逐步傾向新房上升,剛需客群的分流作用仍將存在,但對(duì)改善和高端客群,新房產(chǎn)品內(nèi)卷升級(jí)疊加價(jià)格隨行就市,性價(jià)比突出而吸引客戶回流新房。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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