??2025年初，房企推盤信心修復(fù)，主城區(qū)改善為主，成交季節(jié)性回落。分城市看，一線微降，二線輪動(dòng)復(fù)蘇，三四線筑底降幅收窄。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??1月供應(yīng)季節(jié)性回落，環(huán)比“腰斬”，整體推盤熱情“比上不足比下有余”，略好于2024年和2022年春節(jié)同期，不過與2023年春節(jié)月相比仍有差距。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線推盤積極性顯著好于二三線，一線同比持增9%，較2024年2月春節(jié)月倍增100%。二線供應(yīng)同環(huán)比齊降，但較2024年2月春節(jié)月漲幅仍有36%。三四線供應(yīng)量略顯低迷，反映出房企“返鄉(xiāng)置業(yè)”推盤熱情一般，

??從供給結(jié)構(gòu)來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、53%和10%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。6成以上城市以主城為供應(yīng)主力。預(yù)判后市，我們認(rèn)為，開年整體成交大概率呈現(xiàn)季節(jié)性回落，環(huán)比持降，同比降幅或有持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。

??01 規(guī)模：1月28城供應(yīng)較2024春節(jié)月持增41%
一線和蘇寧廬廈等顯著放量

??據(jù)CRIC調(diào)研，1月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積488萬平方米，環(huán)比下降56%，同比下降28%，因1月末恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，因而與2024年2月春節(jié)月相比增長(zhǎng)了41%。今年受新政影響，整體推盤熱情“比上不足比下有余”，略好于2024年和2022年春節(jié)同期，不過與2023年春節(jié)月相比仍有差距。

??分能級(jí)來看，不同能級(jí)城市均呈現(xiàn)環(huán)比回落行情，從同比和較2024年2月春節(jié)月變化情況來看，一線推盤積極性顯著好于二三線，因一線是930新政的直接受益者，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度高漲，“以銷定產(chǎn)”下，房企推盤積極性同樣較高。

??一線同比持增9%，較2024年2月春節(jié)月倍增100%。其中北京增幅顯著，主要源于2024年12月基數(shù)較低，本月預(yù)期供應(yīng)量達(dá)到48萬平方米，預(yù)期入市房源量近3800套。深圳因去年基數(shù)較低，1月供應(yīng)量同比倍增127%，加之短期市場(chǎng)熱度較高，房企推盤積極性顯著好于2024年2月春節(jié)月。上海、廣州均保持同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì)，上海供應(yīng)空窗期，較2024年2月春節(jié)月降幅也達(dá)到75%。

??二線供應(yīng)同環(huán)比齊降，但較2024年2月春節(jié)月漲幅仍有36%。絕對(duì)量來看，寧波、長(zhǎng)沙、成都等單月供應(yīng)量突破30萬平方米。從變化情況來看，雖然多數(shù)城市同環(huán)比齊降，但也都好于2024年2月春節(jié)月低點(diǎn)，漲幅較為顯著的集中在寧波、合肥、蘇州、南京、廈門等東南沿海核心二線城市，僅6城1月供應(yīng)量不及2024年2月春節(jié)月，除了成都、西安等前期熱點(diǎn)城市之外，其他多為南寧、青島、濟(jì)南、昆明等弱二線城市。

??三四線供應(yīng)量略顯低迷，反映出房企“返鄉(xiāng)置業(yè)”推盤熱情一般，1月供應(yīng)環(huán)比下降55%，同比下降44%，較2024年2月春節(jié)月降幅也達(dá)16%。僅徐州作為人口輸出型大市，1月推盤量較2024年2月春節(jié)月倍增，其余長(zhǎng)、珠三角重點(diǎn)城市均穩(wěn)中有降。

??02 結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主、剛需為輔
6成以上城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、53%和10%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來看，（1）長(zhǎng)春、無錫、常州、上海、天津、深圳等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，上海、深圳等核心一線城市新政出臺(tái)對(duì)剛需客群促進(jìn)作用顯著，因而房企都加強(qiáng)了對(duì)剛需產(chǎn)品的供應(yīng)比例；而長(zhǎng)春、無錫、常州等二三線城市購(gòu)買力降級(jí)嚴(yán)重，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。（2）濟(jì)南、漳州、泉州、昆明、廈門、蘇州等依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在8成以上。（3）福州本月高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到了50%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為54%、31%和15%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來看，漳州、泉州、重慶、福州、武漢、合肥、南寧、西安、徐州、北京、廈門等主城占比均在7成以上，上海、昆明、常州、青島、蘇州等則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在6成及以上，南京推盤則兼顧了主城和近郊，占比均超4成；少數(shù)城市諸如濟(jì)南、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。值得關(guān)注的是，深圳本月推盤呈現(xiàn)出“兩頭翹”，主城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)供應(yīng)量穩(wěn)步上升，占比均在40%。

??03 預(yù)判：1月供應(yīng)“提質(zhì)縮量”
成交預(yù)期延續(xù)弱復(fù)蘇，滬深杭等熱點(diǎn)恒熱

??盤點(diǎn)了1月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：1月供應(yīng)同環(huán)比齊跌，但因月末恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，與2024年2月春節(jié)月相比還是穩(wěn)中有增41%，可見在新政利好的密集疊加下，房企推盤信心也呈現(xiàn)逐步修復(fù)態(tài)勢(shì)，且推盤仍以主城區(qū)改善為主，整體成交大概率呈現(xiàn)季節(jié)性回落，環(huán)比持降，同比降幅或有持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。

??我們結(jié)合不同城市1月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，可以看出，2025年1月預(yù)期去化率為32%，環(huán)比下降14個(gè)百分點(diǎn)，同比微降1個(gè)百分點(diǎn)，與2024年三季度低點(diǎn)相比仍有3個(gè)百分點(diǎn)的增幅。

??不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為新政利好型一二線城市，以上海、深圳、杭州為典型代表，去化率基本呈現(xiàn)出穩(wěn)中持增態(tài)勢(shì)，同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。主要得益于推盤結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和改善，也使得這類城市成為第一梯隊(duì)，熱度居前。

??第二類為成都、西安、天津、合肥等前期市場(chǎng)熱度較高類城市，迎來了階段性回落，去化率預(yù)期同環(huán)比齊降，與2024年2月春節(jié)月相比亦有一定差距。

??第三類為弱二三線城市諸如青島、濟(jì)南、福州、鄭州、徐州、常州等，去化率均不足2成，整體市場(chǎng)熱度仍處低位徘徊。

??總體來看，2025年開年，在去年四季度新政利好的密集疊加下，房企推盤信心也呈現(xiàn)逐步修復(fù)態(tài)勢(shì)，且推盤仍以主城區(qū)改善為主，整體成交大概率呈現(xiàn)季節(jié)性回落，環(huán)比持降，同比降幅或有持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。

??分能級(jí)來看，一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間輪動(dòng)復(fù)蘇。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，不過整體調(diào)整已接近市場(chǎng)底部，降幅還有望持續(xù)收窄。