??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）2024年即將過去?；仡^看，房地產(chǎn)行業(yè)這一年來的發(fā)展歷程很不平凡，是政策支持與市場調(diào)整并存，挑戰(zhàn)與機遇同在的一年。

??2024年，房地產(chǎn)行業(yè)得到了政策層面的大力支持。從央行提供的3000億再貸款用于收儲，到4萬億的白名單項目，再到地方政府發(fā)行的10萬億專項債券，以及降低首付比例、利率和稅費等系列調(diào)控政策應出盡出。在政策效應下，房地產(chǎn)市場初現(xiàn)企穩(wěn)跡象。特別是四季度以來，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢顯現(xiàn)，土地市場也有所回溫。但整體來看，房企仍面臨資金壓力，行業(yè)全面復蘇仍需時日。

??中房網(wǎng)（微信公眾號zhongfangwang）通過對這一年房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)生的熱點回顧梳理，總結出一些關鍵詞，與大家回顧即將走過的2024。

??止跌回穩(wěn)

??2024年無疑是房地產(chǎn)市場的“政策大年”。年內(nèi)，行業(yè)利好政策不斷加碼，尤其是9月26日中央政治局會議首次提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，更是開啟了政策層面新篇章。

??10月17日，住建部、財政部、自然資源部、央行和金融監(jiān)管總局五部門集中表態(tài)房地產(chǎn)，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)。

??這套“組合拳”概括起來，就是“四個取消、四個降低、兩個增加”。“四個取消”，取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準；“四個降低”，降低住房公積金貸款利率、房貸首付比例、存量貸款利率、換購住房稅費負擔；“兩個增加”，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，年底前將白名單項目信貸規(guī)模增至4萬億元。

??11月13日，財政部、國稅總局和住建部發(fā)布關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策公告，結合取消普通住房與非普通住房標準，對住房交易契稅、土地增值稅、增值稅等政策調(diào)整，進一步加大居民購房優(yōu)惠力度、緩解房企財務壓力。

??地方層面，年內(nèi)地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超過700條，積極落實各項中央政策的同時，也因城施策，通過發(fā)放購房補貼、推進購房“以舊換新”、支持購房落戶，加大公積金貸款支持力度等多種方式，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??2024年，從中央到地方，一系列重磅房地產(chǎn)政策密集出臺，其力度之大和頻次之多彰顯管理層對市場穩(wěn)定和健康發(fā)展的堅定決心。

??筑底

??10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會上表示，中國房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年不斷調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底。

??10月份以來，房地產(chǎn)市場交易總體回升。住建部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月全國新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長0.9%，連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續(xù)8個月下降后首次實現(xiàn)增長。10月份樓市出現(xiàn)了積極信號。

??11月樓市在10月的基礎上繼續(xù)回暖。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市比10月增加10個，二手住宅環(huán)比上漲的城市比10月增加2個。10月和11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比環(huán)比雙增長，一線城市帶動二線三線城市商品房成交增長。另據(jù)相關統(tǒng)計，截至目前，今年全國二手房交易網(wǎng)簽面積同比實現(xiàn)正增長。11月份房地產(chǎn)業(yè)市場預期指數(shù)比上月回升1.1個百分點。

??總體來看，在系列調(diào)控政策組合拳的拉動下，房地產(chǎn)市場筑底初見成效，信心和預期得到提振。

??地王

??今年以來土地市場延續(xù)低溫運行態(tài)勢，但自多地樓市成交回暖后，土拍市場也開始升溫，熱點城市頻現(xiàn)高溢價地塊，不少城市涌現(xiàn)新地王。

??12月2日，深圳市南山區(qū)后海金融總部基地地塊以185.12億元成交，溢價率46.32%，創(chuàng)下深圳涉宅地塊總價新高，也是2024全國成交最貴的宅地。11月29日，北京市朝陽區(qū)“酒仙橋+小紅門+十八里店”地塊以153.32億元成交，成為北京單筆土地出讓金紀錄。11月28日，上海市新楊思地塊以7.44萬/平方米的樓面均價成交，溢價率40.37%，該地塊是實行“雙高雙競”規(guī)則以來第一次觸發(fā)中止價，并刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀錄。而在此前8月份的上海第四輪土拍，綠城以48.048億元拍下的徐匯區(qū)原小米總部地塊，樓面價高達13.1萬元/平方米，再創(chuàng)全國單價地王新記錄。

??除一線城市以外，包括西安、成都和杭州等熱點城市近期也相繼出現(xiàn)“地王”。

??12月12日，西安市北二環(huán)地塊以25.59億元成交，成為西安土拍市場總價地王。11月6日，成都市高新區(qū)大源板塊地塊以26300元/平方米的樓面價成交，溢價率46%，刷新高新區(qū)紀錄。10月22日，杭州市江灣新城核心板塊宅地以34.2億元成交，樓面價50717元/平方米，成為杭州新單價地王。

??盡管土地市場的回溫目前還僅限于熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊，但土地市場的活力進一步提升，有利于房企拿地信心逐步修復。在中央經(jīng)濟工作會議提出加力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的背景下，各地將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，隨著樓市不斷回暖，預計未來土地市場也將得到進一步提升。

??防風險

??2024年，防風險仍是房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作內(nèi)容之一，從政府工作報告到年內(nèi)各大重要會議，都在強調(diào)積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險。

??而近期的中央經(jīng)濟工作會議，再次強調(diào)了“有效防范化解重點領域風險”。值得一提的是，中央經(jīng)濟工作已連續(xù)三年將“房地產(chǎn)防風險”相關工作列為議題。

??2022年，會議明確有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險，提及了房地產(chǎn)。2023年，會議明確持續(xù)有效防范化解重點領域風險，提及房地產(chǎn)等三大領域風險。2024年，會議明確有效防范化解重點領域風險，再次提及房地產(chǎn)。從最近三年中央經(jīng)濟工作會議的表述來看，防范風險要高度關注房地產(chǎn)領域的問題。相信在2025年，防范化解房地產(chǎn)風險，仍將是年度重點關鍵詞。

??白名單

??2024年以來，高層出臺多項政策舉措防范化解房地產(chǎn)風險，而“白名單”制度成為了一個重要抓手。

??年初，住建部和金融監(jiān)管總局發(fā)布關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知，明確按照“一項目一方案”提出“白名單”，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??6月，上述兩部門召開會議強調(diào)，進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，更好滿足城市房地產(chǎn)項目的合理融資需求，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任；完善機制組成，健全項目推送反饋管理，加大項目修復力度；加強“白名單”的審核把關；指導銀行做好融資支持等。

??10月，兩部門繼續(xù)推動“白名單”項目擴圍增效，明確繼續(xù)做好增量工作，讓符合標準的項目“應進盡進”。截至11月底，全國“白名單”項目貸款審批通過金額已達到3.6萬億元。而年底前，“白名單”項目的信貸規(guī)模預計增加到4萬億元。

??這一年來，“白名單”的持續(xù)推動和落地見效，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了場“及時雨”。

??優(yōu)化存量

??房地產(chǎn)行業(yè)從增量擴張轉向存量發(fā)展階段，如何進一步盤活存量資產(chǎn)也成為了今年的工作重點。

??城中村改造不僅改善居住環(huán)境，完善城市功能，在當前房地產(chǎn)供需關系發(fā)生重大變化的情況下，更有利于消化存量商品房，一舉多得。

??2024年，推進城中村改造的范圍、力度都有所增加。10月17日，住建部表示，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。11月15日，住建部會同財政部印發(fā)通知，明確將城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近 300個地級及以上城市。

??與此同時，為消化存量商品房、優(yōu)化保障性住房供給，年內(nèi)越來越多的城市開展存量商品房收儲工作。據(jù)相關統(tǒng)計，截至目前已有超過80個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房，其中超過36個城市已經(jīng)發(fā)布征集公告和具體細則。

??此外，盤活存量閑置土地方面的工作也在提速推進。

??6月份，自然資源部會同國家發(fā)改委出臺妥善處置閑置存量土地若干政策措施，推出了幫助企業(yè)盤活存量土地資產(chǎn)、鼓勵并購轉讓、支持地方政府收地等三方面18條政策措施。

??之后在多次高層會議中也都提及到了盤活存量閑置土地的工作部署。10月12日，財政部宣布允許專項債券用于土地儲備，為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。11月7日，自然資源部發(fā)布通知強調(diào)，積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??適度寬松

??近期的中央經(jīng)濟工作會議提出，要實施適度寬松的貨幣政策。這也是時隔14年，中國貨幣政策基調(diào)首次由“穩(wěn)健”轉向“適度寬松”。

??適度寬松的貨幣政策通常伴隨著利率下調(diào)，這將進一步降低購房者貸款成本，減輕還款壓力，提高購房能力。

??事實上，2024年許多購房者已經(jīng)享受到了利率下降帶來的實惠。5月，中國人民銀行取消了全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策的下限。到了10月，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）降至3.6%，從而引導各地房貸利率下行。同時，全國范圍內(nèi)的存量房貸利率進行了下調(diào)，以緩解新老房貸利差擴大問題。

??年內(nèi)相關貨幣政策已惠及新購房需求和存量房貸，對于降低購房成本和增強購房信心發(fā)揮了積極作用。而近期高層重要會議對貨幣政策的定調(diào)更有望持續(xù)為房地產(chǎn)市場注入信心，穩(wěn)定樓市交易與發(fā)展。

??此外，適度寬松的貨幣政策還可以降低融資成本，改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，使其在資金運用上更加靈活，從而有利于房地產(chǎn)市場的整體健康發(fā)展。

??好房子

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深刻變革，我國住房發(fā)展正從“有沒有”進入到“好不好”的階段。高層多次表態(tài)，要建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，同時也提出了居住環(huán)境升級的全方位藍圖：從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)。

??目前，好房子已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展和房企發(fā)力的核心導向。今年，各地在深入落實好房子建設的理念上，持續(xù)優(yōu)化好房子建設，不少房企也已經(jīng)在積極探索建設第四代住宅項目。

??不僅新房要建設成好房子，住建部多次強調(diào)，對于老房子，也要結合城市更新，想辦法去改造成好房子。甚至不同面積、不同價位，也都有不同的好房子。而近期召開的住房城鄉(xiāng)建設工作會議再次明確了好房子建設也是2025年的重點工作之一。

??好房子不僅關系著人們對美好生活的需求，更是構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。在即將到來的2025年，全行業(yè)將會更加大力推進好房子建設。