[克而瑞]專題 | 以史為鑒:“房票”重啟棚舊改能否再激活樓市？

楊科偉 柏品慧、李詩昀2022-08-12 09:51:39

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-08-12
  • 報(bào)告類型:政策分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2022年以來，鄭州、南京溧水、溫州等22城重啟房票安置。鑒于棚改貨幣化安置的成功經(jīng)驗(yàn)深入人心，2015-2017年全國棚改開工量連續(xù)3年保持在600萬套以上，高峰期拉動(dòng)全國21.5%的住房銷售，致使城市周期性輪動(dòng)?，F(xiàn)階段重啟房票能否再度激活樓市？

??01

??行業(yè)艱難企穩(wěn)但分化加劇

??22城重啟“房票”舊改

??……略……

??一、百城成交環(huán)比增42%，僅京滬杭開盤去化率超80%多數(shù)不足20%

??6月，全國樓市筑底回穩(wěn)。100個(gè)典型城市商品住宅成交面積3250萬平方米，環(huán)比增長42%，同比下跌32%，跌幅較上月收窄24個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)2022年以來單月新高。

??在成交總量企穩(wěn)的同時(shí)，城市分化卻在進(jìn)一步加劇。環(huán)比來看，受益于疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)以及年中業(yè)績沖刺期，多數(shù)城市新房成交明顯放量，北京、杭州、濟(jì)南等增幅超過7成，典型如杭州6月迎來開盤潮，樓市整體繼續(xù)轉(zhuǎn)暖，6月開盤平均去化率達(dá)到84%，較5月增長17個(gè)百分點(diǎn)，搖號(hào)樓盤中簽率平均僅有25%，新世界·江明月朗園、濱江保利中豪·觀翠攬?jiān)萝幍戎泻灺矢堑椭?5%以下。沈陽、中山等成交環(huán)比翻番，但仍有2成以上城市成交環(huán)比繼續(xù)下滑，尤其是鹽城、淮安、三明等跌幅超過30%。

??同比來看，廣州、深圳、佛山等成交已經(jīng)基本與去年同期相持平，西安、成都等更是同比回正，樓市逐漸完成筑底。但反觀重慶、福州等3成以上城市成交同比仍腰斬，比如鹽城、石獅、平潭等同比跌幅更是超過80%。

??市場(chǎng)分化不僅限于城市間，還存在于城市內(nèi)，核心區(qū)域與非核心區(qū)域復(fù)蘇進(jìn)度明顯不一。譬如廣州，主城區(qū)市場(chǎng)持續(xù)升溫，黃埔區(qū)的萬科城市之光、富頤華庭去化率都在50%附近，番禺區(qū)的越秀大學(xué)星匯城、保利領(lǐng)秀海去化率皆超30%。外圍區(qū)域置業(yè)需求增長乏力，開盤去化繼續(xù)承壓，不少項(xiàng)目去化率都在10%左右。

1

??6月，重點(diǎn)50城開盤去化率持續(xù)提升至39%，環(huán)比再增7個(gè)百分點(diǎn)。其中，7成以上城市開盤去化率環(huán)比提升，尤其是杭州、上海市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，開盤去化率皆突破80%。

??但市場(chǎng)由點(diǎn)到面全面回暖仍需時(shí)間，即便去化率環(huán)比上升的城市，區(qū)域、項(xiàng)目分化也在加劇。例如廣州，熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市帶動(dòng)平均去化率升至25%，但外圍區(qū)域去化未見改善跡象，去化率都在10%附近。并且，近3成城市開盤去化率環(huán)比繼續(xù)下滑，佛山、湖州、常州等去化率均低于20%。例如常州，6月開盤去化率跌至13%，環(huán)比下降9個(gè)百分點(diǎn)，僅限于少數(shù)項(xiàng)目開盤當(dāng)天認(rèn)購量能達(dá)到30-40套，多數(shù)項(xiàng)目去化普遍承壓。

1

??二、百城狹義庫存超6億平，近2成城市去化周期突破36個(gè)月

??……略……

??三、22城重啟房票安置，意圖去庫存穩(wěn)土地激活市場(chǎng)循環(huán)

??……略……

??02

??知往：3年棚改攻堅(jiān)貨幣安置促城市輪動(dòng)全面上升

??……略……

??一、創(chuàng)設(shè)PSL助力貨幣安置率躍升至60%，直接拉動(dòng)21.5%住房銷售

??……略……

??1、2014年后央行投放3.4萬億元PSL，國開行新增棚改專項(xiàng)貸3.7萬億元

??2014年，央行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（PSL），PSL既是基礎(chǔ)貨幣投放渠道，也為棚改等提供了長期穩(wěn)定的資金來源。2014-2016年，PSL凈投放量逐年遞增，3年累計(jì)投放2萬億元，占國開行、農(nóng)發(fā)行新增棚改專項(xiàng)貸款規(guī)模的86%。2017-2018年，PSL投放量回落至6-7千億元區(qū)間，占政策性銀行棚改專項(xiàng)貸款比重降至50%左右。2019年以后，PSL投放量驟減甚至轉(zhuǎn)為凈歸還。

1

??依托PSL，2014-2017年間，政策性銀行棚改專項(xiàng)貸款規(guī)?？焖僭鲩L。以占比更高的國開行為例，2014年新增棚改專項(xiàng)貸款4086億元，2016、2017年，棚改貸款增量達(dá)到9000億元左右，較2014年翻倍，而2018年以后，棚改專項(xiàng)貸款規(guī)模逐漸收縮。

1

??棚改專項(xiàng)貸款是地方推進(jìn)棚戶區(qū)改造的最主要資金來源，占比一度達(dá)到8成。例如2016年，全國棚改完成投資1.48萬億元，其中國開行、農(nóng)發(fā)行投放的棚改專項(xiàng)貸款共計(jì)1.18萬億元，占比達(dá)到80%，此外，公共財(cái)政支出占比約為12%。換言之，PSL支撐下的棚改專項(xiàng)貸款，是引導(dǎo)棚改向貨幣化安置轉(zhuǎn)變、撬動(dòng)居民杠桿和購房消費(fèi)的關(guān)鍵所在。

??2018年下半年以后，為了遏制地方政府隱性債務(wù)增量，決策層有意推動(dòng)棚改專項(xiàng)債替代棚改專項(xiàng)貸款。比如財(cái)政部印發(fā)28號(hào)文，支持地方政府發(fā)行棚改專項(xiàng)債，并要求試點(diǎn)發(fā)行項(xiàng)目有穩(wěn)定預(yù)期償債資金來源、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益和融資的平衡。國開行也將棚改項(xiàng)目專項(xiàng)貸款合同審查權(quán)限由分行上收至總行，收緊新項(xiàng)目審批，并強(qiáng)調(diào)將持續(xù)嚴(yán)控庫存不足地區(qū)貨幣化安置比例。

??但棚改專項(xiàng)債發(fā)行使用受到諸多限制，比如財(cái)政部曾明確表示，棚改專項(xiàng)債資金只能用于項(xiàng)目建設(shè)，不得用于貨幣化安置。至此，由央行PSL到棚改專項(xiàng)貸款，再到地方棚改貨幣化和居民購房消費(fèi)的擴(kuò)張路徑被切斷，全國棚改和樓市高熱開始退潮。

??2、2014年后貨幣化安置撬動(dòng)7.5億平住宅銷售，撬動(dòng)系數(shù)峰值21.5%

??全國棚改貨幣化安置高歌猛進(jìn)，究竟撬動(dòng)了多大規(guī)模的住房銷售？為了測(cè)算棚改貨幣化對(duì)住房銷售的貢獻(xiàn)度，我們先做如下假定：（1）每套棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)購置85平方米的住房；（2）棚改貨幣化去庫存面積=棚改實(shí)際開工量*貨幣化安置比例*85；（3）棚改銷售貢獻(xiàn)率=棚改貨幣化去庫存面積/全國商品住宅銷售面積。值得說明的是，2018下半年后貨幣化安置政策逐漸收緊，全國和各省市不再披露貨幣化安置比例，因此我們主要測(cè)算了2014-2017年的棚改去庫存情況。

??2014-2017年，棚改貨幣化安置累計(jì)帶動(dòng)7.5億平方米住房銷售。2014年，盡管全國棚戶區(qū)改造開工470萬套，但受制于貨幣化安置率僅為9%，全年只帶動(dòng)了0.4億平方米的住宅銷售。2015年，貨幣化安置率升至29.9%，全年約180萬套棚改實(shí)行貨幣化安置，帶動(dòng)住宅銷售1.5億平方米，同比增長275%。2016年，萬億增量PSL支撐下，全國貨幣化安置比例進(jìn)一步升至48.5%，去庫存面積2.5億平方米。2017年，棚改實(shí)際開工量和此前2年一樣保持在600萬套，但由于貨幣化安置比例升至60%，全國大約有365萬套棚改房獲得貨幣化補(bǔ)償，撬動(dòng)3.1億平方米的住宅銷售。

??棚改銷售貢獻(xiàn)率逐年遞增，2017年棚改貨幣化安置撬動(dòng)約21.5%住房銷售。2014年，棚改對(duì)住宅銷售的撬動(dòng)效應(yīng)還不明顯，全年棚改銷售貢獻(xiàn)率低至3.4%。隨著貨幣化安置推進(jìn)，棚改銷售貢獻(xiàn)率快速提升，2015年達(dá)到13.6%，2017年更是突破2成，達(dá)到21.5%。

1

??二、棚改大省山東、湖北、湖南銷售貢獻(xiàn)率約3成，貴州占比過半

??……略……

??1、山東：棚改第一大省，3年52萬套貨幣安置拉動(dòng)銷售7800萬平

??山東堪稱國內(nèi)第一棚改大省，2015-2017年間，山東棚改年均開工60.4萬套，規(guī)模長期穩(wěn)居全國首位。2015-2017年，山東棚戶區(qū)改造貨幣化安置去庫存面積由1180萬平方米增至4100萬平方米，累計(jì)增長247%，銷售貢獻(xiàn)率由14%升至37%。

??2015年，山東棚改貨幣化安置比例達(dá)到29.3%，略低于全國平均水平，但受益于可觀的棚改開工規(guī)模，全年貨幣化安置去庫存面積達(dá)到1180萬平方米，占全省商品住宅銷售面積的14%。

??2016年，山東加速推進(jìn)貨幣化安置工作，通過提高貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等激勵(lì)手段，全省平均貨幣安置比例提高至55.9%，受此帶動(dòng)，去化住宅庫存超2500萬平方米，銷售貢獻(xiàn)率升至24%。

??2017年，山東超額完成全年棚改開工任務(wù)，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，實(shí)際開工規(guī)模達(dá)到80.4萬套，完成率105%，疊加貨幣安置比例進(jìn)一步提升，全年助力住宅去庫存約4000萬平方米，拉動(dòng)住宅銷售的比率提升至37%。

1

        2、河南：棚改去庫存面積3年翻番，銷售占比由14%升至21%

??河南棚改規(guī)模僅次于山東，2015-2017年，河南棚改累計(jì)開工137.7萬套，棚改貨幣化安置去庫存面積由1066萬平方米增至2501萬平方米，實(shí)現(xiàn)翻番，銷售貢獻(xiàn)率由14%升至21%。

2015年，河南棚改開工41.9萬套，按照全國平均貨幣化安置比例，約帶動(dòng)12.5萬套、1066萬平方米住宅去庫存，占當(dāng)年商品住宅銷售面積比重的14%。
2016年，河南大力推進(jìn)貨幣化安置去庫存，各地出臺(tái)針對(duì)購房安置戶的公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等支持性政策，貨幣化安置比例升至33%，但由于棚改開工量不及上年，去庫存面積也較2015年小幅走低，銷售貢獻(xiàn)率降至10%。
2017年，河南棚戶區(qū)改造再發(fā)力，全年完成棚改開工58.9萬套，貨幣化安置比例突破50%，帶動(dòng)約2500萬平方米住房銷售，貢獻(xiàn)率升至21%。值得一提的是商丘，2017年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目達(dá)36個(gè)，開工11.9萬套，比重近乎達(dá)到全省的1/5，惠及34.8萬居民。

1

??3、貴州：貨幣安置去庫存成效顯著，17年57%購房需求源自棚改

??……略……

??4、湖北：專項(xiàng)貸規(guī)模居全國之首，3年棚改拉動(dòng)成交0.5億平

??……略……

??5、湖南：貨幣化安置率遠(yuǎn)超全國均值，銷售貢獻(xiàn)率由14%升至29%

??……略……

??三、2019年棚改退潮，棚改大省、大市開工量較峰值縮水超8成

??……略……

??1、2019年棚改大省開工量同比驟降73%，2021年湘鄂黔均低于5萬套

??……略……

??2、棚改急停致山東樓市速凍，2022年15城開工量不足萬套

??……略……

??四、2021年京滬舊改提速激活樓市，預(yù)估拉動(dòng)8%-11%住房銷售

??……略……

??1、上海：成片舊改3年攻堅(jiān)激活樓市，共計(jì)拉動(dòng)成交近1千萬平占比11%

??2019-2021年，上海成片舊改進(jìn)入攻堅(jiān)階段，拆遷規(guī)模年均增速達(dá)到20%以上。尤其是2021年，上海完成成片二級(jí)舊里以下房屋改造面積90.1萬平方米，受益居民4.5萬戶，雙創(chuàng)歷史新高。

??2022年，上海成片舊改步入收尾階段，全年計(jì)劃完成僅剩的成片二級(jí)舊里以下房屋改造面積20萬平方米，主要分布在虹口和黃浦兩區(qū)，受益居民1.1萬戶。截至6月底，上海已完成成片二級(jí)舊里以下房屋改造面積13.6萬平方米，受益居民0.68萬戶。其中，虹口區(qū)已經(jīng)全面完成，黃浦區(qū)還剩6.4萬平方米，預(yù)計(jì)7月底將全部完成，屆時(shí)上海將全面完成持續(xù)30年的成片二級(jí)舊里以下房屋改造工作。

1

??受惠于成片舊改加速推進(jìn)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)被迅速激活，一、二手房成交連續(xù)3年放量。2019-2021年，上海成片舊改3年攻堅(jiān)共計(jì)受益居民約11萬戶，假設(shè)不考慮需求損益，受益居民轉(zhuǎn)而購買一、二手房，并按照套均住房面積85平方米測(cè)算，成片舊改共計(jì)拉動(dòng)住房銷售面積約935萬平方米，占同期一、二手房成交總面積的比重達(dá)到11.4%。

??受此影響，2019年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，一、二手房成交總面積升至2614萬平方米，同比增長34%。2020、2021年，上海市場(chǎng)延續(xù)高熱度，一、二手房成交總面積均超3300萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高。

1

??2、北京：2021年舊改提速但拆遷約束20%，拉動(dòng)成交超200萬平占比8%

??……略……

??03

??鑒今：規(guī)模及資金約束

??房票安置難以重振樓市成交

??……略……

??一、宜賓：受制于棚改收尾、政府財(cái)力轉(zhuǎn)弱，房票輿論效應(yīng)大于實(shí)際效果

??……略……

??1、房票落地滯后且范圍局限，遲至6月三江新區(qū)僅兩盤試點(diǎn)房票安置

??宜賓房票政策實(shí)際落地進(jìn)度明顯滯后。1月16日，宜賓發(fā)文建立房票安置制度，成為今年首個(gè)重啟房票安置的城市。而在實(shí)際執(zhí)行層面，遲至6月，宜賓才開始在三江新區(qū)試點(diǎn)房票制度，首批試點(diǎn)項(xiàng)目僅金科城、龍棲灣兩盤入選。

??多項(xiàng)優(yōu)惠疊加，房票接受度較高。對(duì)于真正需要購房的拆遷戶而言，使用房票享有一定的購房優(yōu)惠：其一，享受房票安置獎(jiǎng)勵(lì)，房票票面金額明顯高于貨幣化補(bǔ)償款。其二，購房可享受政府商定的價(jià)格優(yōu)惠，一般在5%左右。

??首批試點(diǎn)兩盤熱銷，但示范效應(yīng)大于實(shí)際效果。例如首批試點(diǎn)項(xiàng)目金科城，200余套房源在2天內(nèi)被房票持有者選購?fù)戤?，龍棲灣同樣出現(xiàn)踴躍選購的情況。

??2、2020年棚改計(jì)劃開工量不足萬套，未來或?qū)⒊掷m(xù)走低甚至歸零

??2019年，宜賓棚改進(jìn)入收尾階段，棚改計(jì)劃開工量降至9272套，同比下降46%。2020年，棚改計(jì)劃開工量進(jìn)一步回落至6736套，同比再降27%。2021年以來，宜賓不再公布棚改開工計(jì)劃，但可以預(yù)見的是，棚改計(jì)劃開工量大概率將持續(xù)走低甚至歸零。

1

??3、財(cái)政自給率常年低于50%，2021年綜合財(cái)力轉(zhuǎn)弱債務(wù)率升至143%

??宜賓財(cái)政長期處于入不敷出的狀態(tài)，財(cái)政自給率常年低于50%。2021年，宜賓一般公共預(yù)算收入251億元，同比增長26%，一般公共預(yù)算支出564億元，同比增長2%，財(cái)政自給率升至45%，同比增加8個(gè)百分點(diǎn)，但整體依舊維持在較低水平。

1

宜賓政府債務(wù)率日漸高企，疊加綜合財(cái)力轉(zhuǎn)弱，償債能力大幅減弱。2021年，宜賓政府債務(wù)率升至143%，同比大增38個(gè)百分點(diǎn)。一方面，受限于地方財(cái)政長期收不抵支，宜賓市政府不得不大量舉債，2021年政府債務(wù)余額持續(xù)提升至742億元，同比增長28%。另一方面，政府綜合財(cái)力漸有減弱的跡象，2021年宜賓綜合財(cái)力跌至519億元，同比下降6%。其中，社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算收入同比下降49%，國有資本經(jīng)營預(yù)算收入更是同比下降71%。


1

??二、信陽：房票拉動(dòng)6月8%住房銷售，但財(cái)政加速惡化使其持續(xù)性存疑

??……略……

??1、截至6月房票使用率近4成，拉動(dòng)成交2.3萬平占比約8%

??……略……

??2、2021年棚改掃尾，計(jì)劃開工量僅2千套較高峰期驟降89%

??……略……

??3、財(cái)政加速惡化，綜合財(cái)力陷入衰竭債務(wù)率飆升至216%

??……略……

??三、紹興：房票使用權(quán)限單一致效果不佳，規(guī)模約束于棚改極限萬套

??……略……

??1、房票執(zhí)行效果較差，硬傷限購本區(qū)域新房、房款補(bǔ)足金額高

??……略……

??2、上半年棚改已開工近7千套，但規(guī)模約束下全年萬套已是極限

??……略……

??3、財(cái)政自給率超80%債務(wù)率低至81%，政府綜合財(cái)力強(qiáng)、債務(wù)可控

??……略……

??四、綜述：棚改規(guī)?？s水、地方財(cái)力轉(zhuǎn)弱，房票對(duì)當(dāng)前銷售提振有限

??對(duì)比宜賓、信陽和紹興房票實(shí)際執(zhí)行情況，不難發(fā)現(xiàn)以下三方面的典型特征：

??其一，棚改規(guī)?？s水是最大約束項(xiàng)，房票發(fā)放數(shù)量將顯著受限。宜賓、信陽和紹興棚改皆進(jìn)入收尾階段，近年來計(jì)劃開工量都縮減至萬套以內(nèi)。即便如紹興，2022年明顯加大棚改拆遷力度，上半年已開工6742套，但在規(guī)模約束下全年萬套已是極限。

??其二，地方政府綜合財(cái)力轉(zhuǎn)弱，房票安置較難全面推廣。在地方財(cái)政長期入不敷出，政府債務(wù)率日漸高企的情況下，推行房票安置顯然是有心無力。例如宜賓，2021年，政府綜合財(cái)力轉(zhuǎn)降6%，政府債務(wù)率持續(xù)提升至143%。又如信陽，財(cái)政有加速惡化的趨勢(shì)，綜合財(cái)力陷入衰竭，政府債務(wù)率飆升至216%。即便如紹興，財(cái)政相較健康，但由于土拍市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，還需提防政府綜合財(cái)力走弱。

??其三，房票實(shí)際執(zhí)行效果難達(dá)預(yù)期，對(duì)樓市拉動(dòng)力有限。例如宜賓，早在1月發(fā)文建立房票安置制度，遲至6月才在三江新區(qū)試點(diǎn)。又如紹興，房票僅限于購買本區(qū)域新房，疊加房票面值與房款差額較大，實(shí)際執(zhí)行效果并不理想。信陽房票市場(chǎng)反饋較好，截至6月底，房票使用率達(dá)到39%，完成安置2.3萬平方米，占6月成交比重約8%，但由于財(cái)政加速惡化，房票持續(xù)性依舊存疑。

??04

??總結(jié)：房票效果難及貨幣化安置

??實(shí)難扭轉(zhuǎn)部分城市頹勢(shì)

??……略……

??一、因中央信貸缺位房票較難在全國鋪開，落地效果遠(yuǎn)不及貨幣化安置

??2015-2017年，棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，全國棚改實(shí)際開工量連續(xù)3年保持在600萬套以上，貨幣化安置比例更是由29.9%大幅提升至60%，高峰期撬動(dòng)約21.5%住房銷售。這與PSL助力密不可分，2014-2017年，國開行新增棚改貸款由4086億元持續(xù)提升至12819億元，凈增長2.1倍。

??受限于中央信貸資金缺位，預(yù)計(jì)房票安置較難在全國范圍全面鋪開，實(shí)際執(zhí)行效果將遠(yuǎn)不及棚改貨幣化安置。

??二、地方財(cái)力轉(zhuǎn)弱致房票執(zhí)行效果打折，發(fā)放量受限且資金結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)上升

??即便是鄭州、南京溧水、紹興這類重啟房票安置的城市，實(shí)際執(zhí)行效果或?qū)⒋蟠蛘劭郏饕婕耙韵聝煞矫嬉蛩兀?/p>

??其一，房票發(fā)放數(shù)量將顯著受限。一方面，絕大多數(shù)城市棚改已進(jìn)入收尾階段，全年棚改開工量萬套已是極限，預(yù)示著房票潛在基數(shù)整體偏低。另一方面，在沒有中央信貸資金助力的情況下，房票安置便需要地方財(cái)政資金予以補(bǔ)貼。但由于地方政府綜合財(cái)力明顯轉(zhuǎn)弱，全面推行房票安置顯然是有心無力，房票實(shí)際發(fā)放數(shù)量較難達(dá)到潛在基數(shù)。

??其二，基于擔(dān)憂房票資金結(jié)算，房企參與積極性不高。房票相當(dāng)于地方政府給房企“打白條”，房票資金結(jié)算便與地方政府綜合財(cái)力密切相關(guān)。尤其是那些政府綜合財(cái)力持續(xù)轉(zhuǎn)弱的城市，房屋銷售后的房票賬面資金結(jié)算面臨較大不確定性，難免影響企業(yè)銷售回款進(jìn)度而打擊房企參與積極性。

??三、多重因素制約下房票較難扭轉(zhuǎn)樓市下行預(yù)期，兩類城市成交預(yù)期轉(zhuǎn)降

??近期，項(xiàng)目停工、斷貸風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，市場(chǎng)信心或?qū)⒃俅沃卮臁；趽?dān)憂項(xiàng)目交付，潛在置業(yè)群體更加不敢買新房，市場(chǎng)觀望情緒將愈加濃重，新房成交量或?qū)⒃俅无D(zhuǎn)跌，行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程受阻而二次下探。

??而在中央信貸資金缺位、地方綜合財(cái)力轉(zhuǎn)弱等多重因素制約下，房票安置較難顯著抬升潛在購房需求基數(shù)，更難以根本性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期?？梢灶A(yù)見的是，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，以下兩類城市成交預(yù)期或?qū)⑥D(zhuǎn)跌：

??其一，諸如鄭州、武漢、長沙這類斷貸項(xiàng)目較多的城市，短期市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程可能被打斷。基于擔(dān)憂項(xiàng)目交付，市場(chǎng)觀望情緒加重，新房成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。

??其二，唐山、荊州、寶雞等多數(shù)三四線城市市場(chǎng)或?qū)⑵D難探底，受限于市場(chǎng)需求及購買力過度透支，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，去庫存將是今年市場(chǎng)主旋律。


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