[克而瑞]國(guó)務(wù)院下放用地審批權(quán)的2020年，“深圳們”供地速度真的變快了嗎？

??時(shí)值深圳特區(qū)建設(shè)40周年之際，近日中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》，對(duì)深圳建設(shè)用地審批進(jìn)一步擴(kuò)權(quán)，由原審批機(jī)構(gòu)廣東省政府下放至深圳市，給予其直轄市的特權(quán)，勢(shì)必對(duì)建設(shè)用地入市速度帶來(lái)更多積極影響。事實(shí)上，自3月建設(shè)用地審批權(quán)自國(guó)務(wù)院下放地方政府（各省、自治區(qū)、直轄市人民政府）以來(lái)，已經(jīng)過(guò)去了半年時(shí)間，對(duì)于類似深圳、亟需加快供地節(jié)奏的這類城市而言，今年供地速度發(fā)生了怎樣的變化？哪些城市同比往年供地速度明顯加快？下放審批權(quán)的“深圳們”供地速度真的變快了嗎？

??01

??土地“擴(kuò)權(quán)”：

??地方政府擁有更大用地自主權(quán)

??短期內(nèi)效率提升意味著“提質(zhì)增效”

??新土地管理法自2020年元旦正式實(shí)施之后，僅僅過(guò)去兩個(gè)多月，3月初國(guó)務(wù)院就印發(fā)了《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。 

??此舉無(wú)疑賦予省級(jí)地方政府更大的用地自主權(quán)，勢(shì)必會(huì)提高用地審批的效率，壓縮了原有審批的時(shí)間，提升了用地保障能力。值得注意的是，新規(guī)并沒有降低用地審批的標(biāo)準(zhǔn)，絕不意味著城市可以‘?dāng)偞箫灐瘮U(kuò)張，城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)依然必須符合國(guó)土空間規(guī)劃的規(guī)模、布局以及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的管控要求、符合土地利用年度計(jì)劃的要求，不會(huì)在5年以上的長(zhǎng)時(shí)間段導(dǎo)致土地供應(yīng)過(guò)量。 

??但對(duì)于土地供應(yīng)偏緊的深圳、上海等城市，短期來(lái)看，提高審批效率就意味著供應(yīng)節(jié)奏的加快；而且地方政府能夠更加“因地制宜”，結(jié)合地方重大基礎(chǔ)設(shè)施用地保障、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地需求、城市更新用地訴求、公共衛(wèi)生應(yīng)急等最為迫切、最為需要和最為有效的土地利用訴求，提供更為精準(zhǔn)有效的土地供給，土地供應(yīng)更為科學(xué)、合理。

??02

??放權(quán)效果對(duì)比：

??一二線城市前三季度成交建面同比為正

??建設(shè)用地審批放權(quán)城市供地增勢(shì)更甚

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：前三季度【1】34個(gè)一二線城市土地成交總建面達(dá)4.58億平方米，同比2019年同期增加了5%；與此同時(shí)，屬于首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶的11個(gè)一二線城市【2】總成交建面為1.51億平方米，同比2019年同期增加了7%，增幅更為顯著。從成交金額來(lái)看，建設(shè)用地審批放權(quán)城市土地供地增加的表現(xiàn)更為突出，34個(gè)一二線城市總成交金額同比增幅為12%，而11個(gè)審批放權(quán)城市總成交金額同比增幅為20%，增幅領(lǐng)先了8個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??成交建面對(duì)比：

??前三季度深圳土地供應(yīng)同比供應(yīng)激增151%

??天津供應(yīng)劇減四成

??分城市來(lái)，從前三季度土地成交總建面變動(dòng)情況來(lái)看，11個(gè)土地審批放權(quán)的城市中同比2019年同期增幅最大的當(dāng)屬深圳，一直以來(lái)深圳由于面積小、土地資源稀缺，建設(shè)用地供應(yīng)較為緊張，也造就了深圳房?jī)r(jià)的居高不下，目前房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)趕超京、滬。但供地稀缺這一情形在2020年漸有改觀，前三季度深圳經(jīng)營(yíng)性用地成交總建面高達(dá)332萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)了2018、2019年全年土地成交總建面，同比2019年同期增幅高達(dá)151%，遠(yuǎn)高于增幅第二、三位的廣州和上海，增勢(shì)十分突出。此外，南京、蘇州、重慶和北京等城市前三季度土地成交總建面也明顯增加，增幅均在10%以上。

??值得注意的是，雖然深圳土地增量十分顯著，但土地成交金額增幅卻較為“溫和”，前三季度土地成交金額為388億元，同比增幅僅有14%。從出讓單價(jià)上看，前三季度深圳土地成交樓板價(jià)同比打了對(duì)折。這一方面是由于深圳上半年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)體量不及去年，前三季度超優(yōu)質(zhì)宅地僅有南山區(qū)一宗，較去年明顯減少，該地塊位于前海板塊，該區(qū)域宅地供應(yīng)十分稀缺，最終被龍光以115.9億元+40760㎡配建競(jìng)得，成交樓面價(jià)63165/㎡，可售樓面價(jià)為8.74萬(wàn)/㎡，突破深圳最高樓板價(jià)，成為新晉單價(jià)地王。另一方面也是由于“雙限、雙競(jìng)”地塊明顯增加，土地樓板價(jià)“天花板”被調(diào)控壓制，造成了樓板價(jià)的明顯下滑。

??11個(gè)土地審批放權(quán)的城市中有天津、合肥、寧波和杭州四城與2019年同期相比呈下降趨勢(shì)，但其中除商品住宅去化壓力較大縮減土地供應(yīng)的天津土地供應(yīng)同比降幅超四成外，其余城市前三季度土地供應(yīng)量同比變動(dòng)不大，二季度市場(chǎng)大熱的寧波和杭州前三季度成交總建面較2019年前三季度小幅下滑，降幅分別為9%和6%。

??04

??成交金額對(duì)比：

??上海土地供應(yīng)明顯放量

??反超杭州、再位列成交金額首位

??考慮到各城市之間樓板價(jià)之間存在較大的差異，我們又對(duì)各城市土地成交金額進(jìn)行了系統(tǒng)梳理：在成交建面顯著增加的帶動(dòng)之下，2020年前三季度上海土地成交金額自2016年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)反超杭州，高達(dá)2247億元，成為成交金額榜首城市，較第二位杭州高出近百億元。 

??究其原因，一方面由于上海今年土地供應(yīng)明顯放量，早在4月份，上海發(fā)布《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施》，透露出政府想利用增加土地供應(yīng)來(lái)達(dá)到穩(wěn)投資、促發(fā)展的目的，前三季度上海土地成交總建面高達(dá)1517萬(wàn)平方米，同比2019年同期漲幅高達(dá)40%，浦東臨港新城板塊持續(xù)發(fā)力，前三季度成交量就達(dá)238萬(wàn)平方米。 

??不僅如此，上海今年優(yōu)質(zhì)地塊頻頻出現(xiàn)，年初310.5億元成交徐匯濱江綜合體項(xiàng)目刷新內(nèi)地總價(jià)，7月份又兩度刷新年內(nèi)單價(jià)地王，土地市場(chǎng)熱度較往年明顯提升，并且上海優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的方式在四季度依然延續(xù)，就9月份掛牌數(shù)據(jù)來(lái)看，高達(dá)216萬(wàn)平方米，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊，譬如上海楊浦東外灘地塊起拍價(jià)高達(dá)6.2萬(wàn)元/平方米，由于區(qū)位優(yōu)越、規(guī)劃前景佳，勢(shì)必會(huì)引發(fā)房企的一番搶奪，此外還有靜安天目社區(qū)地塊、浦東北蔡、三林板塊舊改地塊，起拍樓板價(jià)均在4萬(wàn)元以上，因此就全年指標(biāo)來(lái)看，上海成交金額大概率也會(huì)超過(guò)杭州。 

??金額榜第三位城市為北京，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京今年供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)不限價(jià)宅地，典型如豐臺(tái)分鐘寺三宗地，兩宗樓板價(jià)已經(jīng)超7萬(wàn)元/平方米，引發(fā)了一波土地成交小高峰，前三季度北京土地成交金額總額達(dá)1651億元，僅次于上海和杭州，較去年前三季度上漲了38%。但是考慮到近期北京掛牌土地質(zhì)量均有明顯下滑，全面土地成交金額很有可能會(huì)金額榜第四位、土地供應(yīng)較為活躍的廣州反超。此外，二季度優(yōu)質(zhì)地塊出讓比較較高、土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍的強(qiáng)二線南京、寧波前三季度土地成交金額均超1400億元，同比增幅均超30%，分別居于金額榜第五、六位。而供應(yīng)明顯下滑的天津土地成交金額明顯減少，僅有695億元，同比去年下降了近四成。蘇州雖然供應(yīng)體量同比增幅顯著，但在嚴(yán)格的限價(jià)執(zhí)行之下，土地成交金額依然小幅下滑。

??05

??小結(jié)：

       穩(wěn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下土地供應(yīng)明顯增加

       審批權(quán)下放進(jìn)一步加快土地入市速度

??綜上，國(guó)務(wù)院下放建設(shè)用地審批權(quán)的這半年，11個(gè)試點(diǎn)一二線城市中除商品住宅去化不佳的天津、以及購(gòu)買能力偏弱的合肥外，其余城市前三季度土地供應(yīng)同比增加或基本持平，供應(yīng)速度保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，尤其是深圳和上海，表現(xiàn)尤為突出。 客觀而言，供應(yīng)量突出一定程度上與疫情爆發(fā)有較大關(guān)聯(lián)，為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)，各地政府在二季度加快的土地供應(yīng)節(jié)奏，尤其是掛出一些優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)重振市場(chǎng)信心；但審批權(quán)下放無(wú)疑加快了土地的供應(yīng)速度，尤其是上海、深圳這種土地資源比較稀缺的城市，在擁有自主審批權(quán)之后，城市精準(zhǔn)施政能夠更好地執(zhí)行，供地速度增勢(shì)十分突出。值得注意的是，土地供應(yīng)增加與“房住不炒”并不相悖，并非意味著新一輪的上漲周期到來(lái)，在相對(duì)充裕的供應(yīng)下，其實(shí)更配合近期的“三道紅線”以及需求側(cè)調(diào)控升級(jí)，有利于土地價(jià)格保持平穩(wěn)。