??導(dǎo)語(yǔ)

??平均競(jìng)拍30輪以上、整體溢價(jià)率19.1%，杭州首場(chǎng)土拍高熱。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??2月27日，杭州進(jìn)行了2024年掛牌地塊的首批集中出讓?zhuān)敬魏贾菡\(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)地拿出了7宗優(yōu)質(zhì)宅地，土拍高熱的結(jié)果也在意料之中。7宗地塊的成交總金額為111.6億元，整體溢價(jià)率達(dá)到19.1%，其中有6宗地塊溢價(jià)率超過(guò)此前“限地價(jià)”15%的上限。

??杭州依舊是民企爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，本地房企拿地踴躍，包攬其中5宗地塊，西湖房地產(chǎn)、濱江各有2宗地塊入袋（濱江其中1宗地以聯(lián)合體形式競(jìng)得），綠城則競(jìng)得關(guān)注度較高的三里亭地塊。

??01

??7宗地塊均有“火爆”潛質(zhì)
多宗周邊均有“網(wǎng)紅”項(xiàng)目

??作為2024年以來(lái)杭州首次掛牌，本次掛牌地塊總量為7宗、供應(yīng)總建面42.5萬(wàn)平方米，供應(yīng)體量并不大，但地塊的質(zhì)量上乘，給杭州土拍帶來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”：

??從區(qū)域分布看，上城區(qū)2宗、蕭山區(qū)2宗、錢(qián)塘區(qū)、拱墅區(qū)以及余杭區(qū)各1宗，從市區(qū)到相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域均有分布。

??此外，本次出讓的多宗地塊周邊均有多人搖號(hào)、甚至千人搖號(hào)的火熱項(xiàng)目，板塊價(jià)值已經(jīng)得到市場(chǎng)充分驗(yàn)證，且出讓地塊的銷(xiāo)售限價(jià)與這些搖號(hào)項(xiàng)目也基本保持一致，未來(lái)熱銷(xiāo)是大概率事件。

??而位于上城區(qū)的兩宗地，更是周邊處于新房斷供狀態(tài)，二手房銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)高于地塊的銷(xiāo)售限價(jià)，因此新房項(xiàng)目在價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯的前提下，未來(lái)或?qū)⑷跃S持一房難求的局面。

??總體來(lái)說(shuō)本次掛牌的7宗地塊未來(lái)銷(xiāo)售預(yù)期都較好，但由于已經(jīng)取消了地價(jià)上限，因此房企需要自行理性控制土地成本，平衡拿地與盈利的空間。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本次土拍的參拍情況也較為踴躍，有三宗地塊的參拍房企在10家及以上，城東新城地塊和拱墅區(qū)新天地地塊的參拍房企數(shù)量更是多達(dá)15家、14家，而參拍最少的余杭區(qū)高鐵新城地塊也有6家房企參拍。

??從房企角度來(lái)看，綠城、建發(fā)和招商參與了全部地塊的競(jìng)拍，濱江、建杭參拍地塊幅數(shù)也達(dá)到6宗，央國(guó)企和本地房企對(duì)于補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的積極性可見(jiàn)一斑，也印證了企業(yè)對(duì)于杭州優(yōu)質(zhì)地塊的前景看高一線(xiàn)。

??02

??平均競(jìng)拍30輪以上、整體溢價(jià)率19.1%
首場(chǎng)土拍高熱與理性并存

??在7宗優(yōu)質(zhì)地塊的“加持”下，杭州新年的首場(chǎng)土拍展現(xiàn)了超高熱度，在目前整體平淡的土地市場(chǎng)中表現(xiàn)頗為亮眼：

??7宗地塊平均競(jìng)拍輪次達(dá)到31輪，其中上城區(qū)城東新城地塊和拱墅區(qū)新天地地塊分別競(jìng)拍了44輪和38輪，是本次土拍中競(jìng)拍輪次最多的地塊；

??本次土拍取消了土地限價(jià)后，平均溢價(jià)率達(dá)到19.1%，有6宗地塊的溢價(jià)率都超過(guò)15%，另外1宗地塊溢價(jià)率也由13.7%。一方面印證了本次供應(yīng)地塊的質(zhì)量較優(yōu)，可以猜想的是如果土拍限價(jià)仍未放開(kāi)，本次將產(chǎn)生較多搖號(hào)地塊；另一方面來(lái)看，雖然6宗地塊溢價(jià)率超過(guò)15%，但超出的幅度不高，在有銷(xiāo)售限價(jià)的情況下，房企保持了相對(duì)理性的態(tài)度。

??與前幾年杭州整體溢價(jià)率和樓板價(jià)對(duì)比來(lái)看，本次杭州土拍的溢價(jià)率水平高于2021年平均溢價(jià)率1.5個(gè)百分點(diǎn)，更是分別高出2022年和2023年的平均溢價(jià)率13個(gè)百分點(diǎn)和10個(gè)百分點(diǎn)。

??本次土拍整體的高熱，既有地塊本身較為優(yōu)質(zhì)的影響，也體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于杭州市場(chǎng)依然有較高的認(rèn)可度。

??03

??銷(xiāo)售限價(jià)維持穩(wěn)定
成交地塊平均地房比為0.68

??杭州本次出讓的7宗地塊中有6宗依然存在銷(xiāo)售限價(jià)，對(duì)比周邊在售項(xiàng)目或二手房?jī)r(jià)來(lái)看，本次地塊的銷(xiāo)售限價(jià)與周邊在售項(xiàng)目均價(jià)差別不大，意在保持市場(chǎng)穩(wěn)定的運(yùn)行:

??例如拱墅區(qū)新天地地塊銷(xiāo)售限價(jià)47000元/平方米（含裝修），周邊棠前嘉悅府等項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)顯示也在47000-48000元/平方米范圍內(nèi)，蕭山科技城兩宗地塊、余杭區(qū)高鐵新城地塊銷(xiāo)售限價(jià)也都表現(xiàn)為與周邊項(xiàng)目售價(jià)持平；

??上城區(qū)的兩宗宅地周邊暫無(wú)在售項(xiàng)目，但是對(duì)比二手房售價(jià)來(lái)看，本次地塊的銷(xiāo)售限價(jià)遠(yuǎn)低于周邊的二手房?jī)r(jià)，存在明顯的價(jià)格倒掛，可以預(yù)見(jiàn)到開(kāi)盤(pán)將熱銷(xiāo)甚至搖號(hào)。   

??由于本次土拍無(wú)地價(jià)限制，在多家房企踴躍參拍之下，有銷(xiāo)售限價(jià)的6宗地塊均拍出了高于15%的溢價(jià)率，相應(yīng)地盈利空間遭到一定程度的壓縮：6宗地塊的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.68，土地成本占比例較高，平均房?jī)r(jià)地價(jià)差為12235元/平方米，盈利空間也較為有限。

??例如最熱門(mén)的城東新城地塊，由濱江以24.44%溢價(jià)率競(jìng)得，平均樓板價(jià)36240元/平方米，但地塊的銷(xiāo)售限價(jià)（含裝修）為46500元/平方米，毛坯銷(xiāo)售限價(jià)僅42000元/平方米，鑒于濱江在杭州已經(jīng)形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)，控成本能力、運(yùn)營(yíng)能力較優(yōu)，操盤(pán)難度并不大。

??04

“拼硬實(shí)力”下民企斬獲5宗地
拿地金額占比高達(dá)68%

??杭州作為目前為數(shù)不多的民企依然活躍在土拍市場(chǎng)的城市，本次土拍的結(jié)果也不意外，在本次拿地從“搖號(hào)拼運(yùn)氣”重歸“拼資金實(shí)力”的基礎(chǔ)上，民企持續(xù)強(qiáng)勢(shì)拿地，7宗地塊中有5宗由民企競(jìng)得，民企拿地金額達(dá)到76億元，占比達(dá)到68%，西湖房地產(chǎn)、濱江各有2宗地入袋，此外本土民企興耀、海威也各競(jìng)得1宗地塊。

??另外杭州另一龍頭房企綠城競(jìng)得關(guān)注度較高的三里亭地塊，成交金額19.3億元，溢價(jià)率17.7%；華潤(rùn)&濱江&西站樞紐聯(lián)合體競(jìng)得余杭區(qū)西站新城地塊，成交金額16.2億元，溢價(jià)率16.65%。

??總體來(lái)看，杭州的民企有較強(qiáng)的補(bǔ)倉(cāng)需求，尤其新年伊始各房企的投資額度較為充足，結(jié)合本次土拍的地塊質(zhì)量較優(yōu)，民企在本次土拍中仍有出色表現(xiàn)。

??總體來(lái)看，杭州年后的首次土拍熱度較高：7宗地塊均高溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率達(dá)到19.1%，而民企依然是杭州土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，民企包攬5宗地塊且拿地金額占總金額的68%。

??杭州土拍能夠保持較高熱度，最重要的原因是本次供應(yīng)土地保持了2023年的供地策略，以較為優(yōu)質(zhì)的地塊刺激房企拿地的積極性；而另一方面也體現(xiàn)了房企對(duì)杭州市場(chǎng)的整體肯定，以及對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊，大部分資金實(shí)力能夠支撐的房企，都有積極的補(bǔ)倉(cāng)需求。