[克而瑞]11月末狹義庫存持續(xù)上行，廣義庫存由增轉(zhuǎn)降至36.6億平

??預(yù)判12月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存仍將延續(xù)高位波動態(tài)勢，主要是基于供需疲軟，以價(jià)換量邊際效應(yīng)遞減，成交基本已經(jīng)“觸底”，房企推盤積極性也不會太高。

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年11月，房企推盤積極性略有回升，供應(yīng)環(huán)比上漲25%，成交持續(xù)“探底”，同環(huán)比齊降。受此影響，狹義庫存小幅微增至6.1億平，成交增長動能不足，去化周期由2021年10月末的15.94個(gè)月上漲至16.96個(gè)月，顯著高于2020年同期水平。廣義庫存高位回落，小幅微跌至36.56億平，同比由增轉(zhuǎn)降，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)略有緩解。

??01

??商品房待售面積

??穩(wěn)中有降至5.02億平

??住宅降幅顯著、商辦成交疲軟

??國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積50165萬平方米，比10月末減少38萬平方米。其中，住宅待售面積減少99萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少26萬平方米。

??事實(shí)上，2021年以來，整體庫存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢，6月小幅跳增后，7-11月持續(xù)回落，持穩(wěn)在5億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來看，因市場轉(zhuǎn)淡，房企推盤積極性一般，整體住宅待售面積還是延續(xù)了下行走勢，降幅較上月有擴(kuò)大趨勢；商辦市場去化表現(xiàn)不及住宅，整體待售面積降幅有限，去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場銷售呈疲軟態(tài)勢。

      02

??狹義庫存

??6.1億平高位持穩(wěn)，同比僅一線回落

??三四線漲幅居首

??2021年11月，狹義庫存延續(xù)高位波動態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年11月百城商品住宅庫存量達(dá)到了61025萬平方米，環(huán)比上漲2%，同比增長4%。結(jié)合樓市供求，11月，市場依舊未見起色，房企推盤積極性略有回升，供應(yīng)環(huán)比上升25%，同比仍下降34%，成交延續(xù)低位徘徊，環(huán)比再降9%，同比跌幅擴(kuò)至38%。受此影響，狹義庫存小幅微增，6.1億平高位持穩(wěn)。

??不同能級城市環(huán)比變動不大，漲幅基本在3%以內(nèi)，同比來看，一線同比下跌2%，降幅有收窄趨勢，主要源于11月供應(yīng)集中放量；二線城市基本與去年同期持平；三四線庫存壓力穩(wěn)步增長，同比上漲10%，在不同能級城市中居首。

??具體來看，北上廣3城環(huán)比變動不大，僅深圳環(huán)比出現(xiàn)大幅增長，主要源于本月供應(yīng)顯著放量，23個(gè)項(xiàng)目集中入市銷售，深鐵瑞城、東海富匯豪庭單盤供應(yīng)皆超10萬平方米。同比來看，上海的狹義庫存顯著低于去年同期，主要是基于市場韌性較強(qiáng)，居民購買力充裕，整體成交高位波動；北京供求持穩(wěn)，整體庫存變動不大。廣州本月供應(yīng)小幅放量帶動成交回升，同比漲幅持穩(wěn)8%。

??二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽、太原、武漢11月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP4。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，重慶庫存壓力激增，狹義庫存環(huán)比上漲42%；同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；南京、寧波等前期大熱城市，需求回調(diào)加劇，同比漲幅也較大。與之形成鮮明對比的是，長沙、貴陽、杭州、重慶、合肥等去庫存效果顯著，同比下降均超2成，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

??三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加劇：欽州、衡陽、臨沂、岳陽等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比漲幅均在3成以上；而中山、東莞、惠州、衢州、汕頭等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場需求。此外，少部分城市諸如三亞、漳州、德清、太倉等11月庫存同、環(huán)比齊降，且同比跌幅均在25%以上，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

??圖2-3 2021年11月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年11月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（略）

??庫存消化周期

??加速上行至16.96個(gè)月

??三四線19.2個(gè)月去化承壓

??11月，因整體市場延續(xù)低迷，成交持續(xù)轉(zhuǎn)冷，狹義庫存保持小幅微增態(tài)勢，因而去化周期加速上行，由2021年10月末的15.94個(gè)月上漲至16.96個(gè)月。

??不同能級城市均保持上揚(yáng)，一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期微增3%至12.23個(gè)月，同比上漲23%。二線去化周期加速上行至16.08個(gè)月，但仍低于百城平均；三四線庫存積壓現(xiàn)象較為明顯，主要源于成交熱度回落，去化周期達(dá)到了19.2個(gè)月，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小，深圳同環(huán)比齊增，主要是受狹義庫存高位持穩(wěn)，成交熱度雖有小幅回升，但去化周期仍有拉長趨勢，上海由5.24個(gè)月拉長至6.12個(gè)月，但仍顯著低于去年同期，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，北京、廣州環(huán)比回落，同比持增，且增幅均有擴(kuò)大趨勢。

??30個(gè)二線城市中僅有大連、哈爾濱、長春、沈陽、青島、太原、蘭州7個(gè)城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；僅有1/3的城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中大連、哈爾濱、長春、青島、蘭州、廈門、南寧等面臨去化周期大于20個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。

??三四線城市形勢更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)19.2個(gè)月，同環(huán)比齊增，且同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中26城去化周期已在20個(gè)月以上。變化情況來看，東南沿海城市部分城市諸如三明、惠州、嘉興、東莞、鹽城、麗水、泰州、張家港、舟山、揚(yáng)州、金華、常州、湖州、泉州、無錫、溫州、臺州、珠海等因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，同環(huán)比保持增勢。而太倉等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

??表3-1百城2021年11月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫存

??環(huán)比微跌5%至36.56億平

??三四線同環(huán)比齊跌加回落

??廣義庫存本月穩(wěn)步回落，2021年11月末達(dá)365592萬平方米，環(huán)比下降5%，同比則由增轉(zhuǎn)降，降幅為1%。考量到市場下行壓力下，狹義庫存高位波動，廣義庫存的回落主要源于本月房企開工意愿回升，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，11月全國新開工面積16084萬平方米，環(huán)比上升17%，受此影響，未開工地塊量加速回落。分能級來看，三四線城市同環(huán)比齊跌，回落顯著，一二線環(huán)比微跌，同比仍顯著高于去年同期，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??一線城市中，北京、廣州環(huán)比微跌，同比持增，深圳同環(huán)比齊增，一方面受狹義庫存激增影響，另一方面，深圳本月開啟第三輪集中土拍，土地成交量穩(wěn)中有增，以此也帶動了未開工地塊量的攀升。與之形成鮮明對比的是上海廣義庫存同環(huán)比齊降，雖然上海也于本月末開啟了第三輪集中土拍，但前期出讓地塊多為舊改、安置等保障地塊，普通商品住宅用地多集中在12月初開拍，因而本月僅成交了8幅商品宅地，因而整個(gè)廣義庫存量仍處低位徘徊。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊11月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，煙臺、南昌、株洲、長沙、寶雞、蘭州、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過10%。不過相較于2020年同期，漲跌參半：以成都、西安、長沙為代表的弱二線城市和以保定、河源等為代表的基本面較差的內(nèi)陸三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)上升的問題，諸如鎮(zhèn)江、蕪湖、云浮、珠海等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長。而部分城市諸如石獅、合肥、福州、漳州、龍巖、晉江等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

??表4-1 百城2021年11月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，11月樓市延續(xù)低迷走勢，供應(yīng)放量，成交同環(huán)比齊跌，由此拉動狹義庫存穩(wěn)中微增至6.1億平，但去化周期顯著拉長至16.96個(gè)月，廣義庫存則降至36.6億平，延續(xù)高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強(qiáng)，11月狹義庫存微增，但仍低于去年同期，去化周期1年左右持穩(wěn)，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存同環(huán)比波動不大；廣義庫存環(huán)比微降，同比持增。三四線壓力陡增，主要集中在狹義庫存，同比漲幅均屬不同能級之首，顯著超百城平均，不過廣義庫存迎來階段性回落，主要與地方政府供地規(guī)?？s量密切相關(guān)。

??預(yù)判12月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存仍將延續(xù)高位波動態(tài)勢，主要是基于供需疲軟，以價(jià)換量邊際效應(yīng)遞減，成交基本已經(jīng)“觸底”，房企推盤積極性也不會太高。不同城市間分化將持續(xù)加?。阂痪€城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，尤其在降準(zhǔn)、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)等利好信息頻出的大環(huán)境下，信貸口有松動跡象，有望帶動成交回升；而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如北海、防城港、寶雞、連江、煙臺、梅州、欽州、永泰、來賓、銅陵等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預(yù)期將高位持穩(wěn)，主要是基于狹義庫存穩(wěn)步增長，而房企新開工意愿不足。一方面，年末將至，整體供地進(jìn)入尾聲期，土地成交規(guī)模受限；另一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，開工意愿一般，基于此，后期未開工地塊量預(yù)期穩(wěn)步上漲也將使得廣義庫存延續(xù)高位。