[克而瑞]疫情期50城項目開盤去化率僅29%

??4月以來，穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)酵，政治局會議強調(diào)支持剛性和改善性住房需求，55省市政策放松，南京、蘇州等強二線跟進放松限購，南寧、長沙等弱二線及三四線財稅刺激托市。但由于政策力度較弱，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行，重點50城開盤平均去化率跌至29%，環(huán)比下降6個百分點。而在城市分化的大背景下，哪些城市市場率先回穩(wěn)？哪些城市再度轉(zhuǎn)弱？哪些城市下行壓力加?。?/p>

??長三角因疫情復蘇進程“熄火”

??4月成交同比跌幅擴大11PCT降69%

??如上文所說，2022年超過45個地市受疫情影響，其中近七成的城市位于環(huán)渤海和長三角，其中長三角城市圈內(nèi)疫情影響人數(shù)最多、地域最廣。故受疫情影響不同地區(qū)前4月樓市情況分化明顯。

??長三角地區(qū)成交規(guī)模降幅居首，受疫情影響最為嚴重。2022年4月長三角20個重點城市商品住宅成交面積同比下降69%，較3月累計降幅擴大了11個百分點，上海、杭州、蘇州、蘇北五市3-4月因疫情防控線下銷售基本停滯。

??環(huán)渤海次之，2022年以來受疫情影響有過靜態(tài)管控城市數(shù)量高達19個，也使得其自2月以來同比降幅持續(xù)擴大。2022年3-4月環(huán)渤海地區(qū)12個重點城市商品住宅成交面積同比下降54%，較1-2月降幅擴大20pct，為四個地區(qū)之最。3月起東北三省多個地市經(jīng)歷了長時間靜態(tài)管控，如長春、哈爾濱、吉林等，使得3-4月成交較1-2月下滑顯著。

??粵港澳僅廣州1城有過靜態(tài)管控，因而樓市成交受疫情波及較小。2022年3-4月粵港澳地區(qū)9個重點城市商品住宅成交面積較1-2月同比降幅反而縮小2pct。廣州曾受疫情反復影響而封控，封控期間樓市也均停擺。但由于處置及時封控時間普遍在兩周以內(nèi)，故對地區(qū)市場的影響較低。

??50城開盤去化率跌至29%

??6成以上城市環(huán)比下滑，長三角跌幅居前

??4月，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點監(jiān)測50城新開盤項目平均去化率跌至29%，較上月下降6個百分點。其中，6成以上城市開盤去化率環(huán)比下滑，受疫情影響，合肥、寧波這些長三角地區(qū)二線城市市場轉(zhuǎn)冷，去化率明顯回落，例如寧波，新盤平均去化率由上月的47%回落至本月的27%，環(huán)比下降20個百分點。

       去化率環(huán)比上升的城市占比不足4成，基本劃分為以下兩類：其一，北京、廣州市場有序復蘇，去化率企穩(wěn)回升，例如北京，4月開盤去化率升至45%，環(huán)比增加15個百分點。其二，更多城市受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，去化相對較好的主城區(qū)推盤項目大幅增多，結(jié)構(gòu)性拉升全市平均去化率。例如杭州，4月主城區(qū)開盤項目占比約8成，平均去化率升至69%，環(huán)比增加11個百分點，但實際市場明顯轉(zhuǎn)弱，富陽、臨安、臨平等外圍區(qū)域去化率進一步回落至9%。

??依據(jù)近期市場變化情況，可以將重點50城簡單劃分為以下五類：

??1、北京市場轉(zhuǎn)暖價格倒掛盤“日光”，廣州緩慢復蘇價格標桿盤去化優(yōu)異

??4月，北京房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，開盤去化率穩(wěn)步提升至45%，環(huán)比增加15個百分點。部分價格倒掛盤“日光”。4月12日，東城區(qū)的天壇府加推240套，售價128000元/平方米，開盤當天認購231套，去化率高達96%。

??廣州房地產(chǎn)市場緩慢復蘇，開盤去化率回升至21%，環(huán)比增加2個百分點。中高端需求堅挺，部分價格標桿項目去化優(yōu)異。4月16日，萬科金域曦府、和樾府兩大價格標桿項目均少量加推大戶型產(chǎn)品試探市場，售價6.2-6.7萬元/平方米，較上批次售價略有上漲，去化率分別達到88%和70%。

??2、西安、蘇州、鄭州、成都、濟南、廈門和泉州等板塊及項目分化加劇

??西安、蘇州、鄭州、成都、濟南、廈門、泉州等各區(qū)域、各板塊市場冷熱不均，項目分化加劇。

??4月，西安共計6個項目開盤當天“日光”，主要集中在泛高新、國際港務區(qū)等熱點板塊。并有天地源·丹軒坊、華潤置地·未來城市兩個樓盤“萬人搖”，主要原因在于這兩個項目拿地較早，一、二手價差優(yōu)勢明顯。例如天地源·丹軒坊，開盤推售361套房源，售價26164元/平方米，周邊二手房售價超5萬元/平方米，吸引34502組客戶到場登記，核驗通過登記28343組客戶。反觀西咸新區(qū)去化普遍承壓，灃東、秦漢、空港等板塊客戶到訪量全市墊底，轉(zhuǎn)化率更是低于1%。4月，西咸新區(qū)共開盤3個項目，去化率最高29%，最低僅2%。

??蘇州園區(qū)、高鐵新城、太湖新城等核心板塊市場熱度不減，高品質(zhì)改善樓盤受疫情沖擊較小。4月，高鐵新城板塊的鉑悅春和萬象、陸慕華僑城龍湖啟元，以及吳江太湖新城板塊的中海悅湖東方持續(xù)熱銷，園區(qū)的萬科玲瓏源璟首開230套房源，開盤當天全部售罄。其余項目大都陷入滯銷狀態(tài)，滯銷最嚴重的項目主要集中在相城全域，新區(qū)滸關城鐵、通安，吳中木瀆、上方山、越溪，吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)等板塊，要么是存量過大，如相城、滸關，要么是區(qū)域價值低，如吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)、渭塘。

??3、杭州、寧波、合肥和長沙等市場轉(zhuǎn)弱，打新熱度下降外圍區(qū)域去化艱難

??4月，杭州、寧波、合肥、長沙等市場明顯轉(zhuǎn)弱，表現(xiàn)于打新熱度下降，外圍區(qū)域去化普遍艱難。

??杭州各區(qū)域市場兩極分化，核心區(qū)域開盤去化率達到87%，近郊去化率83%，富陽、臨安、臨平、大江東等外圍片區(qū)去化率進一步回落至9%。

??寧波核心板塊仍以自銷為主，核心延伸板塊基本都啟用分銷，傭金4-8萬元/套，奉化等外圍板塊全面啟用分銷，全民經(jīng)紀人傭金2-5萬元/套，中介傭金6.5-10萬元/套，且房價9折另加2-3萬元車位優(yōu)惠。

??合肥市場熱度進一步下探：其一，包河、濱湖、高新、蜀山等熱點區(qū)域搖號項目明顯減少，非剛需客戶首付比例降低，熱銷盤搖號登記首付比例大都從8成降至4-6成。其二，新站、肥東、長豐等外圍區(qū)域來訪成交斷崖式下跌，單盤日均到訪普遍不超過10組，優(yōu)惠力度加大，普遍折扣93-95折，最低82折，且分銷合作項目增多，傭金點位集中在3%-3.5%，較此前增加1到1.5個百分點。

??受疫情影響，長沙房企供貨節(jié)奏放緩，案場客戶到訪量明顯下降，多項目認籌不足，取證直接平銷。開盤平均去化率跌至53%，環(huán)比下降13個百分點，部分剛需盤去化率低至20%。周末特價房項目有所增加，但整體收效甚微。

??4、武漢、重慶、天津等市場筑底，到訪轉(zhuǎn)化低于6%，企業(yè)降價及渠道提點“自救”

??4月，武漢、重慶、南京、昆明、天津、福州、青島等房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，體現(xiàn)在以下兩個方面：

??其一，市場觀望情緒濃重，客戶到訪量不升反降，轉(zhuǎn)化率降至6%以下。4月，重慶、昆明等客戶到訪量明顯下滑，尤其是重慶，到訪量低至4萬組，環(huán)比下降25%。受疫情影響，4月初青島到訪量基本為零，月中核心區(qū)域熱銷盤日均到訪回升至30組附近，但郊區(qū)仍不足10組。并且，武漢、昆明、天津等到訪客戶轉(zhuǎn)化率降至6%以下，直觀反映市場觀望情緒濃重。

??其二，房企積極開展“自救”，特價房、工抵房優(yōu)惠迭出，渠道分銷提點上調(diào)。昆明降價幅度最大，特價房每平方米普遍降價500-1000元，部分房企急于資金回籠，多個項目推出工抵房，優(yōu)惠力度在8折左右。南京、福州、武漢等邊郊板塊折扣力度明顯加大，福州金地自在城、龍旺華府壹號等每平米降價近3千元。滯銷板塊、項目嚴重依賴分銷，重慶雅居樂美好時光銘著、金輝彩湖云璟渠道傭金提點1-2個百分點至5%，榮盛城包銷點位更是升至5%-8%，福州和光嶼湖渠道提點高達8%-9%，武漢長江中心全民營銷提點由每套5萬元上調(diào)至10萬元。

??5、南寧、長春、徐州等市場繼續(xù)下行，大幅降價、高傭金難改去化慘淡

??南寧、長春、阜陽、徐州等房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行，受累于庫存高企，市場預期轉(zhuǎn)折，即便房企加大打折力度也很難拉升成交去化，市場似乎陷入“越跌越不買”的怪圈。

??滄州、徐州、阜陽、南寧等價格戰(zhàn)愈演愈烈，滄州在售項目普遍降價，尤以運河區(qū)降幅最大，如保利拉菲公館售價從萬元下調(diào)至8300元/平方米。鹽城多盤爭相降價倒逼政府出臺“限跌令”，信銀城云樾天著推出65折特價房，現(xiàn)已被相關部門約談。另外高分銷、高返傭現(xiàn)象頻出，南寧、阜陽渠道傭金達到2-3萬元/套，徐州5萬元/套的高傭金并非個案。

??即便如此力度的營銷，也難以顯著提振成交去化。4月，徐州、鹽城開盤去化率均低于20%，滄州在售的50余個項目，全月總計僅成交200套，南寧從去年11月至今沒有項目開盤，所有項目都順銷入市，認購情況同樣不理想。

??展望：疫情加劇供求失衡

??一線和強二線市場回穩(wěn)最早延至三季度

??展望未來，疫情加劇供求失衡，樓市能否真正回穩(wěn)，關鍵在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下調(diào)二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。在這樣政策支持前提下，廣州、深圳、蘇州、武漢等市場有望在三季度觸底回穩(wěn)，多數(shù)二三城市還將在四季度甚至一年更長才會有所好轉(zhuǎn)，更多弱三四線調(diào)整周期更長。

??廣州、深圳、蘇州、武漢等一線及強二線城市經(jīng)濟基本面相較優(yōu)質(zhì)，人口吸附能力強勁，市場需求及購買力均有較強支撐，房地產(chǎn)市場有望在三季度觸底回穩(wěn)。例如廣州，在需求整體不振的情況下，二季度市場主基調(diào)還是緩慢復蘇，成交會有逐漸改善的可能性，市場升溫可能要到三季度。又如武漢，5、6月或?qū)⑹鞘袌鲎呦驈吞K的關鍵性拐點，隨著房企及購房者預期逐漸回升，三季度市場或?qū)⒚黠@好于二季度。

??昆明、天津、南寧、長春等房地產(chǎn)市場明顯供過于求，短期內(nèi)依舊面臨較大的去庫存壓力，例如昆明，市場已探底，調(diào)整幅度基本到位，但調(diào)整時間仍不夠，預計市場或?qū)⒃诘撞勘P整5個月左右，市場拐點大概率將出現(xiàn)在四季度。又如天津，5、6月房企籌備自救，部分板塊及項目或?qū)⒔祪r促銷，但真正企穩(wěn)可能要到四季度。

??受限于前期居民過度加杠桿購房，三四線城市市場需求及購買力明顯透支，且市場信心修復仍需時間。例如阜陽，市場缺乏上行驅(qū)動力，短期仍將以價換量，基于外出人口較多，中秋、國慶或?qū)⒊霈F(xiàn)階段性返鄉(xiāng)置業(yè)行情。又如濟寧，短期房地產(chǎn)市場較難擺脫下降通道，成交持續(xù)低迷，房價依舊面臨一定的下行壓力。