[克而瑞]市場(chǎng)月報(bào)｜12月樓市供求小翹尾收官，地市規(guī)模沖高但熱度仍低

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     12月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)小幅翹尾行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。一線城市韌性較強(qiáng)，房企推盤積極性上升帶動(dòng)成交穩(wěn)步放量。土地出讓節(jié)奏明顯加快，成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，但熱度依舊普遍處于低位，12月土拍溢價(jià)率為2.3%，較上月回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??01新增供應(yīng)

??政策疊加沖量致推盤環(huán)增9%

??熱點(diǎn)一二線漲幅3成

??12月年尾供應(yīng)如期放量，30個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)1807萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲9%。但同比仍下降34%，不如往年同期。受主要城市供應(yīng)激增推動(dòng)，預(yù)計(jì)全年商品住宅供應(yīng)面積同比降幅較前11月略有收窄，收至39%左右。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市12月新增供應(yīng)389萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲29%，同比僅下降12%。其中尤其是北京和上海均同比和環(huán)比正增長(zhǎng)。北京12月供應(yīng)主要為中海地產(chǎn)海淀區(qū)富華里項(xiàng)目和豐臺(tái)區(qū)大紅門項(xiàng)目，兩項(xiàng)目新增入市房源近兩千套。

??二三線城市12月預(yù)計(jì)26個(gè)典型城市新增供應(yīng)1418萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲5%、同比下降38%。整體供應(yīng)強(qiáng)度不及2021年同期，但部分城市仍有積極推貨動(dòng)作。如杭州12月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)接近200萬(wàn)平方米，同比上漲34%。位于拱墅區(qū)的純新盤項(xiàng)目濱江芳翠錦繡府首開(kāi)入市，以及綠城錢塘區(qū)項(xiàng)目的加推均為杭州市場(chǎng)帶來(lái)足量新增房源。又如重慶12月新增供應(yīng)預(yù)計(jì)環(huán)比上漲近2倍，位于沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目紛紛加推，市區(qū)內(nèi)年底貨量充足。

??事實(shí)上，由于四季度以來(lái)中央已出臺(tái)了多項(xiàng)金融端和政策端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好。故房企對(duì)部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)了推盤規(guī)模，以求在年底搶收新激活的購(gòu)房需求。上述12月供應(yīng)激增的城市主要可分為兩類：一類是2022年樓市成交始終較好的強(qiáng)一二線城市，如北京、上海、成都、杭州、蘇州等。另一類是樓市相對(duì)較差，但已長(zhǎng)期供應(yīng)低迷甚至“零供應(yīng)”的二三線城市，如西安、青島、徐州、常州、南寧等。

??02新房成交

??環(huán)增18%小翹尾

??熱點(diǎn)城市和改善盤恒熱格局未變

??2022年12月，整體市場(chǎng)迎小幅“翹尾”行情：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，12月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1628萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，同比下降32%，全年累計(jì)同比跌幅達(dá)38%，與上月基本持平。得益于房企年末業(yè)績(jī)沖刺，增加了推盤頻次的同時(shí)加大了營(yíng)銷折扣力度，整體成交有小幅微增勢(shì)頭。

??分能級(jí)來(lái)看，一線韌性較強(qiáng)，12月總成交為268萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16%，全年累計(jì)同比降幅收窄至24%。其中上海、廣州均迎來(lái)了供應(yīng)的集中放量，上海七批次集中入市，共涉及57個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約190.6萬(wàn)平方米，共計(jì)16060套，以此帶動(dòng)成交量大增。相較而言，北京略有回落，同環(huán)比齊降，并未出現(xiàn)翹尾行情。

??二三線城市總成交僅1360萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，同比降33%。各城市環(huán)比漲多跌少，仍舊呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的分化格局：杭州、成都12月單月成交量均突破120萬(wàn)平方米，改善盤持續(xù)熱銷。變化情況來(lái)看，環(huán)比“翻番”主要集中在前期成交相對(duì)低迷的重慶、鄭州、廈門、福州等，隨著疫情管控全面解除，需求迎來(lái)了補(bǔ)償性回升；同環(huán)比齊跌的大體分為以下兩類：一是天津、濟(jì)南、昆明、長(zhǎng)春、?？诘热醵€城市，整體居民觀望情緒加劇，市場(chǎng)尚無(wú)明顯起色；二是南京、合肥、無(wú)錫等東南沿海核心二三線城市，前期需求透支尚未完全恢復(fù)，成交還在低位徘徊。而從全年同比跌幅來(lái)看，成都、西安等西部區(qū)域中心已收窄至15%，購(gòu)房需求相對(duì)穩(wěn)定，行情自成一體。

??03項(xiàng)目去化

??去化率49%持穩(wěn)、漲跌參半

??寧漢津熱度再降

??以項(xiàng)目開(kāi)盤去化率走勢(shì)來(lái)看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤去化率高位持穩(wěn)49%。細(xì)化到周度變化呈現(xiàn)出“先降后穩(wěn)”走勢(shì)，12月初去化率由63%高位降至44%，而后續(xù)伴隨房企加快推盤節(jié)奏，營(yíng)銷折扣力度有增無(wú)減，至第52周（12.19-12.25）去化持穩(wěn)至44%。

??聚焦到單個(gè)城市，12月各城市環(huán)比漲跌參半，大體呈現(xiàn)出如下特征：一是上海、北京、長(zhǎng)沙、杭州等熱點(diǎn)恒熱，隨著優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中放量，去化率基本都穩(wěn)步回升至60%以上。二是西安、成都等西部區(qū)域中心行情獨(dú)立、自成一體，不僅成交跌幅收窄，整體項(xiàng)目去化率也保持在50%-60%之間波動(dòng)。三是蘇州、廈門、常州等12月漲幅顯著主要基于供應(yīng)疲軟，單盤熱銷拉動(dòng)平均去化率穩(wěn)步攀升，實(shí)則短期購(gòu)房者觀望情緒依舊濃厚，市場(chǎng)尚未有明顯起色。四是武漢、南京、天津等前期紓困政策頻頻，不過(guò)對(duì)項(xiàng)目去化的提振作用遞減，12月整體去化率延續(xù)降勢(shì)，尚在低位徘徊。

??04庫(kù)存

??二三線消化周期短期改善

??但多數(shù)仍處庫(kù)存規(guī)模高點(diǎn)

??12月整體30個(gè)重點(diǎn)城市因供略過(guò)于求，整體供求比為1.1，故月末庫(kù)存環(huán)比上漲0.6%。

??具體而言，部分新增供應(yīng)規(guī)模突出的城市短期呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)，如北京、上海、深圳、西安、成都、蘇州、南京等。而多數(shù)二三線城市則表現(xiàn)為供不應(yīng)求，如長(zhǎng)沙、重慶、武漢、福州、徐州等。

??從消化周期來(lái)看，得益于年末供求翹尾，二三線城市庫(kù)存消化情況多有改善，如大連、福州、武漢、東莞、杭州等消化周期均較11月環(huán)比縮短。但同比來(lái)看超9成城市庫(kù)存消化情況仍差于2021年末同期。

??總的來(lái)看，全國(guó)整體新房供求維持相對(duì)平衡的熱度狀態(tài)，年末供求翹尾短期改善了部分重點(diǎn)城市的庫(kù)存消化情況，但市場(chǎng)需求不振下多數(shù)城市仍處于歷史新房庫(kù)存規(guī)模高點(diǎn)。

??05二手住房

??成交同環(huán)比再降20%

??全年累計(jì)同比降24%

??四季度末，各省市成交規(guī)模繼續(xù)下探。整體來(lái)看，12月全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量預(yù)計(jì)為331萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比均下降20%。預(yù)計(jì)全年10城二手房成交面積同比下降24%。

??從日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，10個(gè)核心城市有漲有跌。一線北京和深圳二手房成交進(jìn)一步降溫，規(guī)模分別環(huán)比下降31%和27%。二三線城市中僅杭州和青島成交環(huán)比上揚(yáng)，其余城市如南京、蘇州、東莞等12月二手房成交規(guī)模均再度縮減。

??從2022年全年累計(jì)成交量來(lái)看，10城規(guī)模普降。強(qiáng)一二線城市中北京、深圳、南京、杭州等二手房全年成交規(guī)模預(yù)計(jì)同比降幅均超過(guò)20%。整體市場(chǎng)寒氣的滲透下，二手房市場(chǎng)規(guī)模再難維持先前高位。

??06土地市場(chǎng)

??成交規(guī)模升至年內(nèi)最高位

??土拍熱度延續(xù)低位

??臨近年末，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土拍節(jié)奏明顯加速，多個(gè)城市先后完成了年內(nèi)的第四、五輪土拍。在此支撐下，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模達(dá)到年內(nèi)最高水平。截至12月26日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為2.5億平方米，全月成交建筑面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，但同比來(lái)看降幅仍將超過(guò)四成；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額6927億元，考慮到月末成交城市，環(huán)比增幅在七成左右，同比減少四成左右。平均樓板價(jià)方面，因月內(nèi)一二線城市成交增加，土地成交均價(jià)回升至2820元/平方米，環(huán)比上升8%，同比上漲16%。

??市場(chǎng)熱度方面。重點(diǎn)城市中有15市在月內(nèi)進(jìn)行集中土拍，但熱度依舊普遍處于低位，12月土拍溢價(jià)率為2.3%，較上月回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)第二低點(diǎn)。對(duì)比來(lái)看，大多數(shù)城市土拍熱度仍在低位，溢價(jià)率最高的上海也僅僅拍出了4%溢價(jià)率。二線城市土拍溢價(jià)率普遍低位，溢價(jià)率最高的反而是未參加集中土拍的石家莊，平均溢價(jià)率達(dá)到了13%。三四線城市土拍仍以底價(jià)成交，僅鹽城、臺(tái)州、淮安等少數(shù)城市保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價(jià)率超過(guò)了5%。

??一線城市本月共成交土地265萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了11%，但同比降幅高達(dá)62%。聚焦到城市來(lái)看，于月內(nèi)完成第四輪集中土拍的廣州和上海成為成交主力，廣州成交建面為193萬(wàn)平方米，涉及15宗地,5宗地平均溢價(jià)率僅0.1%，較第三輪下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)。上海成交建面為73萬(wàn)平方米，涉及10宗地，溢價(jià)率較第三輪集中供地略有上升，增至3.69%。

??二線城市成交建面為4357萬(wàn)平方米，環(huán)比增加85%，但同比下降了48%。成交金額環(huán)比增加88%至1779億元，樓板價(jià)與上月基本持平，為4083元/平方米。本月成都、西安、長(zhǎng)沙、青島、寧波、合肥和重慶的成交建面超過(guò)了100萬(wàn)平方米。其中，僅有蘇州、廈門的市場(chǎng)熱度較高，整體溢價(jià)率達(dá)到4.8%，成為今年溢價(jià)率最高的一次土拍。整體依舊處于冷熱不均、需要托底的局面中，但也出現(xiàn)了新趨勢(shì)，城投在進(jìn)行了多次托底后，逐漸出現(xiàn)民企與城投聯(lián)合拿地。

??三四線城市則也表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊增。總成交建面為19945萬(wàn)平方米，環(huán)比增加32%，同比則下降了49%；總成交金額為4724億元，環(huán)比增加41%，但同比下降了27%；平均樓板價(jià)也略有增加，本月三四線城市平均地價(jià)增至2369元/平方，環(huán)比上漲7%，同比大漲44%。徐州、常州、鹽城、南通、泰州、揚(yáng)州等多達(dá)17個(gè)城市的成交規(guī)模均超過(guò)了100萬(wàn)平方米，活躍度相對(duì)較高。其中，月內(nèi)完成了第五、六批集中出讓的徐州成為榜首，共成交了100宗地，總成交建面高達(dá)943萬(wàn)平方米，其次是常州，成交建面也高達(dá)600萬(wàn)平方米，位于第三位是鹽城。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角三四線城市成為成交主力；熱度來(lái)看，同樣大多數(shù)城市土拍仍以底價(jià)成交，僅鹽城、臺(tái)州、淮安等少數(shù)城市保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價(jià)率超過(guò)了5%。

??07綜觀

??地方政策松綁效果遞減

??1月春節(jié)影響成交繼續(xù)回落

??12月收官，在疫情管控全面解禁和高能級(jí)城市限購(gòu)松綁等利好之下，成交環(huán)比微增18%，迎來(lái)小幅翹尾行情，但是全年成交跌幅依舊達(dá)到38%。

??展望下月，我們認(rèn)為，成交環(huán)比將小幅回落，在去年基數(shù)影響下同比亦將大幅下挫。主要基于以下幾點(diǎn)：一方面，1月恰逢春節(jié)，一二線成交熱度將進(jìn)一步轉(zhuǎn)淡,三四線返鄉(xiāng)置業(yè)大概率成色不足。另一方面，拿地收縮，一季度房企供貨可能受限且積極性亦不會(huì)太高，也會(huì)限制整體成交放量。此外，政策利好基本進(jìn)入尾聲期，對(duì)于成交的提振作用也呈現(xiàn)邊際遞減，居民購(gòu)房信心和預(yù)期尚未被完全穩(wěn)固，因而預(yù)期整體成交也會(huì)延續(xù)平淡走勢(shì),基于去年高基數(shù),同比或?qū)⒚黠@下滑。

??不同城市“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者積弱”的分化格局還將延續(xù)：核心一二線城市諸如上海、杭州、成都等市場(chǎng)復(fù)歸平穩(wěn)理性，尚能“保溫”。部分人口大市諸如阜陽(yáng)、周口、駐馬店等或?qū)⒂瓉?lái)一輪返鄉(xiāng)置業(yè)行情，但是預(yù)期對(duì)于本地樓市成交的帶動(dòng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷史同期。而對(duì)于廣大內(nèi)陸缺乏人口優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的三四線城市，需求透支嚴(yán)重，還將面臨較長(zhǎng)時(shí)間的低位盤整期。