沈曉玲、陳楨穎2016-04-20 08:52:03來(lái)源:克而瑞
??自新城B股轉(zhuǎn)A股后,新城便作出明確的平臺(tái)分工:將住宅商業(yè)主要業(yè)務(wù)資產(chǎn)注入A股,而H股主營(yíng)兒童產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理等輕資產(chǎn)的創(chuàng)新型業(yè)務(wù),同時(shí)控 股投資A股。值得注意的是,H股的總市值僅60億左右,但是公司表示絕不私有化,并且為了體現(xiàn)H股業(yè)務(wù)價(jià)值將增加海外資產(chǎn)投資,投資范圍包括香港、海外房 地產(chǎn),以及與房地產(chǎn)相關(guān)的金融業(yè)務(wù)。
??我們認(rèn)為,在既定的平臺(tái)發(fā)展定位下,新城此番欲入保險(xiǎn)領(lǐng)域,主要是看中:
??1. 行業(yè)發(fā)展:中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展處黃金期,凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)近73%
??2015年,全國(guó)保費(fèi)收入2.4萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)20%;保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)12萬(wàn)億;保險(xiǎn)業(yè)整體凈利潤(rùn)創(chuàng)歷史新高,預(yù)計(jì)增長(zhǎng)接近73%。另外,財(cái)政部、國(guó)稅總局、保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施商業(yè)健康保險(xiǎn)個(gè)人所得稅政策試點(diǎn)的通知》正式確定了個(gè)人稅收優(yōu)惠型健康險(xiǎn)的試點(diǎn);備受關(guān)注的個(gè)稅遞延型養(yǎng)老險(xiǎn)的試點(diǎn)也有望在2016年推出。稅收扶持政策的推進(jìn),勢(shì)必支撐保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。
??2. 海外投資需求:高凈值投資者海外投資意愿強(qiáng)烈,香港保單業(yè)務(wù)增長(zhǎng)趨勢(shì)強(qiáng)勁
??目前,國(guó)內(nèi)高凈值的投資者的海外投資需求旺盛,而購(gòu)買海外保單則是重要的投資渠道之一。從香港保單業(yè)務(wù)來(lái)看,2009年,內(nèi)地訪客在港的新保單保費(fèi)達(dá)30億港元,而到了2015年,保單保費(fèi)已達(dá)316億港元,占香港保險(xiǎn)業(yè)個(gè)人業(yè)務(wù)的總新保單保費(fèi)的24.2%,同比增速29.5%,保單業(yè)務(wù)呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。
??另外,鑒于個(gè)人的年度外幣兌換限額為5萬(wàn)美元,購(gòu)買保單則可繞過(guò)限制實(shí)現(xiàn)外幣直接兌換,這將利好海外報(bào)單業(yè)務(wù)發(fā)展。雖然央行新規(guī)明確,內(nèi)地居民在港刷銀聯(lián)卡購(gòu)買人壽投資險(xiǎn)等大額險(xiǎn)被禁(意外險(xiǎn)和醫(yī)療險(xiǎn)等保障型產(chǎn)品且金額在3萬(wàn)元以下可刷卡購(gòu)買),但開立香港銀行賬戶、將銀行本票或支票直接交由保險(xiǎn)公司辦理以及直接去香港銀行柜臺(tái)辦理等方式依然可規(guī)避政策限制。
??3. 保險(xiǎn)公司的資金特性:量充足、成本低,壽險(xiǎn)資金的投向側(cè)重中長(zhǎng)期高收益項(xiàng)目
??對(duì)于養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目開發(fā)而言,前期大量的資金需求會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的壓力。而保險(xiǎn)公司擁有充足的資金量,且融資成本低,可有效補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流,緩解債務(wù)壓力。尤其如壽險(xiǎn)資金的投資標(biāo)的往往是投資周期較長(zhǎng),且能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。在國(guó)內(nèi)REITS缺位的背景下,保險(xiǎn)資金的支持將利于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展。
??由于積極收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備,新城發(fā)展2015年的凈負(fù)債率一下子攀升至83.3%(往年維持在43%-53%),高于行業(yè)平均水平。新城不僅有銷售 規(guī)模增長(zhǎng)的目標(biāo)(2016年銷售目標(biāo)400億,較2015年全年銷售額提高了25%,2016年下半年或?qū)⑦M(jìn)一步上調(diào)目標(biāo)),而且還有能與地產(chǎn)起到協(xié)同效 應(yīng)的多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展需求(如金融、養(yǎng)老、兒童產(chǎn)業(yè)等),如今又提出了要進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)的海外擴(kuò)張,對(duì)于資金方面的需求不言而喻。
??4. 來(lái)源于被收購(gòu)方的因素:保險(xiǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出利于提升投資收益,低估資產(chǎn)極具投資價(jià)值
??就大新金融的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展來(lái)看,其高增長(zhǎng)收入利于提升新城投資收益,幫助其增加優(yōu)質(zhì)總資產(chǎn)。大新金融旗下保 險(xiǎn)業(yè)務(wù)包括人壽保險(xiǎn)及一般保險(xiǎn)(大新人壽保險(xiǎn)為大新金融之全資附屬,在香港經(jīng)營(yíng)人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù))。2015年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,大新金融的旗下業(yè)務(wù)中,保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 的發(fā)展表現(xiàn)尤為突出:其營(yíng)運(yùn)收入(扣除保險(xiǎn)索償)較14年增幅最大,上升52.08%至7.24億港元;稅后溢利也增長(zhǎng)了28.65%至3.24億港元; 除財(cái)資業(yè)務(wù)之外,保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的凈資產(chǎn)上升了8.05%至44.05億港元。
??按照4月13日50.4港元的收盤價(jià)計(jì)算(如下表),大新金融的總市值為168.9億港元(14.6港元/股),其貨幣資金及證券類資產(chǎn)可完全 覆蓋客戶存款、長(zhǎng)期保險(xiǎn)合約保單的負(fù)債;而經(jīng)計(jì)算,其非銀業(yè)務(wù)價(jià)值僅約27億港元,顯然占大新金融非銀業(yè)務(wù)最大的人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)是受到低估的(保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的凈資產(chǎn)值有44億港元)。大新金融的股價(jià)在歷史高峰時(shí)的市凈率有2.34左右,目前僅0.83,對(duì)于新城等投資方來(lái)說(shuō),極具投資吸引力。
??在險(xiǎn)資的支持下,除了融資渠道的拓展及成本的降低之外,房企還能獲得多重業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展利好。如今,進(jìn)軍保險(xiǎn)領(lǐng)域的不僅僅只是龍頭房企,400億的新城積極布局金融領(lǐng)域的戰(zhàn)略也越來(lái)越清晰。結(jié)合目前“房企+險(xiǎn)資”的合作模式,我們認(rèn)為,新城進(jìn)軍保險(xiǎn)后可以發(fā)展的方向可以有以下幾點(diǎn):
??1.優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道
??目前,新城已將商業(yè)地產(chǎn)作為集團(tuán)未來(lái)的主要發(fā)展方向,計(jì)劃到2017年,建起40座吾悅廣場(chǎng),至2020年 開業(yè)及在建商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到80個(gè)以上,爭(zhēng)取躋身國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)。如此大規(guī)模的發(fā)展計(jì)劃,目前的融資手段顯然是不足的,目前只能通過(guò)定增,然后以售養(yǎng) 租的方式運(yùn)營(yíng)。數(shù)據(jù)顯示,2015年新城控股自持物業(yè)收入占比僅10%左右,先賣出大部分物業(yè)以覆蓋成本,剩下的物業(yè)用來(lái)自持。雖然這樣的方式較為穩(wěn)健, 但對(duì)于一些一二線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,自持的長(zhǎng)期回報(bào)率顯然高于出售。
??如果新城成功收購(gòu)大新人壽股權(quán),保險(xiǎn)資金將成為其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道的有效補(bǔ)充。首先,大新人壽未來(lái)保費(fèi)增長(zhǎng)空間較大,未來(lái)或?qū)⒊蔀樾鲁强毓缮虡I(yè)項(xiàng)目融資保障。目前大新人壽年保費(fèi)收入近20億港元,全港壽險(xiǎn)業(yè)中排行20名以外,但大新銀行有46間分行,約50萬(wàn)個(gè)客戶,因此未來(lái)保費(fèi)收入仍有很大的增長(zhǎng)空間。其次,保險(xiǎn)資金能夠獲得穩(wěn)定的回報(bào)。 保險(xiǎn)資金追求每年穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)和物業(yè)重估的增值收入,如果投資新城的商業(yè)項(xiàng)目,能獲得穩(wěn)定的回報(bào)。根據(jù)今年3月公司定增募集資金時(shí)的公告顯示,兩個(gè)項(xiàng) 目含持有型物業(yè)(衢州吾悅廣場(chǎng)和??谖釔倧V場(chǎng))年平均投資回報(bào)率預(yù)計(jì)為4.91%。而對(duì)于保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō),回報(bào)率高于2%就能產(chǎn)生收益,而一線城市的商業(yè)項(xiàng) 目回報(bào)率更高。
??2.強(qiáng)化互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái),鎖定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目客源
??新城在2015年10月推出了“新城金融”平臺(tái)。平臺(tái)主打的明星理財(cái)產(chǎn)品為供應(yīng)鏈類的金融產(chǎn)品“商票寶”,是以借款人持有的大型品牌企業(yè)簽發(fā)并承兌的的商業(yè)承兌匯票為還款保障的金融產(chǎn)品,期限分為2、3、6個(gè)月及1年,利率在5.8%-8%范圍。
??雖然商票寶與市場(chǎng)上的房企推出的金融產(chǎn)品相比,利率還算可以,但是平臺(tái)的理財(cái)產(chǎn)品在屬性、利率、投向等方面的選擇缺乏多元性(如綠地廣財(cái)?shù)摹爸笖?shù)寶”、恒大金服的“球迷寶”等)。進(jìn)軍保險(xiǎn)后,新城可以聯(lián)合保險(xiǎn)公司推出養(yǎng)老、健康類保險(xiǎn)產(chǎn)品,一來(lái),強(qiáng)化平臺(tái)產(chǎn)品的豐富性,吸引投資者,提升新城互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展;二來(lái),可以幫助進(jìn)行“房企+險(xiǎn)資”的資源整合,鎖定養(yǎng)老地產(chǎn)等項(xiàng)目的客源;三來(lái),獲得金融客戶的資源,建立有效數(shù)據(jù)庫(kù)利于分析客戶的需求,反哺地產(chǎn)項(xiàng)目銷售。
??3.利用保險(xiǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的協(xié)同性,優(yōu)化物業(yè)增值服務(wù)
??在房地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域利潤(rùn)率下滑的趨勢(shì)下,物業(yè)管理業(yè)務(wù)成為房企謀求新盈利的增長(zhǎng)點(diǎn),同時(shí)如萬(wàn)科、中海、保利等諸多房企均已進(jìn)行或計(jì)劃將物業(yè)分拆 上市。社區(qū)增值服務(wù)方面,新城已通過(guò)搭建O2O平臺(tái)提供了“五助”、家政等多項(xiàng)服務(wù),在優(yōu)化物業(yè)服務(wù)效率的同時(shí),增加新盈利點(diǎn)。
??前不久,新城將其物業(yè)服務(wù)分拆轉(zhuǎn)手,交易完成后,物業(yè)公司將成為王振華及王曉松私人所獨(dú)立掌權(quán)的公司。業(yè)內(nèi)猜測(cè),在物業(yè)方面新城未來(lái)也將會(huì)有“大動(dòng)作”。無(wú)論是要在資本市場(chǎng)“講故事”融資還是服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張,做物業(yè)服務(wù)的說(shuō)到底還是應(yīng)該要能更好地滿足業(yè)主需求。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),可以保險(xiǎn)投資類產(chǎn)品為切入口(健康醫(yī)療、養(yǎng)老等),一方面利用保單較長(zhǎng)周期的特性提升客戶粘性,另一方面,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)際收益及可享服務(wù)權(quán)益(即嫁接養(yǎng)老助老服務(wù)、健康護(hù)理醫(yī)療資源等)的等值轉(zhuǎn)換,將保險(xiǎn)產(chǎn)品服務(wù)向健康養(yǎng)老服務(wù)的延伸,從而完善養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)。
??4.收購(gòu)海外資產(chǎn),擴(kuò)大總資產(chǎn)量
??除了與A股平臺(tái)合作發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)之外,集團(tuán)提出將尋求地產(chǎn)項(xiàng)目、保險(xiǎn)、金融等企業(yè)的海外資產(chǎn)投資機(jī)會(huì),從而體現(xiàn)并提升H股平臺(tái)價(jià)值。由于
海外的保險(xiǎn)資金成本更低,這可有效推助新城的資產(chǎn)收購(gòu)交易,復(fù)星集團(tuán)在保險(xiǎn)領(lǐng)域的發(fā)展即是很好的佐證。目前,新城在海外僅有3個(gè)投資項(xiàng)目。一方面,企業(yè)資
產(chǎn)規(guī)??梢缘玫接行У奶嵘?,平臺(tái)市值也將獲得直接利好;另一方面,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取無(wú)疑對(duì)于新城在一線及強(qiáng)二線城市布局以及新業(yè)務(wù)拓展方面等能起到正面作
用。