[克而瑞]中國金茂：一級(jí)土地開發(fā)貢獻(xiàn)高額利潤率 金茂府成豪宅爆款

??一、業(yè)績：1-6月累計(jì)業(yè)績207億元，同比翻番達(dá)102%

??中國金茂2016年1-6月份累計(jì)完成銷售額及一級(jí)開發(fā)銷售額207億元，對(duì)比去年同期翻番，達(dá)102%。參照公司360億元的年度銷售目標(biāo)來看，上半年完成過半，達(dá)到58%。

??從上半年單月業(yè)績來看，受良好的產(chǎn)品布局及市場火爆影響，中國金茂始終保持較大的增長幅度。但其中4、5兩月出現(xiàn)了明顯的同比下滑，這主要是由于“現(xiàn)象級(jí)”項(xiàng)目上海大寧金茂府在2015年4月的首次開盤，對(duì)集團(tuán)整體業(yè)績貢獻(xiàn)巨大，從而使今年4、5兩個(gè)月份銷售額的同比出現(xiàn)下滑。

??二、財(cái)務(wù)：盈利水平有所下滑，但依然較高

??2016年1-6月，中國金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.88億港元，較上年同比增長41%；毛利潤為41.56億港元，同比增長37%；毛利率40.0%，同比減少1.2個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利率11.3%，與去年基本持平。整體來看，利潤水平依然處于行業(yè)較高的位置。

??其中公司在南京和長沙兩個(gè)城市的土地一級(jí)開發(fā)貢獻(xiàn)了巨大的效益。根據(jù)企業(yè)披露，2016上半年金茂住宅部分的銷售毛利率約為27%，一級(jí)土地開發(fā)毛利率約為70%，未來如果有寫字樓的銷售，毛利率約在50%。

??截至2016年上半年期末，金茂現(xiàn)金177億港元，現(xiàn)金短債比1.5，企業(yè)短期內(nèi)無還款壓力。長短債務(wù)比為3.4，凈負(fù)債率51%，整體來看企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)依然較為健康。

??三、土地：上半年新增土儲(chǔ)212萬方，拿地理性積極

??中國金茂目前主要布局北京、上海、深圳、南京等13個(gè)重點(diǎn)城市，總土地儲(chǔ)備超過1200萬平方米。上半年受市場火爆影響，中國金茂在土地市場方面也積極拿地。企業(yè)2016年上半年共斥資約270億元，在深圳、南京、天津、杭州等熱點(diǎn)城市，獲取多幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積達(dá)212萬平方米。其中深圳為首次進(jìn)入城市。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的拿地明細(xì)來看，企業(yè)上半年城市布局方面，全部為一線及經(jīng)濟(jì)較好的強(qiáng)二線城市。從區(qū)域方面來看，重點(diǎn)布局長三角及環(huán)渤海區(qū)域。其中南京、杭州、合肥、寧波等長三角城市占比將近一半，達(dá)到了48%。

??值得注意的是，曾經(jīng)被冠以“地王專業(yè)戶”的金茂，在土地市場異?；鸨纳习肽瓴⑽茨眠^地王，企業(yè)“積極理性”的拿地方針初見成效。城市布局方面，金茂未來還將重點(diǎn)考慮武漢、珠海、無錫等目標(biāo)城市。預(yù)計(jì)企業(yè)將穩(wěn)步擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)年20%-30%的增長率問題不大。

??四、戰(zhàn)略：輕重并舉，金茂商業(yè)的資本路線

??中國金茂宣布將轉(zhuǎn)型升級(jí)為“城市運(yùn)營商”的同時(shí)，也在由此前地產(chǎn)開發(fā)與持有的“雙輪驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤半p輪兩翼”的戰(zhàn)略升級(jí)。其中，“兩翼”則是“服務(wù)”與“金融”。

??持有物業(yè)方面。2016年5月，中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)和酒店業(yè)務(wù)平臺(tái)——中國金茂啟動(dòng)戰(zhàn)略升級(jí)，也是從中糧集團(tuán)調(diào)任中化集團(tuán)董事長寧高寧的首次公開亮相，表示將在“輕重并舉，創(chuàng)合創(chuàng)新”的戰(zhàn)略指引下，通過資產(chǎn)管理強(qiáng)化收益，通過輕資產(chǎn)輸出等方式快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，并以旗下四條標(biāo)桿產(chǎn)品線為核心，打造標(biāo)桿項(xiàng)目，努力成為“中國品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)引領(lǐng)者”。同時(shí)，會(huì)上也給出了金茂商業(yè)未來的發(fā)展路線及上市時(shí)間表，到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積200萬平方米，確保所管理資產(chǎn)具有良好的業(yè)績表現(xiàn)，早日具備上市條件，擇機(jī)進(jìn)軍資本市場。

??服務(wù)與金融創(chuàng)新方面。在中國金茂及金茂酒店雙上市平臺(tái)的基礎(chǔ)上，企業(yè)將加大住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店、物業(yè)、裝飾等各板塊資本運(yùn)作的力度，搭建獨(dú)立的地產(chǎn)基金平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)低成本融資和穩(wěn)健擴(kuò)張。如在去年金茂即推出過創(chuàng)新金融產(chǎn)品“金茂寶1號(hào)”，以及聯(lián)手淘寶和支付寶、騰訊和匯聯(lián)金融等推出一系列金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

??隨著金茂商業(yè)板塊的不斷成熟，未來搭建的銷售型物業(yè)開發(fā)與持有型物業(yè)運(yùn)營的多板塊上市平臺(tái)，將繼續(xù)提升企業(yè)整體估值，此外，在社區(qū)消費(fèi)金融等方面的金融創(chuàng)新服務(wù)，也將助力項(xiàng)目銷售。

??五、產(chǎn)品：府系產(chǎn)品受市場熱捧，下半年繼續(xù)發(fā)力

??2016年7月份，中國金茂旗下寧波江東金茂府、青島中歐國際城兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，雙雙售罄。其中，寧波江東金茂府是首次開盤，在開盤當(dāng)天到訪人數(shù)超過2000人，1個(gè)小時(shí)內(nèi)340套房源全部售罄，取得了10.1億的銷售業(yè)績。而另一個(gè)中國金茂重要的“城”級(jí)項(xiàng)目，青島中歐國際城開盤現(xiàn)場共計(jì)2000余名客戶，開盤1小時(shí)之內(nèi)310套房源即宣告售罄。

??8月13日，中國金茂旗下珠江金茂府迎來首開，過千名客戶到場，一個(gè)小時(shí)銷售金額突破10億元宣告售罄。

??根據(jù)金茂官方的披露，2016年下半年，金茂將繼續(xù)加大推貨力度：共有北京豐臺(tái)金茂廣場、杭州濱江金茂府、寧波江東金茂府、寧波海曙金茂悅、廣州珠江金茂府、佛山金茂綠島湖、南京東城金茂悅等7個(gè)項(xiàng)目全新入市，其他在售項(xiàng)目另有11次開盤。

??因此，隨著中國金茂旗下定位中高端的“府”系產(chǎn)品受到市場熱捧，我們預(yù)計(jì)企業(yè)下半年業(yè)績將持續(xù)向好，完成年度360億元的銷售目標(biāo)將是大概率事件，未來也將穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)每年20%-30%的規(guī)模增長。