朱一鳴、鐘詩(shī)慧2016-11-09 08:37:17來源:克而瑞
??銷售:業(yè)績(jī)超萬科,前10月突破全年目標(biāo)
??2016年8月,恒大宣布將企業(yè)全年銷售目標(biāo)上調(diào)50%至3000億,而10月公布的累計(jì)銷售金額3167.1億已實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的106%,預(yù)計(jì)年底將大幅超額完成任務(wù)。
??項(xiàng)目總量、土地貨值為銷售基礎(chǔ)。2016年上半年,恒大在售項(xiàng)目累計(jì)達(dá)395個(gè),位居全國(guó)前列。這些項(xiàng)目分布中國(guó)30個(gè)地區(qū),覆蓋165個(gè)城市。上半年恒大土地原值為2591.1億,世邦魏理仕對(duì)此估值5700.1億,增值3105億元,增率達(dá)119.6%。而此次估值并未全面覆蓋深圳22個(gè)舊改項(xiàng)目共1200萬平米土地,未來的深圳土地貨值將達(dá)4000億。伴隨一二線城市日益升高的銷售均價(jià)和土地成本,預(yù)計(jì)恒大未來的土地貨值也將帶動(dòng)其銷售單價(jià)的提升。
??熱銷項(xiàng)目助推銷售進(jìn)程。今年1-10月,恒大多地項(xiàng)目銷售火爆。根據(jù)克而瑞2016統(tǒng)計(jì),前十月,以恒大威尼斯為首的五個(gè)熱銷項(xiàng)目銷售金額為157.48億元,占總銷售金額的4.97% 。這些熱銷項(xiàng)目以其“大眾化精品住宅”的準(zhǔn)確定位,迅速占領(lǐng)國(guó)內(nèi)剛性需求市場(chǎng)。優(yōu)越的地理位置、便捷的交通、完善的周邊設(shè)施及良好的環(huán)境規(guī)劃已成為提升項(xiàng)目性價(jià)比的重要因素。
??投資:堅(jiān)持強(qiáng)三四線城市拿地策略,多樣化模式補(bǔ)充土地
??根據(jù)克而瑞2016統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,前十月,恒大累計(jì)新增建筑面積1203.07萬平方米,較去年同期上升13%。成交總價(jià)516.09億元,同比增長(zhǎng)72%。
??堅(jiān)持強(qiáng)三四線城市策略。而今年上半年,恒大不斷強(qiáng)化在一二線城市的布局。根據(jù)企業(yè)中期報(bào)告顯示,新增的80個(gè)地塊中,一線城市投資額占比10.1%, 二線城市投資額占比63.8%,一二線城市項(xiàng)目投資額占比達(dá)73.9%,而新獲取的三線城市項(xiàng)目則位于惠州、岳陽、許昌等城市的中心區(qū)域。恒大集團(tuán)對(duì)一二線城市前景的看好,來源于城市龐大的人口基數(shù)和需求;對(duì)于三四線城市,恒大則堅(jiān)持一貫的拿地原則,保證所拿地塊的人口50萬以上;GDP1000億以上;居民存款余額400億以上;土地供小于求及城市發(fā)展良好等。
??新增土地集中位于中西部地區(qū)。根據(jù)克而瑞2016公布的數(shù)據(jù)顯示,1-10月新增土地建筑區(qū)域面積中,中西部占比最大,為總面積的35%,環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域分別占比占比22% 、21%和22%。中西部地區(qū)的集中拿地體現(xiàn)了恒大“哪里賣完就補(bǔ)哪里”的投資策略。截止2015年底,恒大于中西部地區(qū)的銷售金額最多,占總比的近40%。
??完善總土地儲(chǔ)備。截至2016年6月,恒大總土地儲(chǔ)備達(dá)1.86億平方米。在2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上,總裁夏海鈞就曾表示,土地瘋漲時(shí),恒大已經(jīng)完成最原始的土地儲(chǔ)備,即便五年內(nèi)不買地,也可以保證未來幾千億的銷售規(guī)模。
??收并購(gòu)+舊改,帶來快速銷售和擴(kuò)張。去年下半年,恒大以超600億元總價(jià)先后收購(gòu)了中渝置地、華人置業(yè)、信和置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬通大廈及新世界內(nèi)地物業(yè)。其中12月單月快速收購(gòu)9個(gè)項(xiàng)目,創(chuàng)下行業(yè)之最。而部分項(xiàng)目于收購(gòu)換標(biāo)后即刻展開銷售,銷售業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定。因收購(gòu)項(xiàng)目中有現(xiàn)房可售,且交易公布前恒大就做好了充分的準(zhǔn)備,接手后采取快速蓄客快速開盤的模式,所以銷售周期明顯縮短。此外,恒大于今年繼續(xù)收購(gòu)了盛和四大頂級(jí)項(xiàng)目和成都錦江區(qū)地塊,加上年底、明年年初即將開盤及正在建設(shè)中的深圳舊改項(xiàng)目,恒大可銷售面積持續(xù)增加,為銷售業(yè)績(jī)奠定良好基礎(chǔ)。
??展望:限購(gòu)限貸政策出臺(tái),“恒大模式”挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存
??如果說恒大“登頂”是對(duì)房企歷史的改寫,那么十月各大城市密集出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策,則是對(duì)房企及市場(chǎng)的新一輪考驗(yàn)。限購(gòu)限貸政策以破竹之勢(shì)對(duì)部分一二線城市新房及二手房交易進(jìn)行壓制,而就在9月,恒大以高價(jià)接連拿下南京和蘇州的四塊地。目前,恒大的土地儲(chǔ)備已由13-16年轉(zhuǎn)型為以一二線城市為主,三四線城市的土地儲(chǔ)備也繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng),且多以中心區(qū)域?yàn)橹鳌?0月超半數(shù)房企公布的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比均有明顯下滑,預(yù)計(jì)年底前銷售金額會(huì)受政策影響控制增長(zhǎng)速度。但豐富的土地儲(chǔ)備、獨(dú)到的銷售定位和加速的收并購(gòu)資源整合,未來仍將持續(xù)推動(dòng)恒大銷售業(yè)績(jī)向上發(fā)展。面對(duì)越來越收緊的市場(chǎng)政策,優(yōu)勝劣汰的行業(yè)趨勢(shì)將會(huì)更加明顯,而恒大作為新的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者,并購(gòu)及合作選擇將會(huì)進(jìn)一步增多,關(guān)注度及企業(yè)影響力也將得到進(jìn)一步提升。