沈曉玲、朱偉2016-11-11 10:45:13來(lái)源:克而瑞
??今年房企開(kāi)始普遍回歸一二線,再加上熱點(diǎn)城市交易市場(chǎng)的持續(xù)升溫,土地價(jià)格也水漲船高,房企開(kāi)始高杠桿拿地,地王現(xiàn)象層出不窮,這也直接刺激政府神經(jīng),開(kāi)始著手調(diào)控。從具體的融資政策分析來(lái)看,無(wú)論是證監(jiān)會(huì)還是銀監(jiān)會(huì),此次調(diào)控都主要針對(duì)房企的高杠桿拿地現(xiàn)象,意在減量地王,維持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。
??公司債近兩年放量,政策調(diào)控溫和
??從公司債來(lái)講,2015年初證監(jiān)會(huì)出臺(tái)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》,公司債的發(fā)行主體范圍擴(kuò)大,由限于境內(nèi)外上市公司擴(kuò)張至所有公司制法人。同時(shí)企業(yè)發(fā)行公司債的流程簡(jiǎn)化,合理審批放權(quán)等多種利好刺激下,企業(yè)的公司債發(fā)行需求得到大量釋放,截至當(dāng)前也已成為房企的主要融資方式之一。
??1、發(fā)行主體受限,影響中小房企融資
??對(duì)于此次證監(jiān)會(huì)擬定的房地產(chǎn)行業(yè)公司債券分類監(jiān)管方案,從內(nèi)容上看對(duì)公司債的發(fā)行主體做了限制,發(fā)行主體為主體評(píng)級(jí)為AA及以上的四類房企。對(duì)于非上市民營(yíng)企業(yè)限制較大,規(guī)定企業(yè)必須進(jìn)入房企綜合排名前100,發(fā)行主體門檻的提高將主要影響中小型房企的公司債融資。
??2、三項(xiàng)規(guī)定規(guī)范市場(chǎng)意圖明顯
??此外該監(jiān)管方案還專門規(guī)定了下面三種情況不得發(fā)行公司債券:
??(1)報(bào)告期內(nèi)違反“國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)”規(guī)定的重大違法違規(guī)行為,或經(jīng)國(guó)土資源部門查處且尚未按規(guī)定整改;
??(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間,在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競(jìng)拍“地王”,哄抬地價(jià)等行為;
??(3)前次公司債券募集資金尚未使用完畢或者報(bào)告期內(nèi)存在違規(guī)使用募集資金問(wèn)題;
??第(1)(2)項(xiàng)規(guī)定防范市場(chǎng)過(guò)熱,限制地王意圖明顯,對(duì)房企在交易市場(chǎng)上的不規(guī)范行為能起到一定的限制作用,同時(shí)也讓開(kāi)發(fā)商高溢價(jià)拿地王的行為更加克制。第(3)項(xiàng)規(guī)定則是對(duì)房企公司債融資額度的限制,但對(duì)監(jiān)管方要求較高,實(shí)施難度較大,警醒意味大于實(shí)質(zhì)。
??3、五項(xiàng)指標(biāo)分類監(jiān)管,控制可緊可松
??在確定發(fā)行主體基礎(chǔ)范圍后,證監(jiān)會(huì)還給出了五項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo),根據(jù)指標(biāo)將進(jìn)入基礎(chǔ)范圍的房企劃分為三類:正常類、關(guān)注類及風(fēng)險(xiǎn)類,三類企業(yè)公司債的批準(zhǔn)難度也逐次升高,但都具備獲準(zhǔn)發(fā)行的資格。若房企被劃入風(fēng)險(xiǎn)類,核準(zhǔn)難度將會(huì)大大增加,但根據(jù)文件,若其信用評(píng)級(jí)達(dá)到AA+及以上,即可以按照關(guān)注類企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)。因此該項(xiàng)規(guī)定可緊可松,由市場(chǎng)氣候決定。對(duì)于主體評(píng)級(jí)達(dá)到AA及以上的房企,能夠觸發(fā)到三項(xiàng)指標(biāo)或以上的比例也相對(duì)較少,若未來(lái)審核趨嚴(yán),能夠影響的也只有少部分。
??4、監(jiān)管新政溫和,公司債發(fā)行或趨于穩(wěn)定
??綜合來(lái)看,此次證監(jiān)會(huì)的分類監(jiān)管方案,對(duì)于房企發(fā)債限制主要在于提高了公司債的發(fā)行門檻,對(duì)中小型民企發(fā)債限制較大。但根據(jù)數(shù)據(jù)推測(cè),這并不會(huì)對(duì)房企公司債的發(fā)行總額造成太多影響,以房企今年1-10月份發(fā)債情況為樣本,未跨入此次公司債發(fā)行門檻的房企在1-10月總共發(fā)行525.6億元公司債,僅占到同期房企公司債發(fā)行總額的7%,而此次跨入新門檻的房企同期則發(fā)行了7204.4億元公司債,為1-10月份的發(fā)債主力。從監(jiān)管函的內(nèi)容來(lái)看,此次新政并未對(duì)發(fā)債主力造成太大影響,可以看出監(jiān)管層對(duì)于房企的貨幣政策調(diào)整較為慎重,可視為較為溫和的調(diào)控。
雖然10月份房企發(fā)行公司債額度縮水約16%,但主要是受政策調(diào)整期影響,部分房企在新政實(shí)施前采取觀望態(tài)度,而證監(jiān)會(huì)也一定程度減緩了當(dāng)月的審核速度,因此產(chǎn)生了房企公司債發(fā)行明顯縮量的情況。相信在此次政策落地后,房企未來(lái)的公司債發(fā)行額相比10月會(huì)有所反彈,至恢復(fù)平穩(wěn),發(fā)行量繼續(xù)下滑的可能性較小。雖然房企上半年通過(guò)公司債囤到相當(dāng)?shù)馁Y金存量,但目前大房企規(guī)模仍在不斷擴(kuò)張,也有將中票、信托置換成公司債控制融資成本的需求,其還是有一定的融資意愿。而且公司債發(fā)行主力此次政策受限較小,在符合政策的情況下,監(jiān)管層仍會(huì)照顧其合理的融資需求。
銀行表外資金收緊明顯,房企銀行貸款受限較少
1、收緊表外資金顯調(diào)控決心
對(duì)于銀行資金,雖然銀監(jiān)會(huì)并未出臺(tái)具體的政策,但在10月21日的三季度工作會(huì)議上,對(duì)于房企融資提出要嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理,嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)等要求??煽闯鲢y行整頓房企貸款亂象的決心。
2、銀行控制風(fēng)險(xiǎn),配置資金愈加謹(jǐn)慎
近幾年銀行的理財(cái)資金在房地產(chǎn)業(yè)投入不斷增高,封堵銀行理財(cái)資金進(jìn)入房企將有利于控制銀行表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)將減少開(kāi)發(fā)商的資金流入,但銀行對(duì)于理財(cái)資金的流向監(jiān)管需要進(jìn)一步提高,具體的政策也需要做詳細(xì)的制定,如此銀行對(duì)于房企的資金配置將更加規(guī)范有效。從此次銀監(jiān)會(huì)的口風(fēng)來(lái)看,房企申請(qǐng)銀行貸款暫時(shí)限制不大,主要是銀行的表外資金對(duì)房企收緊,因此對(duì)房企融資有一定影響。
總結(jié)
總體來(lái)講,此次證監(jiān)會(huì)及銀監(jiān)會(huì)的貨幣收緊政策較為溫和,主要目的在于限制房企的高杠桿拿地行為,從側(cè)面規(guī)范土地及商品房交易市場(chǎng),這也反映了中央以穩(wěn)為主的政策調(diào)控態(tài)度。但此次貨幣政策的收緊將對(duì)中小型房企產(chǎn)生較大影響,其融資前景不容樂(lè)觀。而對(duì)于大型房企,由于其良好的評(píng)級(jí)以及多元化的融資方式,此次貨幣政策收緊對(duì)其影響有限,反倒是其盤整規(guī)模,進(jìn)一步做大做強(qiáng)的機(jī)遇期。