[克而瑞]雅居樂：多元業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，“三道紅線”綠檔

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)目標(biāo)完成過半，營銷創(chuàng)新助增長】雅居樂上半年實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額753.3億元，目標(biāo)完成率達(dá)50.2%，高于行業(yè)48.8%的平均完成率。珠三角和長三角城市群作為戰(zhàn)略深耕城市群，貢獻(xiàn)率達(dá)48%。

??【審慎投資，多元渠道擴(kuò)土儲(chǔ)】企業(yè)上半年新增22幅土地，新增土儲(chǔ)建面304萬平方米，總地價(jià)216億元，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為7109元/平方米。保持“拿好地、不拿錯(cuò)地”的謹(jǐn)慎態(tài)度，全口徑拿地銷售金額比為0.29。堅(jiān)持“2+3+N”城市群的戰(zhàn)略布局，深耕城市群投資建面占比58.6%。在北京和上海獲取土地，補(bǔ)充了一線城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。通過收并購、產(chǎn)城融合、城市更新等方式補(bǔ)充土儲(chǔ)，這部分建面占比達(dá)70.2%。

??【聚焦大灣區(qū)，土地儲(chǔ)備充?！拷刂?021年6月30日，總土儲(chǔ)建面5295萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)建面4088萬平方米，權(quán)益比例為77%，可滿足3-5年的銷售需求。通過產(chǎn)城融合和城市更新預(yù)計(jì)鎖定建筑面積約3787萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源。在大灣區(qū)共有55個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)1386萬平方米，占總建面的26%。

??【營收同比增長15%，盈利能力尚屬穩(wěn)健】上半年?duì)I業(yè)收入為385.88億元，同比增長15.1%。當(dāng)前合同負(fù)債規(guī)模有限，為保證營收穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整推盤節(jié)奏，會(huì)考驗(yàn)企業(yè)的研判能力和應(yīng)變能力。毛利率為28.1%，同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。2021年上半年企業(yè)獲取土地成本增加，當(dāng)前總土儲(chǔ)成本由2020年的3627元/平方米上升至3700元/平方米。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，成功跨入“綠檔”】現(xiàn)金短債比由2020年的1.09升至1.18，加權(quán)平均借貸利率降低0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.96%。凈負(fù)債率為45.3%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均89.1%。此外，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)68.4%，成功跨入綠檔。憑借多元的收入來源、豐富的融資渠道，雅居樂獲各大機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

??【多元營收占比進(jìn)一步提升】上半年多元業(yè)務(wù)營收達(dá)約64.96億元，同比增長率為54%，多元營收占比增長至16.8%。目前多元業(yè)務(wù)主要包括雅生活、雅城、商業(yè)、房管、城市更新和環(huán)保等板塊，均取得了進(jìn)展。

??01

??銷售

??業(yè)績(jī)目標(biāo)完成過半

??營銷創(chuàng)新助增長

??銷售金額同比增長36.7%，業(yè)績(jī)目標(biāo)完成過半。2021年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額753.3億元，同比增長36.7%，高于TOP30房企平均34%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L率。相比1500億元預(yù)售目標(biāo)，完成率達(dá)50.2%，高于行業(yè)48.8%的平均完成率。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積484.8萬平方米，同比增長19.7%，預(yù)售均價(jià)為15539元/平方米。

??營銷創(chuàng)新助力增長，2021年完成目標(biāo)壓力不大。對(duì)比企業(yè)全年1500億的銷售目標(biāo)，下半年壓力不大，且營銷舉措和供貨量能有效保障業(yè)績(jī)。一方面，打出營銷創(chuàng)新組合拳，全面提升營銷力。特別是調(diào)整了營銷組織體系，采取“大區(qū)+平臺(tái)管理模式”的營銷中心架構(gòu)，在這種模式下，大區(qū)管理部通過其專業(yè)的營銷能力以達(dá)成營銷業(yè)績(jī)目標(biāo)，對(duì)區(qū)域進(jìn)行策略支持和業(yè)務(wù)督導(dǎo)，快速解決一線面臨問題并落實(shí)執(zhí)行；另一方面，2021年供貨充足，企業(yè)表示全年可售貨值約2500億元，只要實(shí)現(xiàn)60%的去化率即可完成全年目標(biāo)。

??華東區(qū)域貢獻(xiàn)最大，戰(zhàn)略深耕城市群銷售占比過半。2021年上半年，雅居樂預(yù)售貢獻(xiàn)來自逾80個(gè)城市215個(gè)項(xiàng)目。從區(qū)域分布來看，華東區(qū)域貢獻(xiàn)最大，銷售面積占比26.3%，相比2020年末提升3.4個(gè)百分點(diǎn)。其次是華南區(qū)域，占比總計(jì)26.1%，其中大灣區(qū)達(dá)20.5%。海南和云南總銷售占比也提升至21.4%。從城市群分布來看，“2+3+N”城市群策略成效明顯，珠三角和長三角城市群作為戰(zhàn)略深耕城市群，貢獻(xiàn)率達(dá)48%。

??02

??投資

??審慎投資，多元渠道擴(kuò)土儲(chǔ)

??采取審慎的投資態(tài)度，拿地銷售比0.29。2021年上半年雅居樂新增22幅土地，新增土儲(chǔ)建面304萬平方米，總地價(jià)216億元，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為7109元/平方米。同時(shí)新增權(quán)益土地建面為220萬方，權(quán)益拿地金額105億元。企業(yè)保持“拿好地、不拿錯(cuò)地”的謹(jǐn)慎態(tài)度，全口徑拿地銷售金額比為0.29，略低于TOP30房企平均0.31的拿地銷售比。

??新進(jìn)浙江紹興，在戰(zhàn)略深耕城市群投資力度加大。企業(yè)在戰(zhàn)略深耕城市群珠三角和長三角分別新增3個(gè)和9個(gè)新項(xiàng)目，投資建面占比58.6%，同比增加約15個(gè)百分點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)聚焦城市群和機(jī)會(huì)關(guān)注城市群投資額占比分別為30.7%和10.7%，也體現(xiàn)了企業(yè)持續(xù)推進(jìn)“2+3+N”城市群的戰(zhàn)略布局。從投資城市能級(jí)來看，補(bǔ)充了一線城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，分別在北京和上海獲取土地。其中，北京門頭溝MC00-0013地塊，是北京首次集中供地中為數(shù)不多以底價(jià)獲取的項(xiàng)目。

??持續(xù)與同行合作，新增土儲(chǔ)權(quán)益占比72% 。2021年上半年，雅居樂持續(xù)與同行合作，從新增土儲(chǔ)建面來看，有21.6%是通過合作在招拍掛市場(chǎng)上獲取，且算得的權(quán)益比例由2020年的76%降至72%。

??多元渠道擴(kuò)充土儲(chǔ)，七成非招拍掛取得。除招拍掛市場(chǎng)外，雅居樂還通過收并購、產(chǎn)城融合、城市更新等方式補(bǔ)充土儲(chǔ)，這部分新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)70.2%，相比2020年增長15.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，產(chǎn)城融合和城市更新共計(jì)占比47.7%、收并購占22.5%。值得一提的是，當(dāng)前通過產(chǎn)城融合和城市更新鎖定的預(yù)計(jì)土儲(chǔ)建面分別為2410萬平方米和1377萬平方米，待未來納入土儲(chǔ)后，這部分占比將進(jìn)一步提升，顯然已成為企業(yè)重要的拿地手段。

??03 

       土儲(chǔ)  

       聚焦大灣區(qū)，土地儲(chǔ)備充裕  

       土地儲(chǔ)備充足，銷售有支撐。截止2021年6月30日，雅居樂擁有總建筑面積為5295萬平方米的土地儲(chǔ)備，同時(shí)權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)4088萬平方米，權(quán)益比例為77%。按照目前企業(yè)的去化速度估算，可滿足3-5年的銷售需求，儲(chǔ)備量充足。同時(shí)，通過在產(chǎn)城融合和城市更新上的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)鎖定建筑面積約3787萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源，未來轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)后將形成強(qiáng)勁增長后勁。

??重倉珠三角，聚焦大灣區(qū)。從城市群分布來看，珠三角和長三角作為戰(zhàn)略深耕城市群，土儲(chǔ)建面占比分別為30.3%和13.1%。在珠三角范圍內(nèi)，則主要聚焦在粵港澳大灣區(qū)。企業(yè)在大灣區(qū)共有55個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)1386萬平方米。從大灣區(qū)的城市分布來看，中山市占比最高，達(dá)47.3%，此外惠州和廣州占比較高，分別為21.8%和17.0%。隨著中央政府對(duì)推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)的具體實(shí)施意見及行動(dòng)計(jì)劃的加速落地，雅居樂將進(jìn)一步受惠于該區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?br/>

??04

??盈利

??營收同比增長15%

??盈利能力穩(wěn)健

??地產(chǎn)主業(yè)與多元業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，營業(yè)收入同比增長15%。2021年上半年，雅居樂營業(yè)收入為385.88億元，同比增長15.1%。一部分，由于確認(rèn)銷售均價(jià)上升，物業(yè)發(fā)展收入達(dá)320.9億元，同比增長9.5%；另一部分，多元業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，其中物業(yè)管理及其他（包括環(huán)保及商業(yè)）收入分別較去年同期上升57.1%和44.5%。

??動(dòng)態(tài)調(diào)整，開竣工節(jié)奏放緩。2021年上半年，雅居樂新開工面積343萬平方米，竣工面積283萬平方米，分別為修訂后全年計(jì)劃的42%和33%。企業(yè)表示在儲(chǔ)備貨量充裕和單位貨值高的前提下，動(dòng)態(tài)調(diào)整推盤節(jié)奏，但這種做法也考驗(yàn)企業(yè)的研判能力和應(yīng)變能力。此外，合同負(fù)債與年化營收占比為0.55，已售未結(jié)并表資源有限，也可能會(huì)影響營收的穩(wěn)定性。我們認(rèn)為，下半年仍需調(diào)整開竣工節(jié)奏，以保證未來營收規(guī)模維持穩(wěn)定增長。

??同時(shí)，凈利潤和歸母凈利潤分別為64.7億元和52.9億元，較去年同期上升 2.1%和3.2%。凈利率和歸母凈利率則分別為16.8%和13.7%，雖同比微降2.1和1.6個(gè)百分點(diǎn)，均高于行業(yè)平均水平。

??05

??負(fù)債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)健康

??成功跨入“綠檔”

??債務(wù)結(jié)構(gòu)維穩(wěn)，融資成本持續(xù)降低。截止至2021年6月30日，雅居樂擁有現(xiàn)金572億元，相比期初增長12.4%。同時(shí)，短期債務(wù)較期初微增2%至394.9億元，由此現(xiàn)金短債比由2020年的1.09升至1.18。債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，短期還款壓力不大。此外，融資議價(jià)能力也得到提升，加權(quán)平均借貸利率降低0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.96%，低于行業(yè)平均水平。

??凈負(fù)債率持續(xù)下降，成功跨入綠檔。2021年中，雅居樂的凈負(fù)債率為45.3%，相比于期初大幅下降15.7個(gè)百分點(diǎn)，與2019年的82.8%對(duì)比，更是實(shí)現(xiàn)了兩連降，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均89.1%。此外，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)68.4%，相較期初下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)，成功跨入綠檔。

??憑借多元的收入來源、豐富的融資渠道，雅居樂獲各大機(jī)構(gòu)認(rèn)可。穆迪及標(biāo)普兩大國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在2021年3月分別確認(rèn)了對(duì)雅居樂的“Ba2”、“BB”的主體信用評(píng)級(jí)，并雙雙將展望上調(diào)至“穩(wěn)定”。更值得一提的是，在6月3日，國際知名信用評(píng)級(jí)公司聯(lián)合國際發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，授予雅居樂“BBB-”的國際長期發(fā)行人評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定,這是雅居樂獲得的首個(gè)境外投資級(jí)別評(píng)級(jí)。

??06

??多元化

??多元營收占比進(jìn)一步提升

??雅居樂堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式，本期多元業(yè)務(wù)營收達(dá)約64.96億元，同比增長率為54%。同時(shí)多元營收占比增長至16.8%，保持了持續(xù)上升的趨勢(shì)。目前多元業(yè)務(wù)主要包括雅生活、雅城、商業(yè)、房管、城市更新和環(huán)保等板塊。

??雅生活2021年上半年?duì)I收62.5億元，同比增長56%；毛利18.7億元，同比增長47%。期內(nèi)完成了對(duì)上海民瑞物業(yè)服務(wù)公司的股權(quán)收購，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。截止2021年6月30日，雅生活在管及合約面積別為4.24億及5.84億平方米。

??城市更新集團(tuán)于2020年成立，業(yè)務(wù)聚焦粵港澳大灣區(qū)，對(duì)補(bǔ)充土儲(chǔ)和大灣區(qū)深耕都有重要作用。截至2021年6月30日，已簽訂22個(gè)合作協(xié)議，鎖定預(yù)計(jì)建筑面積1492萬平方米，貨值近人民幣4522億元。期內(nèi)還首入東莞和佛山兩個(gè)城市，后者將打造佛山首個(gè)工改聯(lián)動(dòng)標(biāo)桿項(xiàng)目。

??除此之外，公司也積極布局其他多元業(yè)務(wù)。雅城集團(tuán)業(yè)務(wù)主要聚焦智慧裝飾家居和綠色生態(tài)景觀兩大方向。環(huán)保方面，上半年?duì)I收約12億元，增速高達(dá)53%。房管業(yè)務(wù)方面，已進(jìn)駐全國13個(gè)省份32個(gè)城市，項(xiàng)目累計(jì)總建面達(dá)1000萬平方米。商業(yè)方面，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額2.8億元，同比增長18%，并于5月1日迎來旗下首個(gè)雅樂系商業(yè)綜合體——花都雅樂城開業(yè)。