[克而瑞]金地集團(tuán)：銷售挺進(jìn)行業(yè)十強，毛利率同比腰斬

??合約銷售額同比增速60.2%，行業(yè)排名上升至第10位。期內(nèi)低毛利項目集中結(jié)轉(zhuǎn)，毛利率同比腰斬。

??◎  作者 / 沈曉玲 查明儀

??核心觀點

??【銷售增速60%，上海單城銷售破200億】上半年實現(xiàn)合約銷售額1628.3億元，銷售面積753.0萬平方米，分別同比增長60.2%和55.3%。銷售規(guī)模同比增速高于百強房企40%的平均水平，更是遠(yuǎn)高于同規(guī)模TOP20房企29%的平均水平，由此全口徑銷售額行業(yè)排名上升至第10位。前6月的目標(biāo)完成率為58%，2021年可售貨值約4600億元，去化率達(dá)到60%即可完成目標(biāo)，難度不大。在上海和南京的單城銷售分別突破200億和150億，分別位列克而瑞城市銷售榜單第1和第5位。

??【拿地銷售金額比0.57，新增土地權(quán)益比不足50%】上半年新增81幅土地，新進(jìn)入8個城市。新增土儲按建面計算的權(quán)益比例42.6%，與2020年相比下降約6.5個百分點。總投資額924億元，按此計算的拿地銷售比為0.57，拿地積極。三四線城市投資拿地金額占比由2020年的32%提升至36%，相比2016年的11%更是大幅提升了25個百分點，未來這些項目的盈利空間還有待考量?？偼羶?729萬方，權(quán)益占比52%，仍舊偏低。較低的權(quán)益占比會影響房企歸母利潤水平，未來還需關(guān)注權(quán)益提升問題，以維持營收和銷售規(guī)模增長的平衡。

??【營收同比增72.5%，毛利率腰斬】上半年實現(xiàn)營業(yè)收入342.7億，同比大幅增長72.5%。上半年竣工面積占全年竣工計劃的24%，下半年竣工結(jié)算將提速，全年營收可期。整體毛利率約為17.7%，相比2020年上半年的37.4%，大幅下降19.7個百分點，同比腰斬。一方面與近年地價占房價比重提高有關(guān)；另一方面與結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，低毛利項目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn)。歸母凈利潤與凈利潤占比相比2020年下降5個百分點至63%，低于TOP30房企77%的平均水平。說明并表項目合作比例大，未來還需提升項目的權(quán)益占比，以免少數(shù)股東攤薄歸母利潤。

??【融資成本保持地位，“三道紅線”維持綠檔】截止2021年6月30日，現(xiàn)金短債比由1.28升至1.50，長短期債務(wù)比升至2.14。此外，加權(quán)平均融資成本僅為4.65%。凈負(fù)債率為67.6%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)69.5%，“三道紅線”維持綠檔。應(yīng)付類債務(wù)與有息負(fù)債的比例為76%，相比2020年行業(yè)96.6%的平均水平有一定差距，風(fēng)險不大。

??【多領(lǐng)域探索，多元營收占比11.4%】金地集團(tuán)經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主，業(yè)務(wù)板塊分為住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。2021年上半年，多元業(yè)務(wù)營收達(dá)39.0億元，同比增長39.8%，多元營收占比達(dá)11.4%。

??01 銷售

??銷售增速60%
上海單城銷售破200億

??銷售同比積極增長，行業(yè)排名上升至第10位。2021年上半年，金地集團(tuán)實現(xiàn)合約銷售金額1628.3億元，銷售面積753.0萬平方米，分別同比增長60.2%和55.3%，銷售均價較2020年進(jìn)一步提升至21624元/平方米。銷售同比增速高于百強房企40%的平均水平，更是遠(yuǎn)高于同規(guī)模TOP20房企29%的平均水平，由此全口徑銷售額行業(yè)排名上升至第10位。2021年，金地的銷售目標(biāo)為2800億元，按此計算前6月的目標(biāo)完成率為58%。另據(jù)2020年業(yè)績說明會，2021年可售貨值約4600億元，去化率達(dá)到60%即可完成目標(biāo)，難度不大。

??堅持城市深耕，上海單城銷售破200億。由于企業(yè)堅持深耕一二線主流城市的投資策略，城市均價較高，單城產(chǎn)能較為亮眼。在上海和南京的單城銷售分別突破200億和150億，分別位列克而瑞城市銷售榜單第1和第5位。從具體項目看，深圳中心天元項目單盤銷售額超過50億元，南京南部新城G13項目、義烏萬家風(fēng)華項目、上海西虹橋項目銷售額超過 40 億元。

??02 投資

??拿地銷售金額比0.57
新增土地權(quán)益比不足50%

??新進(jìn)8城，拿地銷售金額比0.57。2021年上半年，金地集團(tuán)新增81幅土地，新進(jìn)入南陽、阜陽、泉州、南寧、包頭、撫州、洛陽、臨沂共8個城市。新增土儲建面1247萬方，權(quán)益土儲建面813萬方，權(quán)益比例42.6%，與2020年相比下降約6.5個百分點?？偼顿Y額924億元，按此計算的拿地銷售比為0.57，保持了較為積極的拿地態(tài)度。樓面地價相比2020年減少9.1%至7410元/平方米，一方面樓面地價下降，另一方面銷售均價上升，形成了剪刀差，或?qū)麧櫽刑嵴褡饔谩?/p>

??重點深耕一二線，適當(dāng)下沉三四線。2021年上半年金地集團(tuán)在一二線城市的投資額占比合計約64%，相比2020年下降4個百分點，但依舊為企業(yè)主力布局區(qū)域。從投資額來看，期內(nèi)企業(yè)在一線城市的投資力度有所下滑，較2020年降低10個百分點至22%，但與2016-2018年的情況持平。二線城市則有所提升，占比42%，分布在武漢、天津、南京等城市。此外，企業(yè)深耕一二線核心城市的同時對優(yōu)質(zhì)三四線城市進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐顿Y下沉。年內(nèi)新進(jìn)城市除南寧外均為三四線城市，且三四線城市投資拿地金額占比從2016年的11%持續(xù)上升至今年上半年的36%，持續(xù)增加的三四線城市項目能否有足夠的盈利空間，未來還有待考量。

??土儲充裕，總土儲權(quán)益占比偏低。截止2021年6月30日，金地集團(tuán)在全國78個城市擁有建面達(dá)6729萬方的總土地儲備，相比2020年末增長11.5%，權(quán)益土儲3515萬方，權(quán)益占比52%，仍舊偏低。按照企業(yè)新增土儲的權(quán)益來看，權(quán)益比例短期內(nèi)將持續(xù)保持低位。較低的權(quán)益占比會影響房企歸母利潤水平，未來還需關(guān)注權(quán)益提升問題，以維持營收和銷售規(guī)模增長的平衡。結(jié)合企業(yè)目前的合約銷售規(guī)模和增速，土儲足以支撐企業(yè)未來3-4年業(yè)績發(fā)展需要，土儲充足。

??03 盈利

??營收同比增72.5%
毛利率腰斬

??營收同比大幅增長72.5%，2021年竣工提速。2021年上半年，金地集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入342.7億，同比大幅增長72.5%。營收增長主要是因為當(dāng)期并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項目結(jié)算規(guī)模的上升，結(jié)算面積146.4萬平方米，貢獻(xiàn)結(jié)算收入294.0億，分別同比增長50.0%和73.7%。值得一提的是，金地上半年竣工面積354萬，僅占全年竣工計劃的24%，也就是說，按照計劃下半年竣工結(jié)算將提速，照此節(jié)奏，全年營收可期。

??行業(yè)利潤壓縮，低毛利項目集中結(jié)轉(zhuǎn)，毛利率同比腰斬。2021年上半年金地實現(xiàn)毛利潤60.8億元，同比下滑18.2%，整體毛利率約為17.7%，相比2020年上半年的37.4%，大幅下降19.7個百分點，同比腰斬。其中，房地產(chǎn)毛利率14.2%，同比下滑25.4個百分點。企業(yè)表示，毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關(guān)；另一方面與結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個項目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的比例超過50%，這些項目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%。據(jù)統(tǒng)計，2021年上半年地價與房價占比為0.34，較前些年0.4-0.5的占比有所控制，長期來看，毛利率水平或有所提升。

??歸母凈利潤與凈利潤占比低于行業(yè)平均，未來還需提升項目權(quán)益占比。2021年上半年，金地實現(xiàn)凈利潤和歸母凈利潤分別為29.0億和18.3億，分別同比下降38.6%和38.8%。歸母凈利潤與凈利潤占比相比2020年下降5個百分點至63%，低于TOP30房企77%的平均水平。說明并表項目合作比例大，未來還需提升項目的權(quán)益占比，以免少數(shù)股東攤薄歸母利潤。凈利率和歸母凈利率分別為8.5%和5.3%，分別同比下滑15.3和9.7個百分點。

??04 負(fù)債

??融資成本保持地位
“三道紅線”維持綠檔

??債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本4.65%。截止2021年6月30日，金地集團(tuán)擁有現(xiàn)金597.9億元，相比2020年末增長10.3%，而短期債務(wù)399.0億元，相比2020年末減少5.6%，由此現(xiàn)金短債比由1.28升至1.50。同時，長期債務(wù)相比2020年末增長24.0%至852.9億元，長短期債務(wù)比升至2.14，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。此外，金地的融資成本低，加權(quán)平均融資成本僅為4.65%。

??“三道紅線”維持綠檔。截止2021年6月30日，金地集團(tuán)的凈負(fù)債率為67.6%，相比2020年末上升了7.2個百分點，但低于行業(yè)平均水平。并且，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)69.5%，低于監(jiān)管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??隨著融資收緊，2021年上半年金地應(yīng)付類債務(wù)為2200.5億，與有息負(fù)債的占比達(dá)76%。相比2020年行業(yè)96.6%的平均水平有一定差距，對供應(yīng)鏈及合作方融資的依賴程度不高。