??“沒有資本加持的物業(yè)企業(yè)一定做不大?！苯鸬匚飿I(yè)副總裁姚平的這句話，道出了資本對(duì)物企跑馬圈地的必要，而反推之，物企要做大少不了資本的加持。

??物企接連分拆上市的浪潮中，管理面積破2億的金地物業(yè)，似乎并沒有打算隨流，關(guān)于上市一直保持著沉默。

??盡管上市未有風(fēng)聲，資本力量受限，但并不妨礙金地物業(yè)跑馬圈地。

??4月23日，樂居財(cái)經(jīng)獲悉，金地物業(yè)發(fā)生工商變更，經(jīng)營范圍再增物業(yè)管理評(píng)估、物業(yè)管理咨詢。從去年至今，這是金地物業(yè)的第三次新增經(jīng)營范圍。

??與此同時(shí)，其新增對(duì)外投資也較為頻繁，2020年對(duì)外投資企業(yè)22家，今年以來又新增投資了7家企業(yè)。截至目前，金地物業(yè)對(duì)外投資企業(yè)達(dá)70家，遍布21個(gè)省市。

??“行業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該合縱連橫，如果體量不夠，單獨(dú)上市不如與金地等大型企業(yè)聯(lián)合?！币ζ奖硎?。規(guī)模布局的同時(shí)，金地集團(tuán)對(duì)金地物業(yè)的控制權(quán)在進(jìn)一步收緊。

??去年10月，金地物業(yè)注冊(cè)資本從5000萬元激增到2億元，同時(shí)金地集團(tuán)（600383.SH）對(duì)其持股從99%進(jìn)一步上升到99.75%。

??“資本的風(fēng)大概還能吹2-3年?！币ζ降难哉Z之間，似乎流露出對(duì)上市之風(fēng)的不以為然。

??而反觀金地物業(yè)近年來的業(yè)績表現(xiàn)，毛利率水平不抗打，增值服務(wù)發(fā)展增效不明顯，或許這也是其規(guī)模破2億，卻遲遲未向“錢”邁出一步的原因。

??低毛利率之困

??成立于1993年的金地物業(yè)，背靠金地集團(tuán)地產(chǎn)的發(fā)展壯大，管理面積早在2016年就突破1億平方米。

??金地集團(tuán)最新業(yè)績報(bào)披露，2020年金地物業(yè)合約管理面積突破2.7 億平方米，新增外拓合約面積超6700萬平方米。而在45家上市物企中，管理規(guī)模突破2億平方米的僅6家。

??規(guī)模在第一梯隊(duì)，毛利率長期處在低位是擺在金地物業(yè)面前，一道待解的難題。

??2020年，金地物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收40.82億元，同比上年增長33.18%；而與此同時(shí)，營業(yè)成本36.93億元，同比上年增長了33.44%。成本漲幅高于營收漲幅，同期金地物業(yè)毛利率下跌0.17個(gè)百分點(diǎn)，從9.71%跌至9.54%。

??不僅自身毛利率下跌，放眼行業(yè)，金地物業(yè)的毛利率也遠(yuǎn)在平均水平之下。

??對(duì)比2020年公布物業(yè)管理服務(wù)毛利率的29家港股物企，物業(yè)管理服務(wù)的平均毛利率達(dá)23.64%。即使是“掉尾”的銀城生活服務(wù)，其毛利率也在10.6%，而金地物業(yè)比這個(gè)水平還不如。與排在首位的碧桂園服務(wù)34.6%的毛利率相比，金地物業(yè)與之更是相差了近4倍。

??縱覽近五年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金地物業(yè)營收從2016年的16.42億元翻了兩倍之多，毛利率水平在逐漸增長，不過雖始終沒有突破10%的關(guān)卡。

??增值服務(wù)發(fā)展“疑團(tuán)”

??“沒有資本加持的物業(yè)企業(yè)一定做不大，沒有科技的加持是做不強(qiáng)的?！币浴盎ヂ?lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)”的科技應(yīng)用，依托住宅類業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)服務(wù)延伸多年，金地物業(yè)的增值服務(wù)發(fā)展卻成謎。

??與曾經(jīng)的彩生活一樣，金地物業(yè)過去也是偏向于互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)運(yùn)營邏輯。

??2017年初，金地物業(yè)董事長蔡占寧曾稱，2017年金地物業(yè)規(guī)模要努力突破3億平方米，3年突破10億平方米。不過，回顧當(dāng)年金地物業(yè)的擴(kuò)張，平臺(tái)輸出才是其扮演最重要的角色。

??2017年10月，金地物業(yè)宣布其管理規(guī)模突破4億平方米，而線下線上所占比例為1比3。彼時(shí)，蔡占寧表示，平臺(tái)做資產(chǎn)管理、生活服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融等已產(chǎn)生了一些營收，但量不大；金地物業(yè)的總收入中，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)收入仍然占大頭，而增值服務(wù)收入則大概占百分之二三十。

??“不投資成本怎么做大？未來公司做得越來越大，還可以有很多我們想不到的業(yè)務(wù)”。在蔡占寧看來，很多新業(yè)務(wù)需要孵化，需要時(shí)間，而成本高是為未來輸出做準(zhǔn)備。

??而三年過去了，金地物業(yè)毛利率仍處在低位值，曾經(jīng)高成本孵化的新業(yè)務(wù)，似乎并沒有結(jié)出碩果來。

??去年，金地物業(yè)啟動(dòng)“3+X”戰(zhàn)略布局，打造“三橫九縱”服務(wù)矩陣。其中，“三橫”即住宅物業(yè)、商辦物業(yè)和城市服務(wù)，而“九縱”即增值服務(wù)布局，包括金地樓宇、社區(qū)生活服務(wù)等垂直業(yè)務(wù)。

??2018年，金地物業(yè)整合成立商業(yè)物業(yè)事業(yè)部，并打造商業(yè)服務(wù)品牌——金地商服。金地集團(tuán)在年報(bào)中表示，其商業(yè)物業(yè)去年加速發(fā)展，中標(biāo)了全國首個(gè)試點(diǎn)“物管園區(qū)”深圳蓮花山公園、 新零售變革樣本銀泰百貨、部隊(duì)營區(qū)、深圳市中醫(yī)院等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目；城市服務(wù)迎來新突破，獲得東莞水鄉(xiāng)大道環(huán)衛(wèi)綠化綜合管理服務(wù)、龍崗河干流管養(yǎng)、羅湖區(qū)水庫等多個(gè)項(xiàng)目。

??“九縱”增值業(yè)務(wù)經(jīng)過幾年的探索，已形成“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)+硬裝+軟裝+家庭維修+智能家居”的家居生活閉環(huán)。智能化方面，完成近 4000 套智能家居項(xiàng)目交付。

??事實(shí)上，早在2013年，金地集團(tuán)就在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外推出一套總稱“云服務(wù)”增值服務(wù)體系。彼時(shí)，其“云服務(wù)”菜單包括了居家、教育、健康、商旅、消費(fèi)、公益等6大類別18項(xiàng)服務(wù)。

??然而，鋪設(shè)收費(fèi)較高的商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)線，以及在毛利率較高的增值服務(wù)領(lǐng)域大刀闊斧地布局，仍未能給較低的毛利率帶來高刺激，且在2020年金地物業(yè)整體毛利率出現(xiàn)下跌。

??風(fēng)波不斷

??毛利率低值難解與增值服務(wù)發(fā)展“未成氣候”之外，金地物業(yè)法律訴訟風(fēng)波也不斷。

??據(jù)企查查統(tǒng)計(jì)，截至目前金地物業(yè)涉法律風(fēng)險(xiǎn)超1000起，其中司法案件658起；有裁判文書下達(dá)428條，案件總金額為2003.75萬元。金地物業(yè)作為被告占比37.46%，涉案案由為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的案件最多。

??追繳物業(yè)費(fèi)是物企對(duì)簿公堂的一大原因。今年以來，金地物業(yè)已有51條涉案信息。其中，4月21日，因服務(wù)合同問題新增的開庭公告就有11條；而金地物業(yè)在東莞新天地華庭物業(yè)管理服務(wù)中心作為被告開庭的案件，這個(gè)月已有5起。

??此外，金地物業(yè)還屢次被掛上“黑榜”。

??日前，金地物業(yè)就陷入了“欺負(fù)業(yè)主”的風(fēng)波中。3月底，有媒體報(bào)道，因交房捆綁物業(yè)費(fèi)問題，青島西海岸新區(qū)金地金澤九里風(fēng)華物業(yè)與業(yè)主間發(fā)生糾紛。

??去年，金地物業(yè)曾被住建部掛上“黑榜”。據(jù)東莞市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局9月公布的《關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉黑涉惡有關(guān)情況的通報(bào)》，金地地產(chǎn)公司與金地物業(yè)將道滘鎮(zhèn)鼎峰香堤雅境(推廣名：金地城南藝境)的架空層違規(guī)建設(shè)成辦公用房，被部分業(yè)主投訴。而金地地產(chǎn)羅某星召集霍某、李某等地產(chǎn)、物業(yè)主管人員，分別以噴油漆、敲碎車玻璃、扎車輪胎、毆打、語言脅迫等方式，對(duì)多名維權(quán)業(yè)主進(jìn)行打擊報(bào)復(fù)。該案終審共有7人分別被判處尋釁滋事罪。

??去年6月，金地物業(yè)紹興分公司天香華庭項(xiàng)目部因期間未將自行招錄的保安人員向公安機(jī)關(guān)備案，遭當(dāng)?shù)毓簿钟枰赃`法警告。

??而在企查查經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一列，金地物業(yè)于去年9月4日，因特種設(shè)備違法行為，受到南山市場監(jiān)督管理局行政罰款3萬元。2016年和2018年等也均受到過相關(guān)的行政處罰。